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ps.因為最近看房子過累,文章的結構有點亂,但也沒精神 力氣認真修改文章,錯字我看應該也不少,請多包涵 ************************************** 順便分享一下新學會的技能,google map看房法 對付老公寓的專武 1.上網路找到你要看的房子 https://imgur.com/R1ocEoH.jpg
2. 雖然沒有住址,但通常可以靠定位在附近慢慢找到該戶 https://imgur.com/4nkXruF.jpg
3.開啟google map 實境, 找出這間房 https://imgur.com/3Av1aks.jpg
可以由照片拍攝日期知道,這一間至少從2018/11賣到現在 還沒賣掉 從google map實境的畫面,左上角有個小時鐘 可以切換到歷史資料,發現這一戶2017/06尚未開賣 https://imgur.com/LZx2kKQ.jpg
這樣大概就可以知道這戶已經賣超久還沒賣掉了,肯定不是 急賣,所以價格上不必抱太多期望,一定超硬才會卡這麼久 或是有甚麼超級大地雷自己沒有注意到,導致其他人都不願意買 另外可以跑現場錢前看看進出巷子的維護狀態 https://imgur.com/6WIHgPH.jpg
用衛星圖來評估這排公寓的通風是否良好,以這一排而言 可以看到頭尾都有另一個走向的透天將防火巷擋住,空氣的流動 會差很多 https://imgur.com/DQclZid.jpg
google map功能強居然還免費,真的是鄉民好朋友~~~ ************************************** 因為家人原本由遠房親戚提供暫居的房子,因故要賣出 日期訂在七月中要搬空,所以五月底一收到訊息之後 就開始這一路瘋狂看屋的探險旅程 一開始先從討論預算與設定的條件開始。家人習慣住在 老公寓要求不多(屋況超可怕也是住得怡然自得),所以 我跟太太討論了許久,將預算訂在300~450之間,一邊 連絡房仲,一邊自行在網路上搜索老公寓出售的資訊 與行情。最一開始是從原本就接觸很多的信義房屋的 房仲開始看房,(在找給另一個家人住的,希望在美 術館這區,但不急著買,慢慢看一兩年了) 信義在這種低總價的選項老實說不是很多。當天第一 次去看房的時候,房仲還穿短裙或是短褲來(有點忘 記了),那時候心裡就想這房仲應該完全沒有在跑便 宜老公寓的案子,跑這種案子應該要全身包緊緊才對 (人身安全,也避免被蚊蟲或是跳蚤咬) https://imgur.com/SzhjiPl.jpg
https://imgur.com/XnM3vPJ.jpg
看了之後發現不行,信義這種便宜老公寓或是爛屋 的選項少到可憐算起來大概能列入考慮的只有四間左 右,於是立馬決定轉戰台慶與雄信。 立馬發現新大陸(台慶永慶系統裡面滿多重複的,扣除 之後還是有不少可以篩選) https://imgur.com/Qicv1Vx.jpg
聯絡了台慶的房仲,簡單交換一下資訊之後,就又開 始狂看房子 https://imgur.com/CEDIYlM.jpg
https://imgur.com/Gh1HcPc.jpg
房仲人也滿積極的,下大雨也是跟著一起騎著機車四 處奔波 https://imgur.com/I0jWrrC.jpg
https://imgur.com/DS0aa5B.jpg
這樣的行程持續了一個星期,就選定目標下斡旋,不 到兩星期就完成所有協調工作在今天簽完約了 https://imgur.com/lFMBbIm.jpg
分析一下這次買給有點年紀的家人自住的看房經驗 第一個最重要的條件就是預算與樓層高低了,如果是 有點年紀的家人三樓以上對膝蓋負擔太大,預算如果 有到300的話,可以優先考慮二三樓的案子。越偏遠 會越便宜,但離得太遠要去探望家人不方便,去探望 的頻率一定會因此減少,這部分要拿捏一下。 我自己住美術館這一區,所以設定的區域在鼓山,左 營,還有比較靠近中華路這邊的三民區。 看房子可以善用google map的實況街景圖,可以提前 先看看巷弄內的狀況,甚至可以評估一下採光與通風 https://imgur.com/NgLUQGW.jpg
