→ HarryHTC: 我突然有個想法~房價漲 很多人說這是自由市場機置 不要 10/25 15:13
→ HarryHTC: 任何的干預~在這邏輯下~釘子戶也是遵循市場自由機制~把 10/25 15:13
→ HarryHTC: 自己都更的價值抬高~ 這時又要政府強制介入了? 10/25 15:14
推 JuanWang: 房價是一間一間獨立買賣 釘子戶一間卡全部 能相提並論？ 10/25 15:25
→ HarryHTC: 先賣的...就是沒擬好策略啊! 10/25 15:37
推 piliwu: 你家要賣一億還是五億或多少都不賣本來就是自己的自由 10/25 15:41
→ piliwu: 危老是有明顯公共利益拿一般都更比差很多 10/25 15:42
→ piliwu: 正常情況下沒有你鄰居要賣你就非賣不可 10/25 15:43
→ piliwu: 更沒有你不能賣超比鄰居高這種瞎事 10/25 15:43
推 l79cm: 我說重劃區才是地段王者老市區只能凋零不是沒原因 10/25 15:47
推 F93935: 松江南京凋零給我看 10/25 15:48
推 amordelcor: 凋零了呀 130萬=》110萬 10/25 15:49
推 F93935: 琢豐110我跟你收 10/25 15:52
推 amordelcor: 我沒有啊 10/25 15:54
推 jamo: 都更要強制拆除最少要90%以上比例才有政府介入的正當性 10/25 15:54
→ jamo: 你今天如果想推囤房稅,空屋稅,甚至想砲打大屯山引發火山爆發 10/25 15:54
→ jamo: 只要你能獲得全國90%以上民眾支持,我想是都很有討論空間的 10/25 15:55
→ jamo: 問題在於,想這樣搞的人有多少? 放下鍵盤多出門走走吧~ 10/25 15:55
→ HarryHTC: 去年公投的結果~政府沒人鳥! 10/25 16:00
→ HarryHTC: 更別說討論了~~ 10/25 16:01
推 chigo520: 使用面積變小不是認為是事實吧 10/25 16:02
→ IBIZA: 怎麼都是住戶的問題, 怎麼不說都更實施者認定都更利益屬於 10/25 16:09
→ IBIZA: 自己? 10/25 16:09
→ IBIZA: 都更不應該是「理論上不會減少房屋價值」 10/25 16:09
→ IBIZA: 都更的基本精神應該是 都更價值-成本, 依照權利比例發還給 10/25 16:10
→ IBIZA: 原權利者 10/25 16:10
→ IBIZA: 理論上建商應該只是賺5%的服務費, 但事實上呢？ 10/25 16:11
→ IBIZA: 管理 10/25 16:11
→ IBIZA: 都更只能拿回略等於都更前房地價值的房地, 這是建商吞了都 10/25 16:13
→ IBIZA: 更利益造成的 10/25 16:13
→ apie: 可以居民自己出錢原地重蓋40年前的公寓嗎？ 10/25 16:13
→ IBIZA: 危老可以, 都更的話有面積限制 10/25 16:14
→ IBIZA: 台北市都更的最小面積是2000平方公尺, 如果四周已經無法合 10/25 16:16
→ IBIZA: 併, 也要1000平方公尺 10/25 16:16
→ IBIZA: 危老的話, 沒有最小面積限制, 但要符合分區管理規定裡的 10/25 16:18
→ IBIZA: 深度跟寬度 10/25 16:18
→ IBIZA: 當然, 如果你整個社區居民大家自己願意出錢蓋, 可以自辦都 10/25 16:19
→ IBIZA: 更 10/25 16:20
推 sdhpipt: 建商怎麼可能只拿5% 除非是地主戶自己找營造廠自己蓋 10/25 16:24
→ sdhpipt: 別的不講了 光是監工都可以拿總營造費用的10%了 10/25 16:25
→ IBIZA: 那些算成本 10/25 16:25
→ sdhpipt: 一個都更案從頭到尾最快五六年 只賺5%是不可能的 10/25 16:25
→ IBIZA: 5%在都更稱為管理費 其實是法定利潤 10/25 16:25
→ IBIZA: 那是因為都更都已經扭曲了 10/25 16:25
→ sdhpipt: 開門做生意當然是要賺錢 不太可能賠錢的啦 10/25 16:26
→ sdhpipt: 最順利五六年 總共只賺5% 等於每年只賺1% 不可能的啦 10/25 16:27
→ sdhpipt: 不想要建商賺的話 屋主就要自己來 就算找建經公司也不只 10/25 16:28
→ sdhpipt: 賺5%而已 10/25 16:28
→ IBIZA: 5%要看整個案子是多少啊, 500坪住三用平均容積獎勵加上虛坪 10/25 16:32
→ IBIZA: 可以蓋2400坪左右, 一坪50萬, 5%就是6000萬 10/25 16:33
→ IBIZA: 這才是實施者合理應該賺到的利潤 10/25 16:33
