[情報] 都更一坪換一坪的條件

[suwy (Hank)]

都更最大的難題就是「無法室內一坪換一坪」

當新房使用空間變小，自然降低都更誘因，

反正舊房子還能住，幹嘛沒事換小房子？



都更有許多優點像是：安全、電梯、車位、房價提升，

但面對室內坪數縮小的事實，是目前都更的極大阻力。



然而蓋房子也不是零成本的，總有一些比例要分給建商，

因此房價越高的區域，地主自然分得越多(越容易一坪換一坪)，

以下用一張圖表簡單說明：
https://imgur.com/lqE4St2.jpg

從圖表中即可知道「達成室內一坪換一坪」的房價條件。



看完圖表也可以發現，

雙北確實有許多老公寓無法達成一坪換一坪(因為房價不夠高)，

那這些老屋該何去何從呢？

1.屋主認清事實，願意接受新房坪數縮小。

2.找到「分給屋主較多」的建商。(但可能使用低等建材、較差規劃)

3.等待政府贈送更多容積獎勵。(目前已送最高1.5倍了)

4.等待地震後變成危樓，爭取更多獎勵。(有風險)



最後，想了解這些數字怎麼算出來的，
可到線上都更計算機查看：
https://sites.google.com/view/predesign
這次試算的範本也提供pdf給各位參考(共5頁)：
https://bit.ly/2DqInmF

↓Ep1-永和重建案地主分回近六成!
https://bit.ly/2BtoWcU
↓Ep2-買到的公設有一半在地下!?
https://bit.ly/2MYXOXM
↓Ep3-選高級建材讓地主少分兩成?
https://bit.ly/2I72EDm