然後到現場最重要的是先評估一下梯間維護情形,頂 樓的狀況(維護很爛的話,在這裡會最容易發現),同 一棟與附近鄰居的居家環境維護的狀況。房子內部只 要不要嚴重漏水或是結構上有安全疑慮,基本上可以 略過不看,因為後續一定會整修 附近一樓住戶的經濟狀況也是一個很重要的參考因子 ,如果一樓的裝潢家電都是很不錯的,看起來也住了 一段時間,表示即使經濟能力還ok的家庭,也不會想 要趕緊搬離這裡,那這個區域的居住環境肯定不會太 差。反之你會看到一樓的裝潢都破破爛爛,維護很差 ,停在門口的車子或機車也是髒髒舊舊的爛車,而且 各種誇張亂停,或是機車改車改很大,這些都是危險 訊號,得慎重考慮一下是否放棄。 同一棟公寓的住戶除了看環境外觀維護之外,還有一 個很好的參考指標,冷氣主機 。因為如果是出租專用的房子,電費是房客自己要處 理,房東不可能買大津或是日立這種相對貴的冷氣。 所以如果同一公寓看到的冷氣主機都是大金日立國際 三菱這四大品牌大概可以知道自住居多,進出會比較 單純一點。 電箱如果有更新過,可以善用手機的相機,把相機塞 到電箱裡拍照,可以看到線路的線徑與年份,評估後 續是否需要抽換線路 https://imgur.com/V6TqgEH.jpg
以下是一些研究過後有列入考慮的 原本最喜歡是這一間 https://imgur.com/Mdz6d3v.jpg
距離我目前住的地方不遠,稍微開一下車就會抵達的 地方,但附近不好停車。公寓的門口,住戶有一起出錢 搭了一個鐵皮雨遮方便停放機車,可見比較講究生活品質 https://imgur.com/8bo2Vcr.jpg
梯間中規中矩,還算乾淨 外觀也不至於太老舊,上下的住戶看起來也都是有整修 過,不是那種很可怕的鬼屋 https://imgur.com/73hIWcj.jpg
上下住戶能看的到的冷氣主機,不是大金就是國際與日 立,可見自住戶居多 https://imgur.com/uCm88of.jpg
附近正在執行左營地下道填平的工程,等施工完成之後 ,這個區域的交通會方便很多,商業活動應該也會多起 來,加上有果貿社區人口的支撐,滿有未來性的一個區 域,這間真的是心中的No.1 但這間的電線更新工程的部分滿奸詐的,只有換了一部 分。室內肉眼可見的開關與插座都是新的,線也是新的 。但是從公寓電表到室內這一段工程比較貴,就沒有更 新,拿手機進去拍照就會發現粗的線都是舊的。這大概 是比較油條的投資客,價錢應該也不會太好談。 而且坪數太大,單價也高,造成總價遠超過預算,考慮 了許久只好忍痛放棄 在鼓山戶政事務所附近也篩選出一間還堪住的房子,但 周邊一樓的維護狀況差了一大截,感覺不太妙 https://imgur.com/fUmedfe.jpg
從外觀跟裝潢推測,上一個屋主應該是買投客整理好的 房子,存夠錢要搬走 https://imgur.com/JVVKrIx.jpg
https://imgur.com/8S1dODz.jpg
廚房的排氣是排到天井裡,雖然看起來維護的還行,但 這種設計通風通常很差,住起來不太舒服 https://imgur.com/tJFWttY.jpg
下一個是第三間看的房子,本來在網路上看到價錢, 環境,外觀等等,覺得都很適合 https://imgur.com/cnTIEXc.jpg
到現場一看,廁所有更新,裡面也有附上抽風扇,但是 沒有對外的管路,可見抽風扇根本是裝爽的。後面工作陽台 跟隔壁戶連在一起,而且都用鐵皮與波浪板圍住,根本 不通風。廚房的排油煙,熱水器排氣,通通都是排到這 個陽台,要是站在這裡時間久一點,應該很容易一氧化 碳中毒。 https://imgur.com/3x6yZzl.jpg
此外根本找不到地方可以掛冷氣主機,也只能往後陽台 塞。冷氣住機的熱根本沒地方排,冷氣一定耗電又吹不 良,非常悲劇的一個設計,立馬放棄 這個案子是邊間二樓,屋主自己整修過,屋況滿好的,只 是天花板有點矮 https://imgur.com/9oJrp0Z.jpg
https://imgur.com/ZyGcdmN.jpg
但整體附近區域的環境不是挺好,一樓住戶看起來居住環 境也哩哩落落,加上價格滿高的,也就先放棄擺在備案裡面 這案子是法拍被投客標走,整理後要賣出 https://imgur.com/lxhOXdm.jpg
附近環境不好,而且剛油漆好就已經因漏水而膨脹剝落,可 見漏水應該滿厲害的。整棟公寓的電線亂亂跑,看了壓力 挺大。樓梯很窄,不方便老人家行走,也是放棄 這一間當初看網路資料也覺得很有機會 https://imgur.com/12EAYRL.jpg
