[閒聊] 板橋中心 千萬大樓 預售新成屋

[weijackjack (小捷)]

　　離家十一年板橋工作四年，每年搬一次家已經成為我暑假的重要工程，搬久也累了，
利用到板橋工作這段期間，以工作地點為中心，在可能住的區域萬華、板橋、中和各租了
一年，順便了解相關環境。

　　房價遙不可及，但每年的房租9000-16000不等，如果買個千萬左右的房子，房貸七成
30年，兩個價格差約5000-8000不等，因此動了買房看房的歷程，趁最近有空把手邊的資
料做些整理與比較。


圖文版:  http://weijackcft.blogspot.com/2019/08/blog-post.html
看屋時間:108/3-108/6
總價:1000萬左右
房型:兩房

新莊區
禮躍 45/p
　　位在頭前重劃區化成路旁，雙捷運系統(新北環狀線、機場捷運線)是一大賣點，離板
橋市中心可走思源路一路進入板橋64快速道路，大兩房格局OK，含車位約1200-1250，權
狀34.43坪(含車位11.23坪)，主建物坪數19.18坪，車位開價215萬，單坪約45萬，公共空
間設計具巧思。化成路旁邊是小型工業區，樓層低會聞到特殊氣味，比起隔壁合康，建商
勝，但考慮新莊重災區，高架的捷運，工業區旁，單價45還是有點高，周圍機能仍不發達
，對個人而言可考慮，但無衝動。

板橋浮州
馥華原美 36/p
　　浮州擁有板橋門牌，與板橋南雅夜市一橋之隔，目前也有火車站，雖無捷運但進入北
市仍可搭乘火車。馥華集團在此蓋了原美、原鄉兩個社區，原美在火車站旁，原相離原美
百公尺，兩者皆可步行到火車站，此外大觀國小、大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學造
就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這兩件案確實可以考慮。格局上來說原美有兩房
，原鄉以三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中心，周圍都是低矮樓
房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩房含車位總坪數約44
坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事俱備只欠總價，由於
總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。

寶格麗 45/p
　　離浮州車站較遠，看原美時路上廣告打著以一換三房的驚人口號，代銷表示，目前全
數銷售完畢，只剩頂樓樣品屋，單坪45，樣品屋是歐德設計，室內格局佳令人印象深刻，
單層兩戶，戶數少，但相對管理費高，車位190萬，權狀總坪數41.95，車位坪數10.56，
總價約1600萬，由於離車站遠了些，周圍機能不完善，只有一個全聯，單坪45可直接買中
和板橋交界，且只剩頂樓，因此打退堂鼓，期待後續有夥伴繼續追蹤。

江翠北
歡喜市 43/p
　　江翠北重劃區分為七區，分別是ABCDEFG，我看過A區的歡喜市以及E區的江匯LIFE，
兩個都是頂頂有名的茂德建設作品，室內格局一模一樣，賣三房實際空間大約是兩房，賣
兩房實際空間是套房，可能不太適合自住，投資到可考慮。號稱水岸新大直，看過實品屋
後明確了解個人需求是27-28，考慮室內空間需要16-20坪左右，若要買可能需要客變，本
建案是A區，主打水案第二排，周圍綠地多，但相對交通以及周圍機能不佳，我們笑稱江
翠北是可以從出生住到老死的地方，主要看的是26.64三房格局，含車位開價1399萬，現
場直接砍價變1358萬，車位200萬，非優先考慮此建案，主要原因為格局上有玄關、走到
兩個不常用的空間，20年左右的房子玄關的部分容易算成梯間，但這格局讓我把錢大部分
買在走道上，此外機能也尚未完善，最重要的是離捷運站遠，須搭公車出入，單價43可以
買在中和板橋交界處，機能完善，因此並非我的首選。最後附上江匯LIFE格局圖，仔細比
較格局，和歡喜市是一樣的，26坪左右都有兩個走道，江匯相對優點是離捷運近，但若考
慮江匯，建議直接看江翠ONE，畢竟已成屋，而且591上要賣地超過50間，相信可以大量比
較而且選擇多，也看到開價1100兩房含車位。江翠北建案量極大，個人不相信有這麼多人
要住在江翠北，若還有等待的時間，可以持續觀察。