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推 yulon99: 都更的缺點?
推 HarryHTC: 建商要分多少才算賺夠了?
推 jamo: 自己做建商，很容易就可以知道分多少夠了
推 sdhpipt: 其實也不一定要都更 有辦法整棟買下來拉皮設電梯也行
推 mypower: 都更缺點就是實坪變小，收管理費，有社區規範，總結還是
→ mypower: 優多於劣啦，不過實坪變小這關就卡死多少人了
推 shuaipcsh: 實坪變小，原本三房剩兩房。那誰想都更
→ shuaipcsh: 管理費要繳，公設用不到。哪來的優多於劣
推 kutkin: 房子流動性也增加
推 kid1a2b3c4d: 房子住了五十年不用付任何成本換新，超賺
推 kutkin: 房子愈爛，籌碼只會更少
→ kutkin: 爛到沒人想買，你不參加能如何
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 12:57:58
推 deltaz: 所以地震都更最實際，每個人嫌坪數變小時，怎麼跳過不說
→ deltaz: 房子變新安全性變高
推 amordelcor: 因為坪數小根本沒辦法住呀 安全性也是要和現實妥協
推 sbeman: 都更好處多於壞處，政府再怎麼給利多，釘子戶還是有得嫌
推 D1: 一坪換一坪是指權狀一坪換權狀一坪 還是室內一坪換室內一坪 ??
室內
推 moocow: 這邊試算表是拿公寓來作例子 如果是透天呢?
透天也通用
推 F93935: 有意思 讓大家早點認清現實
→ F93935: 在台北商三土地才有都更價值
推 D1: 如果要一坪換一坪 假設舊公寓室內30權狀35 要換新大樓室內30權
→ D1: 狀45那怎麼可能 舊公寓權狀從35變成新大樓權狀45
都有可能，看你家地段
推 D1: 那權狀一坪換一坪有可能嗎？ 舊公寓室內30權狀35換新大樓室內2
→ D1: 0權狀35
推 inthenchen: 推分享系列文
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 13:33:43
推 chair209: 圖是寫室內一坪換一坪
推 moocow: 拿容積300房價70萬那排來舉例 2*2.8=3*1.85=4*1.4=5*1.1
→ moocow: 如果整棟都你的 不就1地坪換5.5建坪?然後表格又寫室內坪?
→ chair209: 老公寓是用土地持分去換的，跟你房子權狀關係比較小
→ ciswww: 不然你把透天的樓梯面積扣掉，不計入室內坪，如何?
→ chair209: 那個圖應該是說幾層樓的公寓，而不是你是第幾層
→ chair209: 總樓層五層公寓因為每戶土地持分相對低，所以能換的少
推 moocow: 你沒錯啊 不過1地坪才產生1*300%*1.33*1.65(銷售)=6.58坪
→ moocow: 所以本案建商只拿了1-5.5/6.58=17% ?
↑有誤喔，圖表都是講室內坪，要加回公設坪才能正確計算
→ ccckkk: 講都更裡面附的是危老?用都更的成本算危老分配?
推 D1: 回C大 我是有看到文中寫室內坪數 只是想說室內一坪要換一坪
→ D1:  不僅是舊公寓換新大樓 而且連權狀都變多 才想確認一下有沒有
→ D1: 誤解什麼 不過推文中有說舊公寓有牽扯到土地的問題 所以不能只
→ D1: 看房屋坪數
推 chair209: 用mo大的數據算就知道了，公寓權狀35坪土地10坪，可蓋65
→ chair209: 權狀的新大樓，20%給建商，你剩下40幾坪權狀是合理的
→ chair209: 雖然新大樓的權狀坪數變多了，但土地持分會下降
推 moocow: 走都更或危老都一樣吧 建築成本一樣 然後從獎勵容積與新屋
→ moocow: 房價來試算分配比例阿 難道都更的建築成本會比較貴?
→ ccckkk: 權變多費用 不用付錢估價?成本提例要照權變 你危老分配就
→ ccckkk: 純合建而以想怎麼分雙方歡喜甘願就好,時間成本也不一樣
→ ccckkk: 不是說%數差到多少 但要用都更的標題講危老賣前期評估
→ ccckkk: 這又是二件事了 何況個案狀況那麼多 他自己都寫了一堆會影
→ ccckkk: 響協商結果的因素了,又何必出這讓人家只容易懂一半的東西
推 moocow: 所以走危老的話 對地主比較划算阿 比走都更划算許多
→ ccckkk: 以時間上來說是,但小基地的建築成本又是另外一件事
→ ccckkk: 台北市又是另外一種 台北市的危老難申請阿 一堆老房子台北
→ ccckkk: 就是不發危老證明又或是畸零地之前沒解套 最後還是要都更
推 mypower: 有人管理是好事，不用親收包裹，免等垃圾車有專屬車位，
→ mypower: 我覺得是最大優點
→ ccckkk: 實務上來說丟出簡圖分配跟那些喊都更一坪換一坪的人沒二樣
沒錯，一坪換一坪絕不能亂喊，因為要考慮房價,容積,獎勵值,舊建物層數,造價......太
多因素了。
所以提供簡明的圖表，讓廣大屋主能開始初步了解
推 moocow: 簡圖出發點是好的 希望能分配電腦化透明化 不用瞎子摸象
推 amordelcor: 有圖才有夢呀 看自己地坪1坪可以換8坪就很爽
→ ccckkk: 爽阿 但能不能真的幫到住戶改建後回家又是另外一個故事了
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 14:58:17
