作者IBIZA (溫一壺月光作酒)
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標題Re: [閒聊] 都更讓你栽進房地合一稅 多繳百萬
時間Wed Dec 25 14:35:27 2019
※ 引述《h49072002 (醬汁呢)》之銘言：
: 噓 IBIZA: 都更後的房地合一稅, 其取得成本以換出土地的原始取得成本 12/23 16:30
: → IBIZA: 計算, 跟建商怎麼開沒關係啦.. 12/23 16:30
: → h49072002: suwy 房子用新 土地用舊制 懂？ 12/23 21:25
房地合一課徵所得稅申報作業要點
貳、交易日、取得日及持有期間
個人出售自地自建之房屋或以自有土地
與營利事業合建分屋所取得之
房屋，依本法第十四條之四第三項規定計算房屋持有期間，應
以該土
地之持有期間為準
: → h49072002: IBIZA 建商怎麼開成本給地主 是有差的好嗎 12/23 21:25
房地合一課徵所得稅申報作業要點
參、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整
個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋、土地，其土地以
取得成本為準；房屋以換出土地之取得成本為準，並依下列情形調整
(認定)：
1.換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取價金部分之成本，應
自成本中扣除。
2.換入房屋之價值高於換出土地之價值，另給付價金部分，應計入成
本。
都更基本上就是用一部分的土地跟建商交換他的房屋
除非彼此有額外支付價金, 不然
建商報的成本 = 換出土地的價值
所以
你的取得成本 = 保留土地的取得成本(地) + 換出土地的取得成本(房)
= 改建前原有土地的的取得成本
建商不管成本報多少, 都不影響你的成本
建商報得低, 你拿回的土地面積多, 但取得成本還是一樣
反之亦然
舉實際的例子來看
假設土地20坪, 取得當時每坪50萬, 總價值1000萬
都更當時每坪價值200萬, 總價值4000萬
都更成本報1000萬, 所以建商拿走5坪, 你保留15坪
你的取得成本 = 保留15坪的取得成本 + 換出5坪的取得成本
= 15*50萬 + 5*50萬
= 1000萬
如果建商報1200萬, 那就是他拿走6坪, 你保留14坪
成本仍然是 = 14*50萬 + 6*50萬
= 1000萬
除非有另外支付價金
不然建商不管成本報多少, 影響的是你跟建商分土地的坪數比例
計稅的取得成本是不會變的
: → h49072002: 不然房地合一稅裡面的合建分屋優惠2年內賣出20%這個是 12/23 21:26
: → h49072002: 寫假的嗎 12/23 21:26
: → h49072002: 真的都一堆沒有實務賣過地主的房子 也沒幫忙申報過 就 12/23 21:27
: → h49072002: 在那邊嘴砲 12/23 21:27
從你的表現我不覺得你有實務經驗
: → h49072002: 加油一點 12/23 21:27
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願歲月靜好，現世安穩
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 124.219.57.129 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1577255729.A.A22.html
※ 編輯: IBIZA (124.219.57.129 臺灣), 12/25/2019 14:55:22
推 h49072002: 實務操作經驗過，拿得出報稅資料，再來舉你下面寫的案 12/25 14:57
→ h49072002: 例，我幫地主賣5間，1間都沒課稅到 12/25 14:57
→ h49072002: 全部都認列為虧損 12/25 14:57
推 h49072002: 土地用舊制 只需要繳土增稅 房子用新制 需要課徵房地合 12/25 14:59
→ h49072002: 一稅 建商開發票的成本就是眼睜睜會影響到他們的課稅 12/25 14:59
→ IBIZA: 好啊 你把報稅資料拿出來 看看怎麼報的吧 12/25 15:04
→ IBIZA: 我想跟你說的一定不一樣 有其他的操作吧 因為你講的是違反 12/25 15:04
→ IBIZA: 法規了 也許他們是用買賣操作 而不是一般都更 12/25 15:05
→ IBIZA: 也許你有參與仲介, 我相信那不是你報的稅, 不然你不會法規 12/25 15:08
→ IBIZA: 都搞錯 12/25 15:08
推 OldGBy: 其實建商開的發票會影響房屋成本的前提是-那舊制土地分回 12/25 16:34
→ OldGBy: 新制房屋，因為舊制土地成本可能不可考據了 12/25 16:34
→ OldGBy: 以土地原始取得成本當作換屋後新制的房屋成本是建立在土地 12/25 16:35
→ OldGBy: 也是新制的情況 12/25 16:35
→ IBIZA: 實際成交價不可考據，依申報要點，以取得時的公告現值按消 12/25 18:48
→ IBIZA: 費者物價指數調整後作為成本 12/25 18:48