Re: [請益] 45年老公寓vs電梯大樓 台北市信義區

[s8752134 (AndyChen)]

 我住附近，回一些給你參考吧。


 1. 預算 1000-1300，有包含購屋後的裝潢嗎？如果你是投資考量，你要抓總預算。
    單就 1000-1300，1 不確定你買不買的到，2可能有機會。

 2. 如果單就 1 & 2 的比較，不管這預算買不買的到，我會建議 1。

 3. 廣慈附近又離永春捷運站比較近，應該就是林口街附近吧？ (慶林鐵板燒好吃)

 4. 大道路 / 忠孝東路五段 / 林口街靠忠孝東路那段也很多你同格局公寓的，你可以
    多看，如果有近捷運的物件在賣，可以解決距離捷運遠的問題。
    (我家走到後山埤捷運站 3 分鐘)

 5. 因為你是要投資用，你要用投報率來看。如果你的房子是：

    1300 萬 買價 + 100 萬(裝潢家具家電) + 30 萬(天然氣仲介費交易規稅費等)

    合計總成本 1430 萬，方便計算用 1400 萬算。

    這裡個房子可以貸到 8 成，所以你要準備 360 萬的現金。

    100 萬裝潢家具家電大概是很基本款的等級 (水電管線都不打除直接輕裝潢)

    這樣的坪數如果隔成 3/2/2 房間會太小。(我家是弄成 2+1/2/2 覺得尚可合適)

    租金大概一個月可以收 35000 左右 (看你位置 / 樓層 / 裝潢家具程度)

    房貸 20 年 / 利率一段 1.5% / 貸款金額 1040 萬 / 本息攤的情況下

    每月利息固定為 6,852 (方便計算實際投報率, 所以用本息攤還計算)

    最終可得你投入 360 萬現金，每月實收 $28,148，年化報酬率 9.38% 依期數遞減，

    到第 240 期的投報率為 2.17%。

    當然用年租金除總價的投報率算法是 3.2%。我個人算投報我都是習慣用我掏出

    多少錢來算我覺得比較符合個人真實資金投資報酬。 兩種投報數字供參考。
    ※不論哪種投報率都還要額外考慮到每年稅費 / 空租期損失... 等各種額外成本


  最後老實說我認為你選擇 4x 年的公寓，除了出租之外，未來 20 年等都更實現機率
  不低，進可攻退可守。


※ 引述《WarmDude (暖男)》之銘言：
: 最近媽媽想要買房投資，當作自己退休後較穩定的收入來源
: 預算大約在1000~1300之間，看上的物件主要有兩種類型
: 一、離永春捷運站步行大約快10分鐘，廣慈博愛園區附近的老公寓，年份約45~50
:     坪數在22坪左右，原格局是2房2廳1衛，也有些改成3房2廳2衛。
: 優勢：1.若有三房，租售比會比較好
:       2.公設比相當低，實際坪數大
:       2.有機會賭都更
: 缺點：1.老舊公寓的各種問題，但裝修應該可以解決，而且勢必要裝修
:       2.離捷運站較遠
:       3.若等不到都更，會不會老到無法忍受，媽媽是說若有需要我也可以帶
:         老婆去住，擔心住起來感覺不是太好。
: 二、離市政府、永春、後山埤捷運站較近，年份不一的電梯大樓（5~20年都有？）
:     坪數10多坪，空間小，幾乎是1房1廳1衛
: 優勢：1.管理較好
:       2.年份較新，比較抗跌？？
:       3.大樓新，有電梯，住起來比較舒服
: 缺點：1.實際坪數很小
:       2.租售比會比較差
: 以上是我跟媽媽討論，實地走訪，請教親朋好友得到的一些心得，
: 有任何遺漏的考慮因素、觀點，還望各位版友不吝分享，感謝～

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.219.228.158
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1557979224.A.8AC.html
推 tibet1973: 除非隔套，公寓不可能收到35k月租，結束
 你也住附近嗎 :)

推 Petrovsky: 那邊老公寓 很多海砂屋 而且是故意沒有列管
→ Petrovsky: 而且 印象中網路有文章說 雖然是海砂屋
→ giveme520: 3房 老公寓頂多28-32 看裝潢 樓層 地點吧
→ Petrovsky: 一堆屋主都是釘子戶 都更非常困難
→ Petrovsky: 喔 網路文章提到 仲仲帶看這種沒列管的海砂屋
→ Petrovsky: 都還會特別強調 這個社區沒有列管 不是海砂屋社區 安啦
→ Petrovsky: 雖然 網路文章真實性待確認 但是 還是小心為上策
 反正他投資看的是收租投報率。  買中古大樓要都更更難不是？
 然後我沒印象這區的房子有海砂屋問題，我知道的是靠近永春那邊的房子有類似狀況，
 你講的跟我上面說的是同一個區域？還是哪來的文章請網址分享一下。 XD

推 besomebodyy: 怎麼會不可能？自己沒看過不要口出狂言
※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 05/16/2019 13:03:38
→ zaxs12333: 公寓一樓 ?? 才有可能35K吧
→ zaxs12333: 信義區也要看地方 也有鳥區
 原PO都講了在廣慈附近，走路 10min 可到永春站。
 信義區比較偏的地方打開 google map 一看就很清楚了。
 比較偏的地方任一個位置即便用跑的都不可能像原PO說的 10 分鐘到永春。


→ sagarain: 22坪表示一坪1700 這有數據可看吧
推 dragontwo: 40年的海砂屋? 早垮了吧
→ dragontwo: 能撐到40年，沒什麼大問題的，一定不是海砂屋
→ dragontwo: 頂多就是潮濕，導致氯離子高
 原PO講的那區的公寓也不只 40 年，這一帶的公寓都是 46年+ 的 (印象中)
 所謂的海砂屋狀況我在周遭這帶出沒是從來沒聽過啦。
 所以才會好奇哪來的謠言。 永春後面國宅那塊有我倒是知道，但那位置不在廣慈附近。


※ 編輯: s8752134 (61.219.228.158), 05/16/2019 13:33:40
推 TllDA: 永春到後山埤之間 有裝潢的三房 租到30K以上真的不難
推 WarmDude: 謝謝您詳盡的分析！！！確實是林口街附近
推 bestshow: 廣慈附近也正在蓋捷運, 以後離信義線板南線都算近
推 emilysun1224: 好奇45-50年的房子真的可以貸到八成嗎？