https://imgur.com/rHItJX5.jpg
https://imgur.com/HD9pZ0k.jpg
現場一看立馬放棄,樓梯的扶手鋼筋都斷了,維護得很差 梯間一堆蟑螂跟雜物,亂七八糟的 有看過的不只這些,不過寫到這邊也累了,其他的就懶得 寫了 XD 最後是成交的這一間,距離我們住的地方滿近的,而且周 邊環境不錯,還有個大的出租停車場(可見附近住戶有車 的比例不低,亂停的狀況也沒到很糟,表示這區平均的經 濟能力還行),到時候我們要去探望家人要找停車位方便 很多房子前後通風都不錯,屋況還ok小整理即可。梯間維 護得很好,同一棟的住戶看起來也很講究環境衛生。附近 一樓的住戶看起來都過的挺好的,街道的整潔也維護得很 好。走路可以到一個小公園,附近採買吃的也方便。 坪數也恰恰好,20坪左右,1~2個人住剛剛好。 開價是350萬,糾結了很久出了大概9折價去斡旋,心理知 道實在是個盤子價。但是在這段時間原本追蹤的二樓物件 ,消失了1/3左右,有點害怕錯過這案子就只能在其他備案 裡妥協(支出更高,居住品質沒比較好),加上要在一兩個 月內包含買屋與簡單整修都一起搞定也只好妥協。 骨董級老公寓二樓,買一坪超過13萬這種無敵盤子價,真 的是完全沒想過自己會幹出這種事情來,唉唉,迫於現實, 也只能認命 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.143.17.127 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1561049341.A.8C8.html
koto999: 推,受益良多06/21 00:54
ooxxooxx: 原來冷氣品牌也可以看出端倪 謝啦06/21 01:02
pppwww: 推06/21 01:11
avoid: 務實,推薦~06/21 01:13
meteor77: 推06/21 01:16
cordeliatai: 冷氣機真是有趣的觀察!06/21 01:27
roxiang: 好文,大推06/21 01:46
sidney509: 推 學了一招06/21 01:47
q210158: 感謝分享06/21 02:02
aksnap: 分享文推一個06/21 02:05
who666love: 非常棒的心得文 期待入住心得06/21 02:14
入住不用期待啦,打算電路更新,換氣密門窗加上油漆一下 ikea買個家具就要入住了。原本有一組不鏽鋼醜不拉嘰的廚具 礙於整修預算,應該也會留著用
fayfay11: 推!不過我一直有個問題,會選擇高屋齡的公寓來自住,06/21 02:17
fayfay11: 有考慮到屋齡太高之後脫不了手的問題嗎?我一直卡在公寓06/21 02:17
fayfay11: 還是大樓在糾結06/21 02:17
這真的就看經濟能力,如果是短期之內會搬家,公寓還是比較好的 因為總價低,可用面積大,你多去看低總價的物件就知道了, 老公寓賣出的速度比大樓快多了。要找到管理不錯的老大樓 價格也會讓你卻步的 住大樓優點就是包裹有人代收,不用追垃圾車(高雄滿多大樓需要自己追 這部分要特別注意)
Nightu05: 冷氣品牌沒到那麼絕對,但有可能。喔曾租過房東配大金的06/21 02:44
Nightu05: 冷氣,還說一台八萬不知道真的假的XD06/21 02:44
不需要討論特例,只要大多數房東不會這樣做就好 因為附近有一兩戶出租不會怎樣的,有幾十戶要出租就是另一個光景了
ceca: 我房間的日麗冷氣七萬多,噸數影響價格很大06/21 03:47
ceca: 不過要注意投資客也可能買二手冷氣06/21 03:48
ceca: 二手很便宜,比白牌新的便宜06/21 03:48
ceca: 所以如果室內沒翻修無腦出租,二手冷氣首選06/21 03:49
ceca: 沒翻修原始屋況=>二手06/21 03:49
ceca: 翻修室內平面都更新=>新白牌冷氣06/21 03:49
二手屋況繼續住確實會影響這觀察結果,但包租公不愛買這種 室內堪住的,畢竟成本高很多。這個觀察方式只要大致上正確就好
ceca: 至於公寓脫手問題??06/21 03:50
ceca: 一間0年屋轉手速度是公寓的1/5~1/1006/21 03:50
ceca: 公寓一直榮登最好流動產品之列06/21 03:50
