Re: [請益] 租客不願換約 新屋主不願交屋

[jamo (hi)]

我覺得你問題比較大

你售屋合約寫 7/15 騰空交屋
理論上你 7/15 做不到這點就是違約

至於你主張的口頭約定帶租約轉賣這實務上很常見
但對交易影響這麼大的事情你沒有簽訂合約要跟法官主張口頭合意
除非你真有錄音檔而且錄得非常清楚買房同意接受"目前租約條件"
或者仲介願意站你這邊指證買方也同意依"目前租約條件"帶租約交屋
才有勝算(就實務經驗來看很難)

至於德國人,就買賣不破租賃,這件事跟他一點關係都沒有
他有權力就目前合約履約到 9/15

整件事就目前證據看來
你就是可以收德國人 7/15 ~ 9/15 兩個月租金
買方可以跟你要 60 天的違約金
你想告買方我認為是一件很無厘頭的事情


不過我倒覺得有個人失職那就是仲介
假設你真的有說明帶租約轉售,不動產說明書一定是要說明這一點的
不動產說明書跟銷售合約沒有附上租約並說明
我個人認為這算影響交易的重大事由,仲介失職機會很高

我印象中所有有規模仲介的簽約室都有錄音錄影
整個售屋過程我想你也找得到第三人來證明這件事(跟仲介說過帶租約銷售)
這件事要證明比證明買房願意接受目前租約交易容易很多

※ 引述《vblueberryv (blueberry)》之銘言：
: 大家好、我是新手賣方，第一次賣房子，
: 房屋透過仲介公司售出，原預計於7/15交屋
: 房屋有出租，租約到9/15月，出售之前都有將詳細租屋狀況與合約內容告知買方，買方也
: 接受。
: 租客是德國人來台工作，很喜歡這間房子，也很樂意續租，於7/13時我讓德國人與新屋主
: 互加聯繫方式，但新屋主要求漲房租，而且是從房子售出後7/15開始漲價，兩方談不攏，
: 德國人生氣不願意換約（因房屋售出，7-9月的租賃合約應換成新屋主），我與房仲居中
: 協調多日，德國人堅持要照原合約租到9月後搬出，也不願意再跟新屋主見面。
: 新屋主以無法換約與無法進入屋內點交為由，不願意交屋付款（目前款項都在履保內、無
: 新屋主簽名不能撥款）。並要求9/15等德國人搬出後才交屋付款。因此想請問：
: **如果以無法換約與無法入內點交為由不願交屋，新屋主是否造成違約？我是否可以告他
: 並成立？**
: 我有查過合約、裡面只有寫道：房地移交時，除雙方另有約定（但我們租屋的事項只有口
: 頭說明，並無寫於合約中）應將房屋騰空交於買方，並以現場交屋方式為之。
: 另外是如違約，必須按買賣總價的1000分之0.5計算違約金。
: 房仲一直想辦法說服我同意將交屋延至9/15，並說如果走法律程序會拉上很長時間，可能
: 半年至一年都無法結束，但明明是新屋主自己想漲價惹德國人不開心，我為何要默默同意
: 延期交屋，況且新屋主已經可能違約？
: 已經約好明日律師諮詢，目前提告的想法偏多，只是想來請教各位大大是否有類似經驗可
: 供分享與討論？感謝。

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※ 編輯: jamo (220.132.33.7 臺灣), 07/16/2019 00:37:28
推 sam197665: 原po是說「交屋」還是「騰空交屋」？
推 Combatant: 不管騰空兩個字 現在德國人不是不讓人進去點交嗎XD 這
→ Combatant: 是要交什麼屋
推 redwan: 其實直接賠一個月給房客解約應該比較省
推 redwan: 帶租約沒入合約 房仲收錢不做事的錯啊
推 sonia16: 房客也有權力不解約
推 Noopsfilm: 整件事從頭看到尾就是沒把白紙黑字寫好
→ Noopsfilm: 台灣人習慣「口頭」做事
推 baron422: 房仲問題很大，怎是賣方上來求救
→ baron422: 房仲後台一般不是都有一群法務嗎
推 MeeToo: 賣方賠兩個月租金比賠兩個月的萬分之五好 認賠吧
推 redwan: 一般書店賣的租屋合約可以趕房客啊 賠一個月
推 moonwoman: 跟房仲要證據 還有證明當初買賣有提到租約吧 不然真的
→ moonwoman: 可以從仲介費中扣 仲介應該要幫忙 而不是丟給妳處理
推 deltaz: 買方或是房客要搞賣方還可以去吵有租賃，不可以用自住的
→ deltaz: 條件來免除房產交易的稅，這條弄下去買方就爆炸了