→ IBIZA: 但實際上建商會幾乎拿光容積獎勵的部分 10/25 16:34
→ IBIZA: 基本上建商就是把都更當作低價養地, 利潤都當自己的 10/25 16:35
推 jamo: 不理人民公投結果是蔡政府胡搞,大家都知道,但把90%同意的 10/25 16:35
推 sdhpipt: 2400坪 每坪造價10萬就2.4億了 更何況10萬現在蓋不出來 10/25 16:36
→ jamo: 都更,跟不知道有多少人支持的打房措施來相提並論, 10/25 16:36
→ jamo: 這是論述者的邏輯問題~ 10/25 16:36
→ sdhpipt: 建商花2.4億然後做出來賠1.8億? XD 10/25 16:36
→ IBIZA: 管理費是在建築成本之外的 10/25 16:37
→ sdhpipt: 如果2.4億造價全部屋主出錢 那直接請營造廠不要找建商 10/25 16:37
→ IBIZA: 本來就不該建商出來主導 10/25 16:38
→ sdhpipt: 建築成本又不是屋主出錢 建商當然會拿走房子來抵啊 XD 10/25 16:38
→ IBIZA: 都更實施者的角色 本來就只是協助住戶實施都更而已 10/25 16:38
→ IBIZA: 是建商看上這塊肥肉 把都更全搞成新建案 10/25 16:38
→ IBIZA: 建築成本沒有那麼多啊 10/25 16:39
→ sdhpipt: 你屋主要自己出錢 根本不用找建商 自己找建築師營造廠 10/25 16:39
→ sdhpipt: 2400坪 估造價2.4億已經嚴重低估了啊 現在根本不只 10/25 16:39
→ IBIZA: 現在本來就很少是屋主找建商 是建商來找屋主比較多吧 10/25 16:39
→ IBIZA: 建商就是把都更當作低價養地的建案搞 10/25 16:40
→ IBIZA: 所以我前面才說 政府應該出來主導 當實施者 10/25 16:40
→ IBIZA: 不要再放任建商鯨吞利益 10/25 16:40
→ IBIZA: 這樣才能加入都更 10/25 16:41
→ IBIZA: 建商搞出來的都只是變相的建案而已 10/25 16:41
→ IBIZA: 光是這句「都更理論上不會減少房屋的價值」就知道多數人 10/25 16:42
→ IBIZA: 認知的都更都已經是扭曲過的了 10/25 16:42
→ sdhpipt: 依照你上面舉的案例 造價10萬 建商要拿20%的房子才回本 10/25 16:42
→ IBIZA: 是 可是建商往往是拿走 大部分的獎勵加上虛坪 10/25 16:42
→ sdhpipt: 造價20萬 建商要拿40%的房子才有回本 還不算利潤哩 10/25 16:42
→ sdhpipt: 現在台北市 隨便蓋一下應該成本都破(20萬/1.1)左右 10/25 16:43
→ IBIZA: 以台北市平均獎勵1.32來講, 建商大概會拿走30% 10/25 16:43
→ IBIZA: 事實上往往更多 10/25 16:44
→ IBIZA: 因為我只設定房價是50萬啊 10/25 16:44
→ IBIZA: 50萬的房子 造價10萬差不多吧Xd 10/25 16:44
→ sdhpipt: (因為營造通常用建築面積 但是權狀用外牆再加陽台) 10/25 16:44
→ IBIZA: 這邊也都已經是建築面積了 含虛坪的 10/25 16:45
→ sdhpipt: 10萬現在是蓋不出來的 當然你要挑戰看看的話我給你鼓掌XD 10/25 16:45
→ IBIZA: 平均獎勵x1.32, 虛坪x1.6 10/25 16:45
→ sdhpipt: 建築面積不含附屬建物 而且是用牆心來算不是外牆 所以說 10/25 16:45
→ IBIZA: 那你可以加房價啊 如果一坪20萬你就加到60萬 好嗎？ 10/25 16:46
→ sdhpipt: 總體可售面積應該比建築面積多8~10%左右 10/25 16:46
→ IBIZA: 乙線在台北市房價來講 建築成本你花烙一坪40萬都行 10/25 16:46
→ IBIZA: 那也才80萬而已 10/25 16:47
→ sdhpipt: 造價20萬 房屋市價60萬 建商要拿回33%才有回本喔! 而且要 10/25 16:48
→ sdhpipt: 實施四五年 你覺得換你當建商你會賺多少才滿意? 10/25 16:48
→ sdhpipt: 興建過程中的風險全部在建商這邊喔! 各種成本也是建商先 10/25 16:49
推 frank111: 雙北RC的報價是15萬每坪，SRC是18萬 10/25 16:49
→ IBIZA: 廢話 我是建商當然賺多少都不會滿意 10/25 16:49
→ sdhpipt: 5點了 不聊啦 掰掰 10/25 16:49
→ IBIZA: 所以都更才會搞成現在這樣 10/25 16:49
→ frank111: 我報的是挖地下6層然後蓋到地上30層的報價 10/25 16:50