ceca: 不然我們投資客幹嘛那麼愛公寓06/21 03:51
ceca: 新屋反而很難轉手06/21 03:51
ceca: 透天轉手也很久,大家嘴巴上再怎樣愛透天06/21 03:51
ceca: 公寓轉手速度絕對是透天的三到五倍06/21 03:52
ceca: 五樓翻新公寓都比透天翻新好賣很多很多06/21 03:52
一邊看房子,一邊看到自己稍有興趣的房子一直消失真的壓力很大 因為自住跟投資不一樣,要求的點比較多,不是買便宜有賺錢就好
amordelcor: 推06/21 06:06
whface: 推,超棒的分享06/21 06:43
kusomanfcu: 公寓王?06/21 06:52
cutesuper: 老公寓還要注意同是棟是否有住戶是做回收或有屯物癖06/21 06:54
cutesuper: 不是歧視 但真的會非常影響生活品質 尤其住上下樓層的06/21 06:54
cutesuper: 我身邊至少3位親友遇過 比例不算低06/21 06:54
這個觀察一下梯間,頂樓,還有一樓附近的環境就可以知道了 回收的通常會東西亂丟亂堆,很明顯
c98765432c: 買房辛苦了06/21 07:00
F93935: 13萬?盤子 高雄真幸福06/21 07:04
mozume: 高雄老公寓看起來真不錯,我在台北看過的公寓比這些爛十06/21 07:25
mozume: 倍06/21 07:25
sabrinalll: 好奇老公寓好脫手的主因是總價低嗎?06/21 07:33
amordelcor: 沉沒成本越少越好呀 或許沒買之後要花更多 XD06/21 07:37
二樓老公寓再爛也有三寸釘,因為高雄的老公寓年紀都差不多 所以也不會有新的競爭者出來競爭,會在高雄買老公寓的 大概也不會住大樓了,這是不同的客群,所以比想像中的好賣很多 就算屋況又被搞得跟鬼屋一樣,稍微粉刷一下賣出,預計十年後 還是可以在成本價三十萬上下賣出 最需要注意的部分是,這樣條件的房子在高雄出租貴到不行 上租屋網看,同樣條件有稍微整修堪住,附冷氣冰箱 一個月要租12000以上,我自己買的這間整理完,應該可以 租到15000,而且給房東的房出通常是沒有報稅的,等於是 如果稅後出15000,回頭算稅前支出至少都還要乘以1.13以上 (稅率以12%為例),真正租金支出金額會變成169500,很可怕 買給家人住的,一定要將所得稅列入考慮,才不會自以為省到 錢,實際上確花得更多
Interpoint: 你早認識我,我就把二樓租給你06/21 07:55
不敢用租的,家人習慣不是很好,現在住的地方當初也是美美的 現況被搞得有點可怕
CA1ROS: 恭喜,再有能力下,解決長輩的問題,其他都算小事06/21 08:11
iixiii5130: 推06/21 08:13
fenway18: 感謝分享 辛苦了06/21 08:19
oldmove: 你一坪買13W叫盤子,我一坪買53W 我是大盤子XDD06/21 08:33
oldmove: 不過冷氣真的是蠻重要指標,鄰居有窗形的,夏天開起來會06/21 08:34
oldmove: 很吵,那吵的程度連氣密窗都檔不住,我都很想說林北幫你06/21 08:34
oldmove: 買一台變頻可以嗎,不要在吵我了,我快神經衰弱了06/21 08:34
oldmove: 我自助確實全家新冷氣都大金和國際牌,我很介意省電跟安06/21 08:35
oldmove: 靜,確實我這棟樓一眼望過去,都大金日立三菱國際,最鳥06/21 08:36
oldmove: 大概就東元和禾聯,我內心想一間房2千W都在買了冷氣在省06/21 08:36
oldmove: 什麼?室外機聲音不要造成人家困擾好嗎?06/21 08:37
beminaru: 傻..一開始就給仲介知道自己急著買,笨到家06/21 09:08
你不講也沒用阿,一天約四五間,整個高雄跑透透,然後下大雨也穿 雨衣騎機車出門看,傻了都知道你是急買。重點是要讓對方知道你也 不是傻的就好,知道行情也有能力看屋子的好壞 https://imgur.com/w7F0QPf.jpg
https://imgur.com/eqSjFfj.jpg
caroline4247: 推!分享心得~06/21 09:29
zeroyaking: 樓樓上就是最厲害的出一張嘴 原PO在版上分享的心得06/21 09:32
