Re: [請益] 戶數少的大樓

[show1104 (漫步自在)]

恕原文全數刪除

距原文的發表時間雖然已有段時間了

不過還是可以加減寫一點

在下所買的房子便是戶數少的社區

房子買六年了雖然僅是即將入住而已

但還是可以多少寫一點相關事項


基本上本人覺得買或不買戶數少的社區

其實看個人就好 我買的社區只有22戶


不管是戶數少的社區 或戶數多或很多的社區

都各自有它們的優點和缺點存在

而且這些所存在的缺點的部份

有的還是人力所無法去去改變的

為什麼？ 因為人性或有時會牽扯到習慣性呀

加上現代的人主觀意識較為強烈

若還要再加上遇到個性執著無法變通的住戶

那就真的是沒輒囉



其實在購屋前我自己都多少知道戶數少有哪些

比較主要的致命缺點 所以當初在買房時

買的是一手屋 有刻意做了防範性的選擇


應該會有人覺得 既然知道戶數少有種種缺點

為什麼當初硬要買?

但殊未想起 買房子很多時候不是你想要的就買得到

或買得到的就一定是心目中美好的那一間

我真的覺得買不買得到房子

除了靠自己的經濟能力能給自己多少的助益

次則親友能否支援或能支援自己多少

再來就是 你跟哪一間房子有緣 你才能買得到它

而個人剛好就是跟這個戶數少 坪數小的有緣


而我所做的防範性選擇

第一個就是不買太低及過高的樓層

因為萬一這個社區將來管理較鬆散

會有電梯久壞不修或修不好的虞慮

客觀上 對一個大樓來講 電梯的好壞其實

算不上生活必需的 或最緊要的事

因為就算是累 爬也都爬得上樓

所以如果管委會太混 或管理費太不充足

有可能會只做電梯的基本養護

(而且也未必會是每個月都有廠商來養護)

如果整組壞了了 可能乾脆放棄不管的情形會發生


第二個就是慎選管委會

其實社區戶數少 反而鄰居住了誰都還比較容易知道

所以除了一開始大家都不認識外 好好地選擇管委會人選

真的挺重要的 尤其是「主委」這個人 (其次是財委)


一個新的社區 雖然只是個小型社區而已

但所要管理的社區事務也是挺多的

所以當時整個社區在選擇管委會時

是根據了解每一戶所有權人的社會地位職場職位在做

至少還可以當作參考的身份去做選擇的


我所買的社區也很幸運地選到了一個很好的主委

新的管委會的成立 社區事務千頭萬緒

從無到有 從頭做起 扛起了絕對的責任

為社區打下良好的基礎 獲得一致信任與好評

所以繼續當選 到不能再連任時

整個社區的鄰居情形大家差不多都也知道了

於是第三任管委會的主委 同樣是整個社區精心選出的

所以形成了"好的管委會 帶整領個社區上天堂"的現象


不過社區戶數太少 立刻會顯現的一個大問題

就是"每戶管理費要繳多少"的問題

但是管理費是你想要繳多少 就能繳多少嗎?


不是的 因為這個社區戶數不但太少

還有一個特色就都是整個社區全都是小坪數房子

規格只有大套房和小二房二種

這種小型社區常會有一個問題很容易發生

就是買房子的人 投資客的佔比數太高


這個社區的投資客有二種 一種就是純粹買來要轉手賣的

在轉手賣出去之前 往往會是先出租給人住

一種就是買來純粹出租給人住的

在租給人住時 如果有很好的出價人想買 也可能就賣房了


投資客 怎麼可能願意承擔高額管理費 那會減少他的收益的

所以一開始 這樣的社區是不收取高額管理費的

只訂了一個可以使社區進行順利運轉的管理費額度

所以 完全請不起任何一個保全人員


因為不管是管委會或是我們自己私下都曾經試算過

社區就算只請一個白班保全 最小坪數的住戶

每個月就得繳交將近三千元管理費 負擔是很大的

加上比例上占大多數的投資客全數反對高額管理費

連自住戶也受不了這樣高額管理費

所以這個社區決議全然不請保全

折衷的辦法是 在社區周圍嚴密地加足夠的裝監視器

連每層樓的梯廳也都裝設一支

當然頂樓出入口也沒有放過地裝設了

所以變成雖然社區沒有保全 但社區依然算是安全的


而停車位問題

大多數小坪數或戶數少的大樓建商

所會蓋的通常是機械式停車位 較不會有所謂的平面車位

但這個社區剛好全都有 而且還分別在地下室和地平區域

所以停車位的清潔費和管理維護要怎麼算?