板橋埔墘
板新綻 51/p
　　看了許多外圍的建案，回到板橋市中心，體驗一下一坪50萬以上的建案吧!本來想去
看久泰皇品，但大坪數看了也無意，所以選擇有小坪數的板新綻，板新綻位在三民路上，
離環狀線頗近，但旁邊有一個變電廠，原以為嫌惡設施能讓此建案價格4開頭，沒想到硬
是5起跳，先附上板新綻周圍機能路線，基本上原埔墘的機能足夠，加上環狀線搭配原本
的光復橋，可說是四通八達，周圍還有家樂福生活無慮，權狀坪數26.37坪，不含車位，
開價1353，單坪約51萬，格局普通，有一走道，考慮變電廠在旁加單價過高，也非首購族
首選。

中和市區
摩立捷 54/p
　　位在迪卡農、大潤發附近的摩立捷屬於小建案，位在巷弄內，也是某次看房完亂繞發
現的建案小品，位在小巷弄內原本預計單價也親民些，但我總是忽略的建商的想法，摩立
捷屬於挑高3米6的案件，有17和21兩種坪數，由於個人經驗至少要26坪，所以直接看21坪
的選項，由於小巷弄內，21坪的房型面對136巷，開價1160，單坪54萬，若要車位有機械
車位150可加購，除了單價高的點外，對於身高179的我來說，挑高3米6似乎沒辦法讓我在
夾層中順利移動，這高度只能做成收納，無法做夾層，但室內14坪來說，適合套房，要變
成兩房過於免強，因此也不考慮此建案，謝謝代銷仍熱情招待。

中和積穗莒光
屋豊香 42.5/p
　　和摩立傑同樣屬於挑高3米6的建案，民德路屋豊香的價格相對親民些，室內格局我也
喜歡，特別是A1的三面採光，沒有多餘走道，總坪數不含車位27.79坪，符合個人需求，
且有2兩套衛浴更在緊急時不用搶，總價1180，單坪42.5，比起50起跳的板橋中和中心，
這裡算是不錯的選擇，但唯一缺點就是只剩13頂樓可選，雖然代銷表示有帝王般的視野，
但對於視野來說首購族可能更在乎總價，頂樓的缺點除了頂曬，還有水壓不足的問題，防
水若沒做好未來也有漏水，雖然代銷表示管委會會負責頂樓漏水修繕，但也有許多社區是
64拆帳等，此外社區只有40戶左右，每坪管理費100，也就是每個月要繳2800的管理費，
也是頗驚人，另外為了符合法規7樓以上要兩個逃生梯，對於一層3戶的小建案來說很容易
造成公設比高，以屋豊香來說3戶要分擔兩個樓梯一個電梯，想想買的錢都花在用不到的
樓梯，實在可惜。建商也是在地建商，文邑系列也很成功，此外未來萬大線莒光站目前也
施工中，屬於地下站體的萬大線一期也值得我期待，當時說2019/6交屋，目前8月底尚未
完工交屋，可讓我們繼續看下去。

勝輝NEXT ONE 48/p
　　NEXT ONE位在中和和板橋交界的中山路上，交通發達，地理優越，走路即可到中和環
球購物中心，但單價相對高，可是坪數小，總價低，可考慮的是2房格局單面採光，利用
陽台設計可做到L型採光，總坪數24坪，單價48萬，總價1180，不含車位，最令人印象深
刻的設計為主臥的更衣間，但由於坪數小，在使用上可能較不方便，但這個位置賣48，可
能是因為中和門牌(中山路對面就是板橋門牌)，學區屬於自強，非海山，多少有些失分。
小家庭自住來說可能略嫌不足，若想投資1100左右認為可接受。

怡富宜家 45/p
　　同樣位在屋豊香周圍還有信義代銷的國光街怡富宜家，依樣考慮兩房則有23.94坪的
選擇，室內設計算有誠意，沒有多餘走道，有座北朝南或坐南朝北兩種選擇，一個面對板
橋市中心，一個面山景，開價1165，現場價1099，預計2023年5月交屋，是目前看到等待
最久的預售，這段期間還需考慮租房成本，周圍生活機能完善，室內約13坪略小，倒是平
面B4車位150萬令人驚豔，但由於等待時間過長，且和挑高3米6的屋豊香比單價又更高，
位在國光街內巷弄較小出入較不方便，雖列入選項，但還不是優先考慮。