zeroyaking: 也不少 加上文章內考慮的相信比七八成的買家還用心06/21 09:32
zeroyaking: 反而知道要什麼再去找 效率真的會快很多06/21 09:33
zeroyaking: 如果遇到內行的仲介會很努力去洽談尋找 愛演小劇場的06/21 09:33
zeroyaking: 最後買到爛的又貴的 也是剛好而已06/21 09:33
房仲看我懂得比較多,也不敢隨便掰資訊,房子都直接跟我報底價 還有他覺得可能成交的價錢,我去看的房子我實價登陸都有先查過一輪 加上"所有"高雄區二樓案件我都有在網路上先詳細調查過了,他報的 價格我心裡都有底,知道沒有差很多 最後買的這一戶,老實說屋主的期望也偏高,而且有好幾間房子可以住 不是急賣,要殺到多低是別指望了(像原本家人住的房子,靠近三多商圈 位置很好,環境也很棒的4+5頂加被投資客搶劫,只賣兩百萬而已 正常慢慢賣有機會到250~270之間,自己整理過在賣會更划算) 直接明刀明槍來也有好處,通常案子的地址會直接丟給你, 就可以上google map觀察一下該公寓的外觀,大門有沒有更新 (有更新表示有人會出面管理),周邊有沒有甚麼地雷需要注意 等等,會方便非常多 https://imgur.com/EXnmTU1.jpg
ceca: 購入勘住好處是槓桿開到最大06/21 09:56
ceca: 翻修的現金都比較吃重06/21 09:56
ceca: 老一輩的退休人士,會頃向買勘住的出租06/21 09:56
房東購入時屋況堪住,冷氣主機也不會太舊,而且還是大金等大廠牌 這樣的case不會太多,比例上少就好,反正不可能完全沒有出租戶 只是希望盡可能減少
yoruneko: 感謝整理心得,奔波看房子辛苦了06/21 10:08
alwang: 做出租的當然買二手大廠 價錢不用原價的3成06/21 10:18
我不太確定你在哪個縣市,你來高雄看看,出租多的區域都是整排禾聯 或是其他不知名的廠商,可能還不是新機器是二手的 大廠二手機器相對少數,而且這不是要100%預測,只要可以篩選出八九成即可
pitfall89757: 推心得!06/21 10:20
sucja: 推心得06/21 10:25
iampala: 推,獲益良多06/21 10:34
aloness: 急買老屋,真的辛苦06/21 10:41
超級辛苦,之前買房子的經驗完全派不上用場,都是狂K網路資料 然後直接衝現場一間一間看,靠量來培養經驗值 弄了不到一個月就覺得人累到有點恍惚了,好在一切都即將結束了
luke2007: 推心得06/21 10:42
chenyeart: 推,不過眉角好多XD,看完還是覺得買新屋或新古屋好了06/21 11:12
買好房子難度低很多,隨便看看就成,看老公寓隨便寫就一大堆注意事項 這些功課從零到有,只弄了不到一個月,這麼短的時間接收這麼大量的資訊 腦袋都要燒了,慘
tomroy: 謝謝分享 你人真好 06/21 11:13
zard1983: 謝謝分享06/21 11:15
PortgasAce: 買賣不成仁義在,如果一開始就不能誠實,所有的談話06/21 11:20
PortgasAce: 都要建立在金錢利益上的話,我想整個交易買賣過程應06/21 11:20
PortgasAce: 該就會變成勾心鬥角的遊戲了,我們房仲當然要賺服務費06/21 11:20
PortgasAce: 啊,不是義工,但要收的心安理得,不論是了解需求想法06/21 11:20
PortgasAce: 或是之後的協調服務,如果這些都做不到,憑什麼跟買06/21 11:20
PortgasAce: 方收服務費。我知道底價的都會報,不是說一定要照底06/21 11:20
PortgasAce: 價買,重點是要有讓屋主願意談的機會點。管不了仲介06/21 11:20
PortgasAce: 的生態,但至少可以期許自己在仲介生涯裡不要成為黑06/21 11:20
PortgasAce: 心仲介06/21 11:20
yuffieAK47: 推分享06/21 11:21
Neymar: 推,版上鮮少的心得文06/21 11:31
a176136: 恭喜樓主,苓雅區武x街、武x路那邊老公寓也滿多的,而且06/21 11:33
bubble113: 看這篇學好多 感謝06/21 11:38