→ frank111: 然後再加上權利變換衍生的費用，一坪平均成本要28萬 10/25 16:51
→ frank111: 很可笑吧，都更的基本成本每坪要28萬 10/25 16:52
→ IBIZA: 33%? 如果建商只拿33%都更就容易多了 10/25 16:53
→ IBIZA: 文林苑的建築面積是4072坪, 建商拿2300坪, 56% 10/25 16:53
→ frank111: 不管在哪蓋?找哪個實施者來?都差不多是這個數字 10/25 16:53
→ IBIZA: 不, 建商拿得比28萬多多了 10/25 16:54
推 F93935: 什麼正當性文林苑他的背景比較特殊因為那時候房價剛起漲 10/25 16:54
→ frank111: 出了雙北一坪賣20萬的建案，建商真是佛心啊 10/25 16:55
→ IBIZA: 文林院建築成本一坪報210216 10/25 16:58
→ IBIZA: 而且18萬本身就已經含營造廠的合理利潤了 10/25 17:00
→ ccc9453: 18萬那個就賺飽飽了啦 10/25 17:08
→ IBIZA: 我剛查了一下, 前幾年鬧出新聞的長安西路都更案, 預計建築 10/25 17:10
→ IBIZA: 面積是4205坪, 原屋主分配1500坪, 建商拿64% 10/25 17:10
→ IBIZA: 合理的比例應該是反過來吧 10/25 17:10
→ IBIZA: 現在都更的問題就是, 建商把創造出來的價值幾乎都放口袋了 10/25 17:11
→ IBIZA: 「都更理論上不會減少房屋的價值」<--這就是台灣都更的問題 10/25 17:12
→ ccc9453: 因為承受風險的是廠商....... 10/25 17:14
推 piliwu: 建商靠都更噱翻還有人為了地主跟建商拿太多抱不平呢 10/25 17:15
→ IBIZA: 事實上對建商來說是更沒風險 比起買地的話 10/25 17:16
→ IBIZA: 建商幹的本來就是刀口舔血的工作啦 10/25 17:18
→ ccc9453: 哪趕快拜託IBIZA來都更 10/25 17:19
→ IBIZA: 其實我堂哥有做XD 10/25 17:19
→ IBIZA: 但他也不可能照合理利潤給外人做.. 10/25 17:22
→ supa64: …………說了這麼多，結果你也知道不可能合理利潤………… 10/25 17:28
→ supa64: 呃 10/25 17:28
→ IBIZA: 不可能合理利潤是因為要賺更多啊，傻孩子 10/25 17:36
→ IBIZA: 能拿60%建商怎麼會拿30% 10/25 17:37
→ IBIZA: 所以才說政府應該跳出來主導當實施者啊 10/25 17:38
噓 ccc9453: 強者我堂哥 10/25 17:39
→ IBIZA: 總比你強者我...不認識的建商好吧 10/25 17:47
推 asole: 住過重劃區就無法忍受老台北市小巷弄+1 10/25 18:12
→ zaxs12333: 重劃區地點差啊 10/25 18:12
→ zaxs12333: 台北市怎麼會沒有大條路 是你沒錢買好房好地段錢的問題 10/25 18:12
→ supa64: 政府跳出來上次文林怨下場大家都熟阿，政府跳到時又給你搞 10/25 18:27
→ supa64: 大法官解釋然後再拖，也沒比較贏 10/25 18:27
噓 ccc9453: 不認識也要牽拖？ 10/25 18:50
→ Refauth: 台北市一堆大條路好地段的地方，不是普通人可以住的XD 10/25 19:00
→ zaxs12333: 為什麼台北市要都更因為台北是很多地段好捷運 10/25 19:47
→ zaxs12333: 都是老房子，外縣市不用都更很多空地 10/25 19:48
推 frank111: 實施者應該拿不到60%，走權變每個階段都有規定價錢比重 10/25 19:58
→ frank111: ，每條錢都會寫在計劃書內，這是政府合法開門讓實施者吸 10/25 19:58
→ frank111: 血，但又不讓地主被吸乾 10/25 19:58
→ snoopyst: 為什麼都更還要政府補貼貸款利息 10/25 21:06
→ IBIZA: 政府是規定每項成本的最高報價，但訂的蠻寬的，譬如SRC結構 10/25 21:08
→ IBIZA: ，26樓以上每坪就能報超過21萬 10/25 21:08
→ IBIZA: 上面56%跟64%都是個案實際比例了 10/25 21:09
推 midmid: 重劃區窮人在住的 10/25 23:44
→ ciswww: 都更時實施者往往與原住戶另簽私契約，架空給政府的計劃書 10/26 02:59
推 reil: 政府應該開個都更公司，別讓建商亂搞 10/27 18:31
→ supa64: 政府開？阿公辦都更，社會住宅，你看看那些新聞，你真的 10/27 23:27
→ supa64: 敢開啊(扶額 10/27 23:27