推 kid1a2b3c4d: 大推
推 pinjose: 疑惑，五樓房價通常高於3,4樓，怎麼最吃虧
→ pinjose: 照這樣看來，二樓房價幾乎該是五樓2.5倍了，實際卻非如
→ pinjose: 此
推 moocow: 我查了市府核定的版本 撇開危老難申請 權變費用也才佔整個
→ kage01: 大概要幾年才會走危老 天然都更？
→ moocow: 共同負擔的3%上下 所也本表套用危老或是都更 應該差距不大
推求證精神，由於建築造價才是關鍵，權變費用的確只佔小比例
→ kage01: 一堆老屋裝潢翻新後 更不想都更...
→ kage01: 無電梯是危老的必要條件嗎
無電梯免詳評，有電梯要詳評。詳評很貴
推 kutkin: 他不是都寫「總樓層數」了
推 l79cm: 這些老房子很難改變還是重劃區簡單些
→ Tosca: 一坪換一坪你稍為想想就知道不可能是永續制度
→ Tosca: 你現在容積增加給他一坪換一坪 那五十年後又要都更的時候呢
→ Tosca: 你是不是容積又要再增加 才能繼續免錢讓你一坪換一坪???
→ Tosca: 不然誰要幫你蓋 所以一坪換一坪說穿了是容積率增加的結果
→ Tosca: 那難道容積率可以無止盡增加下去嗎?????????
→ Tosca: 台灣人把一坪換一坪講的天經地義 是很匪夷所思的
推 amordelcor: 有人會想50年後的事？
※ 編輯: suwy (1.164.137.42), 02/11/2019 16:58:55
→ ccckkk: 就說權變成本提列照規定了,硬要危老成本套都更費用,估價除
→ ccckkk: 了費用還要審更新前後費用房價,要硬套個結果跟審議結論當
→ ccckkk: 合建參考。分配要講爽話很簡單,做不做的到又是另外一回事
→ black205: 都有人會先替人擔心老了住哪呢~
噓 stratist: 一下就把想打NBA的印度人釣出來了
→ sagarain: 選項都不對 地主建商都在等政府買單
→ sagarain: 有都更以來都是這麼玩的
推 moocow: 不要再玩弄話術拉!成本是能多多少
推 racoon151: 一樓做生意、圍起來佔給自家停車。頂樓的有頂加，一層
→ racoon151: 變兩層。談都更真的很難啊，我家也想都更，從買的時候
→ racoon151: 就有聽說，房貸都繳完了也還沒更= =
噓 mark0204:
推 amyshit: 分享討論給推
推 amyshit: 一坪換一坪是心理基準，但普遍大眾都把他當成都更條件來
→ amyshit: 看待，這口號已經變成都市更新的最大毒瘤了，地主都不想
→ amyshit: 想自己土地持分有多少每個都喊要一坪換一坪，預定更新的
→ amyshit: 土地範圍可以蓋多少新房子的計算跟原本上面蓋多少坪的房
→ amyshit: 子完全沒有關聯，當初喊口號的真的害人不淺
推 amyshit: 會提一坪換一坪的地主都是那些原先蓋四樓五樓的公寓住戶
→ amyshit: ，原本只蓋一二三層樓的一坪可以換超過一坪怎麼口號就不
→ amyshit: 喊了，很簡單的概念就是一塊地能分到就是一塊披薩，越多
→ amyshit: 人要吃則大家分到的就越小片，樓主有講到一個能不能換回
→ amyshit: 一坪換一坪的關鍵就是原先蓋的樓不能太高（分食披薩的人
→ amyshit: 少）
推 jeff0323: 專業！
推 Hitimothy: 三層樓一下台北公寓不只一坪換一坪哪  還是要看土地持
→ Hitimothy: 份平均下來  五層建物公寓那種少碰為妙
推 Hitimothy: 目前家裡租人三層樓蓋房談過快1換2 因土地持份高   還
→ Hitimothy: 是要看平均土地持份
→ Hitimothy: 五層樓老公寓都不建議親朋好友碰
推 Hitimothy: 而且土地持份平均下來也是有差的  現在台北市自住4層
→ Hitimothy: 樓建平均下來每互有13坪  但有些4層樓蓋平均下來只有7
→ Hitimothy: 到8坪土地   也有看過4層樓平均下來17坪土地
→ Hitimothy: 還是要看土地持份吶  不然都隨你亂喊
推 Narok: 自然都更…
→ supa64: 無法一換一？泰舍至善園表示：
→ MagicMomo19: 想問都更的成本是拿土地持份,下一個50年拿什麼都更 ?
推 frank111: 重點是土地持份和新建物的售價，房價越來越貴
→ frank111: 貴的是土地。
推 frank111: 容積沒有300%，售價低於50萬的，根本不可能都更
推 chair209: 50年後可能土地價值又往上了，所以還是有機會
→ chair209: 而且現在蓋的房子搞不好50年後還很夠，沒必要重蓋
推 ddey: 我看有些華夏土地持分也很高啊 權狀40 土地13
推 amyshit: 華夏土地很大的就是舊屋的建蔽率蓋的很低，很多法空
推 D1: 1換0.47 應該真的都更不了
→ aloness: 再撐 50年嗎？ 屋主全家被自然都更的機率很大吧
→ Allyssa: 台灣就是一整個很詭異啊，只想靠建商免錢幫你蓋
→ Allyssa: 土地持份不高的地方本來就是該乖乖認份自費重蓋
→ Allyssa: 日本除非你是低矮又位於市區的三樓公寓
→ Allyssa: 有都更價值，不然也是自費重蓋啊，為啥都要吃免錢的？
→ Allyssa: 都更越多房價越高，因為成本都是新的買方在承擔