a176136: 有國道、有捷運、有客運,感覺還滿方便的,提供各位大大06/21 11:39
a176136: 參考06/21 11:40
cafein: 推分享06/21 11:42
asdf922: 推!! 好奇為什麼不直接跟親戚買呢?06/21 11:52
希望趁這次逼家人搬到低樓層,而且加上屋況很差,整修起來成本差沒多少,只是多出很多 用不到的空間
IS0987: 感謝d大分享06/21 12:07
c98765432c: 推 06/21 12:15
chiutepiao: 推推 06/21 12:44
kutkin: 所以重點是你選哪間 06/21 12:59
佛曰不可說 主要是經驗分享啦,買哪一個不是重點
a176136: 急買公寓!高雄男「260萬買房攻略」網跪了 看冷氣神招… 06/21 13:11
a176136: 辨別鄰居好壞 https://www.ettoday.net/news/20190621/14 06/21 13:11
a176136: 72113.htm?from=ettoday_app 06/21 13:11
a176136: 上新聞了 06/21 13:11
我只有說一坪買13萬以上,不是一坪13萬喔
amordelcor: 媽 我在這~ 06/21 13:22
madcloud: 高雄房價真幸福...06/21 13:26
lin190ya: 分享給推06/21 13:57
amber0306: 推原po用心,感謝分享。 06/21 14:02
MiLu307: 急跟不急真的是影響價格一大關鍵,推實用分享!06/21 14:30
急買急賣都一樣慘,對手都會趁你病要你命,如果可以的話 提早規劃財務與居住的問題,才不會落入急買急賣被大砍一刀 如果不是急買的話,總價應該可以少5~10%沒問題 這次買老屋最大問題就是行程都受制於人,無法 事先規劃,如果是平常的習慣,應該兩年前就會開始 慢慢做資料查詢與看房,等到有價格適當又喜歡的案子 再快快入手就好
ouka: 用心,推06/21 16:10
charley1980: 用心分析,推!06/21 16:30
kutkin: 沒比較選擇,那你前面講這堆有點反客為主06/21 16:42
沒啊,會看之後,就沒有什麼比較的問題了,只剩下個人喜好與取捨
lkrichard: google map 看房 +106/21 16:44
lkrichard: 我在板上也有畢業心得文 真的要先做功課06/21 16:45
總預算壓低到300~400萬的時候,看的東西完全是不一樣的,很多物件環境都很可怕
acbc: 猜一坪15萬左右,後續裝潢家具換算每坪再加1~2萬06/21 16:49
kutkin: 你把物件嘴一輪 然後說自己選擇...06/21 19:17
挑的當然就是沒這些缺點的案子呀,只是一開始沒做功課的話,根本看不出差別。會看之後 ,自然容易找到答案
kutkin: 會讓人覺得話都你在講而已06/21 19:46
lkrichard: 真的有些有點可怕 先做功課可以省掉少跑很多不適合的06/21 19:59
預算這麼低,大多數在預算內的都滿可怕的,少數能看的,也有很大一部分到現場就發現問 題所在
ups: 超認真給推06/21 20:51
jazar: 謝謝分享06/21 21:29
cxiii: 信義好像很多有問題的案子會拒接06/21 22:23
shoshobe: 伸信義房仲短裙圖 06/21 22:36
AGODC: 在高雄買這種老公寓住也不會賠到哪裡去,以月租1萬算,租金 06/21 22:51
AGODC: 隨便都能cover貸款了06/21 22:51
一萬基本上租不太到屋況好的二樓,通常要12000以上,15000比較常見,高雄租屋跟房價相 比,真的超級無敵貴
tomatoKD: 看完才注意到好多眉角,謝謝分享06/21 23:39
IceCrying: https://is.gd/5TXDKr 06/22 00:33
IceCrying: 被記者抄去了!樓主好威!06/22 00:33
justinnn: 信義房屋看了一陣子,信義的屋況似乎挑過,價格普遍比較高06/22 00:39
justinnn: 跟591的比起來,較沒低價爛貨可撿,但我還是喜歡先看信義06/22 00:40
justinnn: 個人覺得信義的房仲真的不錯,遇過好幾個,人都很好06/22 00:44
遇過的人也都還不錯,印象蠻好的