土城重劃區
金城舞2  45/p
　　住在板橋一定會看到廣告超級大的金城舞都新花園，位在土城重劃區內降格肯定要比
板橋便宜，但也不便宜到哪去，這裡號稱新內湖，一進代銷中心熱情的招待，但現場有幾
組是真的要看的客戶還真無法分辨，三不五時就有恭喜賀成交，隔壁賣掉了，剩下ＯＯＸ
Ｘ，這邊主打未來性，好像直銷在賣夢想一樣，代銷經理都表示從年輕買對地點現在有幾
戶（但自己沒有買金城舞），切入主題，坪數26(不含車位)，單面採光，總價1434，含車
位210萬，單價46，室內無多餘走道，但單面採光不合我胃口，賣一個未來性，但我不認
為目前45的單價未來能翻倍，周遭建案還有很多可以再多走走看看。
　　另外要離開前代銷拿一戶25坪的廣告戶，總價1370，單坪也是46，對於個人而言，目
前土城重劃區目前新屋只有38/p的價值，考慮等待時間，還有萬大線的交通黑暗期，在和
中和屋豊香比，一樣的價錢我考慮中和環球附近，土城重劃區是萬大線二期，沒道理一期
地下站體42.5萬不買，要買二期高架的45萬吧!後記，七月有收到房仲簡訊2房金城舞800
萬，雖不知道是毛胚屋還是辦公室用地，但確實有比原本五月看的便宜多。

四季平安(清水湛) 38/p
　　同樣位在土城重劃區，但在金城路外圍的清水湛，價格就相對親民一些，格局上可考
慮A1和A7兩種房型，個人喜歡A1，差不多的坪數，但沒有走道空間，兩個房型都是雙面採
光，相對金城舞有成一些，以A1來說權狀坪數26.73坪，總價1200，含平面車位190，單坪
38萬，符合我對此區的預期，萬事俱備欠缺臨門一腳，主要是這建案無連續壁施工，對於
房屋的安全性來說有所疑慮，當然代銷會說過去房子也沒有連續壁也都好好的，但周圍重
劃區都有這工法，為何不如此操作呢?總之有列入選項，但可觀察。
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   半年後追蹤原清水湛改名為四季平安，目前也蓋到地面三樓，不知道是因為改名的原因還是如
何，開價單坪竟然提升至40左右，對無連續壁施工的質疑，代銷有了新說法，說他們也是
經過一連串的評估，地質調查，該基地經過嚴格審查後針對無連續壁施工是沒有問題的。
但反問土城暫緩重劃區超過20個建案，每個也經過地質調查每個都做連續壁，該基地這麼
厲害，剛好挖到一個不需要連續壁施工的地質，我自己是不太相信拉，至於其他客官可以
再討論看看。

12Jul2020追蹤 永和天坑吞房
就是一個很好的例子，房子下方無連續壁，若周遭土壤(沙)流失，會造成周圍無連續壁
的建築物傾斜。
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　　以上就是這三個月的看房筆記，房仲或代銷有時會說，依照我這看法一年後還會再見
面，雖然如此，但買房可能是人生最大筆的開銷，買得起住的久，這才是最終目標吧！在
這麼多新建案當中，我心中的順序是屋豊香＞清水湛、禮躍，只可惜屋豊香沒有非頂樓非
2F的選項，買房也靠緣分，莫急莫慌莫害怕，有緣自然買得到。

