Re: [閒聊] 國外都怎麼解決老屋？

[megaboost (誤人子弟)]

※ 引述《wwwson1256 (太陽花青年)》之銘言：
: 在台灣都更是一個超級難題
: 常常會被各種意見給阻擋
: 不過其他先進國家應該也會有這種問題
: 例如˙：日本、美國、紐奧.....
: 這些國家的發展也都很早
: 早期應該在熱鬧地區也蓋了不少房子
: 那他們都是怎麼解決的呢？
: 例如50年的老屋
: 不知道可不可以借鏡其他先進國家
: 台灣老房子問題再不解決，無論是市容、安全
: 都不是好事
大家好，我是在日本的台灣外勞
回答一下日本的

現在日本的公寓大樓是強制要繳交公共修繕基金，
此基金是隨著每個月的管理費用做徵收。
所以在日本買房的每月成本是:房貸+管理費+公共修繕基金
一般來說，公共修繕基金會因戶數與年齡而不一樣，
隨著房子的年齡增加,每個月繳交的公共修繕基金就會增加。

新建成的房子通常都很低，但隨著年齡增加，
可能就會變成:每平方米x200日圓 (目前日本的平均值)
途中如果把房子賣掉的話，之前繳的修繕基金則是拿不回來的。
買新房的人，好處是前期繳納的修繕基金低，但是賣房的話就算是損失。
買中古房的人，好處是承接前戶主的修繕基金，但繳納的修繕費比新房高。

而在現在有規模的建商在蓋好大樓的時候，
都會告知購屋者修繕計畫，也就是第幾年檢測或維修那些東西。
拿我訂購的預售屋來說，房子10年內保固保修，
然後建商提出兩套第10年、第20年、第30年修繕計劃(大修或小修)，
至於採用哪套維修計畫則交由將來的住民委員會決定。

不過以上說的都是近20年的公寓大廈。
日本現在的老公寓老大樓也很多問題，
居民老化混雜、不願意繳納維修基金、居民委員會效率低下等等，
因而造成無法修繕破損、沒有錢拆除等問題。

如果是黃金地段的話還好，最慘的是泡沫經濟大量興建且地點不佳的老公寓，
因為價值低，屋主想賣還賣不掉，每個月的維持費用又太高，
索性乾脆直接擺爛不繳。
隨著因大樓老舊居民往外搬，居民委員會又無法作成決議做事情，
問題就陷入惡性循環....

所以不是只有台灣有老公寓的問題，日本也有這個問題。

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 大風の歌                               大風歌
   大風起こって,雲飛揚す.                 大風起兮 雲飛揚
   威は海內に加わって故鄉に歸る.          威加海內兮 歸故鄉
   安にか猛士を得て四方を守らしめん.      安得猛士兮 守四方

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推 F93935: 怎麼會這樣，不是日本都好棒棒嗎
外國月亮比較圓
推 loveducky: 經驗分享給推！
推 Zodelyst: 所以東京才有1元地產阿XD
推 kusomanfcu: 你一元買然後要補千萬以上公基金。。
稅金跟維持費成本高，所以房價才會正常折舊...
→ radiwei: 那個東京1元地產離都心23區超遠，幾乎就是台北到新竹的距
→ radiwei: 離了
據東京朋友說，他單趟通勤時間是1個半小時...
※ 編輯: megaboost (111.96.213.188 日本), 09/01/2019 22:32:42
推 NewLifePage: 推! 有真實經驗分享最佳!
→ solothurn: 橫濱到東京通勤都有了單趟2小時
推 sdhpipt: 修繕積立金 XD 知道這個的人才是真的住過的人
→ sdhpipt: 話說 不能結婚的男人劇情中 隔壁年輕小姐就是沒繳這筆
推 inthenchen: 外國月亮比較圓
推 yo706001: 推
推 tk88769: 口袋不夠深就用通勤時間來補 很合理吧
推 wu7477: 日本都更釘子戶可以時價讓受 二年沒拆還可附買回權 針對
→ wu7477: 空屋有衛生治安減少賦稅優惠的空屋稅 法規精緻多
推 wu7477: 屋老了人也會老 不靠容積優惠要拿出一大筆錢都更 對部分弱
→ wu7477: 勢住戶被迫離開
推 SINW: 日本人不是覺得買中古很丟臉嗎？
推 piliwu: 我朋友之前在東京工作也是租神奈川單程要一小時