lovemost: 不知道你跟房仲有多熟,不過覺的你這個人完全沒保留底牌06/22 02:18
lovemost: 談判的時候就會處在一種絕對不利的狀況 06/22 02:19
急買急賣才是絕對不利的狀況,其他不是。你真正的對手不是房仲,而是賣方。我最後買的 案子,我的房仲不是開發,所以他賣高服務費也多不了多少錢,有順利賣出對他比較重要。 了解整個局勢與彼此的立足點,會省很多不必要的力氣。 前面也說過了,你即使想唬房仲說你不急,結果一天約5間房子從下班一路看到晚,前幾天 雨下那麼大也是照樣跑遍高雄東西南北,你覺得要多傻才會不知道是急買?? 如果你的房仲 還真的看不出來,那他根本傻的,建議你換房仲,免得砍一些服務費自以為賺到,結果被屋 主坑了。 知識就是你最好的武裝,比起跟房仲高來高去高半天,來來去去就是在戰那幾萬的服務費, 不如花時間弄清楚房子的各種資訊與行情 另外服務有價,我的房仲跟著我一起踏遍高雄東南西北,還跟著一起騎機車一起淋著大雨看 房子 ,提供相對應的薪水報酬合情合理
lovemost: 冷氣部份覺得不準,學生時代也租屋過,沒有一定06/22 02:21
冷氣只是提供一個很大略的篩選,只要有七八成,甚至六成準就很好用了。你到網路上看一 看租屋的資訊,再自己到現場跑幾間就知道了,在北部縣市不敢說。在高雄低價出租的案子 ,"幾乎"都是禾聯東元或是其他不知名雜牌的天下居多(是說那些雜牌冷氣到底哪裡買的, 怎麼從沒在市場上看過有人在賣?) "幾乎""大多",是這個觀念的核心,因為本來就沒有能夠100%篩選掉出租戶的方式,所以別 太糾結在某一個指標的準確度有多高。買低價老屋之所以困難,就是因為資訊都太模糊了, 而且用來評估正常房子的資訊幾乎都會失效。就算是現在有實價登錄了,一查該區域的資訊 ,差不多條件或是更差的高樓層,一坪從6到18萬都有,range比海還寬,屋況的落差也很大 ,太多看正常房子的方式與知識都派不上用場。你買個800萬左右的房子,根本不會擔心會 不會這棟樓上上下下是否一堆法拍戶,左右鄰居是不是一堆凶殺情殺自殺,也不會擔心附近 鄰居是不是全部都是8+9,而低總價的公寓都可能遇到,所以看屋需要的知識完全不一樣。 這些東西紙上談兵沒意義,你自己去看看總價大概300萬能買到的大樓或是老公寓,跑個幾 間,看看周遭環境長什麼樣子,你就能大概了解我說什麼了
kutkin: 雜牌冷氣代表已經裝很久了 都退出市場了06/22 04:47
kutkin: 就像以前主機板百家爭鳴 陞技 這種牌子都有06/22 04:47
kutkin: 現在只剩技嘉華碩微星06/22 04:48
kutkin: 你的冷氣說 只能說代表屋主比較願意花錢裝修06/22 04:49
在這種超低總價老公寓,願意多花錢裝修的,對生活品質相對要求比較高,這樣的人越多, 周遭的生活環境"相對"會比較好 其實高雄2~3樓老公寓有出售的選項,沒有多到很誇張,現場跑一下就很容易理解我在說啥 了
kutkin: 至於他是出租還是自用 倒是不一定06/22 04:49
低價的住宅,有的是超高比例法拍,出租與出售的社區(不是原本住裡面的人也搞不清楚原 因),也有組成相對穩定,法拍,出租或出售相對比較少的 找低價房子不是要找附近都自住,沒有人出租的,因為這根本是空集合。要選的是相對穩定 ,出入相對單純的 重點在"比例","相對"
kutkin: 高雄5000 6000以上的套房就會裝大牌子分離式了06/22 04:49
會有人裝不等於比例高,難道你認為相對低價的出租選項,裝大廠牌冷氣的比例比較高,超 過五成??? 這個上591稍微看一下就知道了,滿多都會拍到冷氣主機或是有特別註明的,大廠牌冷氣(大 金,日立,三菱,國際)有沒有超過兩成我都存疑
kutkin: 因為這是很明顯591一看就不同的配備06/22 04:50
kutkin: 你回應都一行一行回....06/22 16:16
kutkin: 講來講去真的都你的話06/22 16:17
kutkin: 一邊說低價社區怎樣怎樣06/22 16:18
kutkin: 一邊又說出租少的比較穩定...06/22 16:18
kutkin: 就是有出租才有金流,才有錢整修06/22 16:19
kutkin: 不然30年公寓 300萬 還搬不走的你要說他有多重視環境我也06/22 16:21
kutkin: 笑笑06/22 16:21
"相對"很難理解嗎?!