　　多善用樂居、實價登錄比價，在看房過程中還被誤以為是對手房仲派來的臥底，頗有
趣的經驗。

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推 dans: 1000萬……嗯……沒事你好好看慢慢看
推 jet1028: 樓上的意思是太低還是太高？
推 F93935: 這些物件都沒有路易莎pass
→ pds1: 江翠ONE 591我找 扣掉重複跟廣告 只有12間
推 popo889: 很認真給推
→ xcvbn9527: 當初也有看馥華但周遭太亂太鳥，也沒什麼東西吃
→ pds1: 土城的地質 可能不一定要連續壁
看到昨天永和天坑，就是無連續壁(老公寓)被周遭施工掏空的案例
→ pds1: 莒光站那個將來應該是支線 跟新北投一樣 等車換車久久一班
推 richman: 連續壁跟預壘樁，都只是結構工法，地質不好或是鄰房太多
→ richman: 才需要連續壁，不然比起來預壘樁地下室漏水的狀況比較低
→ richman: 結構上強度其實是一樣的
推 kusomanfcu: 板橋去年人口增3000
推 kusomanfcu: 之前停止成長的人口數最近3年增加中
推 lkrichard: 推  謝謝心得分享
→ weijackjack: 土城重劃區多少有連續壁 多少沒有 可比較一下 等鄰房
→ weijackjack: 蓋起 就知道有沒有影響了 總之給個資訊供大家參考
→ weijackjack: 莒光站等級我視為浮州 樹林等火車站 但他是個機廠 新
→ weijackjack: 北投不是 有點尷尬 難比較
推 kusomanfcu: 2020 亞東那邊開始啟用。看 新店->65  塞不塞囉。
推 SmileLee: 預售多看不會錯. 至少看個20個案件
→ SmileLee: 其實原美不錯,看過33坪再想想26坪以內的物件,問題很多
→ pds1: 莒光站班次一定很少 不用期待
→ pds1: 連續壁是防周圍軟土與水分滲入 外觀上也看不出差異
→ weijackjack: 如果鄰房開挖 原建物下方因無壁因此土壤向周圍鄰房基
→ weijackjack: 地移動 這樣應該有點差 不然就是有連續壁的建商都是
→ weijackjack: 盤子 花幾千萬在做這個
→ pds1: 可以將連續壁有無施作 當作考量點之一 但單就外觀 難看出差
→ pds1: 異
推 SmileLee: 給個建議 多看品牌建商蓋的物件 你目前看的投資物件居多
→ weijackjack: 買兩房都有點緊 好多建案都大坪數 不知還有那些建案
→ weijackjack: 可參考呢 願聞S大其詳
→ weijackjack: pd大就如您說 蓋好外觀看不出差異 所以特別趁他還在
→ weijackjack: 地下施工時紀錄一下 不然以後更難找資料了
推 SmileLee: 不買也可以去看 但不要差太多看心酸(比如久泰皇品)
推 SmileLee: 禾川琚/信義嘉和/冠德中原東路案/遠雄CASA都可以看看
推 mamaman: 謝謝樓主心得
→ weijackjack: 去年就租在久泰旁邊 真的很心酸 哈
推 SmileLee: 看比預算高一點的房子 才能想清楚犧牲了什麼
→ SmileLee: 最後你可能決定犧牲格局 或犧牲地段 或去賣肝
→ SmileLee: 想清楚才不會後悔
推 alien818: 謝謝大大的心得跟經驗分享
→ supa64: 莒光站基本上是機場延伸，這站其實不要太期待以外，還要
→ supa64: 看何時動，比主線還晚，另外，next1其實我公司從潛銷就賣
→ supa64: 到現在…………你錯過了1100的時間(低樓層曾有過
→ weijackjack: next One 三個月內有打來問1160買不買
→ weijackjack: 還要考慮時間租屋成本 最近可看馥華艾美 刺激一下
推 mmiillkk: 謝謝分享，跟你看的區域很相似！
→ ducah: 板新綻那個位置 就在地人的看法 還不如遠雄左岸
→ ducah: 那個位置是埔墘邊緣 往東南西都是工業區
→ ducah: 步行到中原站 也沒比左岸那塊近多少
推 benbon: 認真分享文值得鼓勵
推 as891339: 推
推 bobolina: 感謝分享
推 Nightu05: 禾川琚格局印象不錯
推 n131419: 推
推 konamisport: 感謝心得 剛好讓我參考 謝謝
推 migration265: 推
推 esdjchun: 謝謝分享心得，看完文章，彷彿我也看過這些案件了！
→ weijackjack: 有時間也來整理一下中古屋
推 Cheney0318: 可去中和左岸找找，我買的建案在樂居開價是高估的
→ weijackjack: 開價不等於成交價 打個九折接近成交頂標
推 vanick: 感謝分享
推 krej5566: 莒光站還不錯啊 萬大二期通車之前都還不至於邊緣化吧 只
→ krej5566: 是進台北市很久 說不定搭667時間也差不多
→ supa64: 莒光的距離搭個667.走路一下604都比較快…………(光用支線
→ supa64: 發車推算
推 pharos1314: 推
推 B9314052: 推心得~~
推 xiang77920: 喔
※ 編輯: weijackjack (114.34.236.234 臺灣), 04/15/2020 23:31:29
永和天坑 周圍施工 影響無連續壁的老舊公寓
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202007110159.aspx
大家還是要慎選自己用一輩子賺錢買的房子
※ 編輯: weijackjack (114.34.236.234 臺灣), 07/12/2020 23:25:04
推 ghostdx: 哇 當初看的價格 跟現在似乎又變了一些
推 likat: 謝謝分享，推
→ weijackjack: 隨時間比較價格 才能知道房市漲跌呀 不然誰會記得