管委會的做法是 各自負責所需要支付的費用及電費

因為機械式停車位有器械保養維護問題

但位於另一個獨立空間的平面停車位

通常就只有電動捲門的電費支付用問題

最多頂多只是捲門故障需找廠商來維修另計費用

而那些種種費用都是同一種類形(機械或平面)使用者

各自管理 共同分攤 管委會頂多幫忙聯繫廠商

或是幫忙排除爭議事項 或做整合工作而已


一直到目前為止 雖然社區很小

雖然社區裏也出現過幾次房子被吸毒者租賃居住的情形

但因為慎選管委會 主委也很盡責並嚴格地在管控社區秩序

壞的情況很快就會被排除掉 所以六年過去了

這個戶數太少 先天不良的社區依舊維持良好的狀態著


所以小型社區好或不好 管委會很重要

而最主要的是主委 有沒有擔當 有沒有肩膀

能不能做事 是不是盡責的人 才是最重要的重點

因為一個社區的環境如果要好 還有另一個重點就是

住戶的向心力要夠 而要凝聚住戶的向心力

主委這個角色 他的能力如何就顯得很重要了


而戶數少的社區 好處也是顯而易見的

就是戶少單純 狀況比較容易掌控

因為不像戶數多的社區那樣人多 牛鬼蛇神多

是非意見多 較難以整合與排解 社區向心力較不足

就算是有心的主委 也未必有辦法將社區整頓得起來


但千金難買好鄰居 房子被什麼樣的人買去

也不是我們可以做決定的 所以戶數少的房子的前途

其實也是很難講的 因為萬一剛好惡鄰佔比多 那就呵呵了

所以 到底是戶數多或戶數少的社區哪個比較好

其實就是看自己想要什麼樣的環境和條件而已

但戶數多的先天性優勢比較多就是真的

例如 因為管理費充裕所以一天可請二班保全(白班與夜班)