lahiboy: 受益良多,感謝分享!06/22 17:22
kutkin: 你的意思就是你爛蘋果可以挑到比較不爛的06/22 19:38
三百萬的預算能奢求什麼呢 但是我分享的案子裡面,有一個格局等等其實還ok,但是同出入口,不同棟的公寓上上下下 有四五間要求售,兩間廢墟,而且售價還比較高,這種即使賣便宜,自住的角度來看,還是 比較差的選擇
kutkin: 你認為標準是冷氣我同意06/22 19:38
kutkin: 但我並不認為這是因為自住或出租的差別06/22 19:39
我僅只是提出我從以前到現在租屋經驗,還有實地走訪的觀察,僅供參考囉
kutkin: 高雄租屋市場其實很競爭,好屋都秒殺,爛屋就擺在591很久06/22 19:40
kutkin: 所以你可能因此認為出租的冷氣會比較爛06/22 19:41
kutkin: 就是因為爛才擺在591一直掛著 06/22 19:42
kutkin: 假設市面好屋3天成交 爛屋15天06/22 19:43
kutkin: 假設好壞屋各半 那結果就是20:80 在591上的都是爛屋06/22 19:44
這跟留在網路上銷售的房子都一樣的邏輯,不是條件差,就是售價高,並不是全部在網路上 的都是條件差 即使你把價格太高導致租不出去的案子納入,其實比例一樣少(有七八成準就夠了)。用goog le挖歷史紀錄,也是一樣的狀況
kutkin: 好物件都秒殺 希望你理解06/22 20:20
完全理解啊,但市場裡就是爛或是貴的,數量比好又便宜的多 這不是要追求精準預測,而是要組合幾個粗略會準的指標去綜合評判
kutkin: 但售屋市場 屋況好可沒必然秒殺06/22 20:21
kutkin: 出個6000租獨套 多數人眉頭不動一下06/22 20:22
kutkin: 1000萬呢,你屋況好價格高不見得好跑吧06/22 20:22
kutkin: 售屋市場反而是便宜跑的快 而不是屋況優先06/22 20:23
租屋市場一樣是便宜的跑的快啊,屋況尚可不用很高級,價錢低一點,瞬間就租掉了,有時 連看都來不及就消失了 工作如果是長期都在高雄,卻在高雄租房,除了少數房地產崩潰派與投資至上派,大多都是 預算有點緊,怎麼可能為了裝潢家電好一點多出錢。高級裝潢通常是打算給中短期來高雄工 作的白領階級(本國或是外國),這種需求量不會多的 除了ceca說的買入不整理,或是剛好遇到一批便宜二手大廠冷氣(二線冷氣也能買二手啊), 不然怎麼看都是該隨便裝個禾聯大同東元之類的,不要是古董冷氣變扣分就好 我自己租屋也十幾年,遇過的狀況差不多是這樣,供大家參考囉
kutkin: 你又是看一行回一行06/22 20:25
一行一行回比較好整理啊,板上蠻多人都是這樣,我覺得挺好的,問題是在??
creulfact: 推這篇 尤其是很多老公寓梯間不維護超昏暗還有缺乏停06/23 10:37
creulfact: 車空間 門口亂停 所以整個環境看起來真的很像貧民窟…06/23 10:37
便宜的還是有"差","很差","超級無敵霹靂差"的差別,最神秘的是價錢差不會太多 地點稍好跟稍差,住起來便利性差別不大,而且騎機車差兩三分鐘,其實無所謂,但價格會 差滿多的,所以要自住的話,地點可以多退讓一點,不需要硬買在熱鬧商圈附近
creulfact: 然後冷氣那段也是大致贊同 因為電費不是房東出 加上06/23 10:42
大致上有個七八成準確就行,這樣再組合其他的評估項目,就可以比較精準估計該區的狀況
creulfact: 變頻冷氣維護較貴 所以房東幾乎都是裝雜牌定頻 反正吹06/23 10:42
creulfact: 了不舒服的又不是我 我修冷氣便宜就好06/23 10:42
※ 編輯: deltaz (223.138.60.246 臺灣), 06/23/2019 13:15:23
magicpd1983: 觀察入微,好心得,有效率買房者可參考 06/30 09:27