社區設備月月照保養 全由管理費支付 重大節日可以辦活動

請得起每日打掃社區公共區域的清潔人員等等

總之好處是比較多是沒錯的 而可以撐得起這種運作的戶數

其實有3房以上的55戶社區就可以撐得起來了

但最佳的戶數社區 還是要推100~150戶左右

再多就太過於複雜較難以整合管理了


所以之間的取捨真的是看個人啦 沒有什麼特別好或特別不好的

而想買到真的很好的社區 就是去買管委會已經運作有三年以上

整個社區是好 或是是壞 已經趨於穩定 可以打聽得到的社區嘍




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推 dans: 這樣太辛苦了，建議你們把套房的大門都用水泥封起來，素質
→ dans: 至少提升10個層次
推 TllDA: 總結是錢吧 不是戶數
推 aesdu: 感謝分享～
→ aesdu: 一個主委要做些什麼啊？
→ show1104: 這可能要請有當過主委的板友現身說法嘍 我則還沒有當過
推 hwider: 謝謝分享
→ ciswww: 戶數少可能使得每戶都有機會輪當主委或重要幹部
→ somia012: 看了更決定不要買戶數太少的社區XD 謝謝分享
推 ncdrmma: 贊同戶數多少和個人買房機緣有關，而且好的主委真的帶社
→ ncdrmma: 區上天堂。
推 Detonate: 我怎麼看也不覺得好，老公寓或老透天都比較好
其實一個社區到底好或不好
個人認為應該和該社區的管理好或不好才有絕對的關係存在
和社區的所在環境有絕對關係
雖個人分析的淺薄觀點 看來戶數少的社區缺點超多
但我所買的這個社區非常受人喜愛
因為生活機能超強 又是鬧中取靜 窗景很棒
公車也很方便 路口就有全聯和7
不管是二房或大套房 全室皆採光 連浴室也全都有窗
雖然沒有保全 沒有停車位 也要自己倒垃圾
我自己的房子當初在招租時來看房子的幾乎是100%
都很喜這個小型社區的環境
所以一個房子有形的無形的價值
是要從很多方面去作評價的呦
推 ZaireWade3: 主委是超屎缺
※ 編輯: show1104 (123.192.188.42), 05/04/2019 19:08:53
推 aowen: 聽起來滿滿的缺點…還是選有點規模的比較好
推 aesdu: 就我認為，只有管理費偏高是個缺點，其他都是命 ...
→ aesdu: 除非住透天 ...
推 AE647: 優文大推
推 vodkalime: 沒有保全那有人作郵件收發嗎
→ show1104: 郵件收發就是跟一般的公寓一樣嘍
推 Iristopher: 我主管因為很會跟建商談判，被選上主委，連續一年每週
→ Iristopher: 五下班回家都得再開會到半夜，根本屎缺無誤，第二年又
→ Iristopher: 被拱連任，但她這次學乖拒絕了XD
推 atsea: 不能收件 垃圾要自己丟 就買公寓就好了
推 T28sc: 完全沒有住社區大樓的優點... 連3000都嫌貴 好奇地點在哪
→ emuplayer: 只是運氣好有別人扛下主委
推 candana: 戶數少到連日間保全都請不起，真的不如買公寓
推 nextstar: 那是你們社區的住戶素質都還算不錯，我以前租房時住過
→ nextstar: 類似你家規模的華廈，主委根本都只挑對他自己有利的做
其實是我們的管委會功勞也很大 執行社區規約很嚴格
把一些較不乖的暫居戶給嚇跑了 想留下來的只好自己乖乖的 XD
推 deltaz: 戶數少優點是出入單純，混雜出租戶之後優點消失，繳管理
→ deltaz: 費卻沒有大樓的各種優點，大樓失竊率低也是來自於有管理
→ deltaz: 人員，你們等同華夏，安全性這部分也很差。出租戶多，電
→ deltaz: 梯年限到要換新時一定吵翻天，才6年不準，等到15年左右，
→ deltaz: 應該就會開始各種鬧翻跟吵架，管理基金沒錢，主委選誰都
→ deltaz: 沒用，這種事情不是你住低住高就能解決的，之前才有案例
→ deltaz: ，電梯摔死人全部住戶都被告。除非是設定短住或是買來出
→ deltaz: 租，否則非常不建議
推 deltaz: 你在推文補充的優點，就是出租專用啊，我猜當初建商也是
→ deltaz: 這樣設計，出租很棒，自住不建議
推 cutesuper: 小坪數套房收3000當然貴啊 假設20坪每坪150耶
→ cutesuper: 這篇好就在於很誠實地分享小戶數套房社區的情況 XD
沒錯！現實面真的很現實 m大的說法很實在
正好是樓層不太高戶數不太多的電梯華廈
雖然請不起保全(不是真的請不起 而是
所有的所有權人都不想付請得起的高額管理費
因為大部份房屋持有人是投資客不願減損收益)
其實我覺得像這種戶數太少到不想請保全的社區
也是會有能夠接受的人 因為到目前為止
絕大部份的人都住過傳統公寓
就也能接受多加了電梯的華廈

其實一個社區的好壞 在地風評的優劣
真的跟這個社區的管理有相當的關係
而社區的管理 在於管委會 重點又在主委
有好的主委能管理照護得好一個社區 及社區安全
就算原本有先天不良的缺點 也都能瑕不掩瑜
※ 編輯: show1104 (123.192.188.42), 05/05/2019 09:52:39
推 NKVD: 等到屋齡大，設備及建築老化要掏錢修繕是問題開始
推 albertab: 認真推，但好奇22戶的社區，有多少人是投資客??
→ albertab: 如果保全，是大家決議不想請的... 20年後換電梯會哭死
→ albertab: 我猜目前電梯保養應該也做半責而已吧?
→ albertab: 機電/消防設備有請人定期保養嗎??
推 albertab: 發電機/電梯/機械車格保養維修，每個都是吃錢怪獸..慎之