Re: [請益] 失敗和成功的重劃區有何特徵???

[pttgogocat (PTT研究員)]

※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言：
:      因為手上有多餘現金，
:      最近在看要放在台中海線，青埔還是林口A7
:      前幾天看一些節目在講，
:      成功的重劃區有幾個特色
:      1.交通建設要多
:      2.一開始價格要低
:      3.重劃區面積不能太大

節目少看一點，重劃區多去一些，房市觀察久一點，房子多看一點，你就會發現節目和網
友都沒什麼好參考，同理可證，以下鄉民小弟我的話也一樣。

你怎麼定義成功的重劃區？

你看到現在有人氣有買氣有機能就叫做成功嗎？

那如果你在早N年看，那時沒讓你看到這些現象，你不也認為是失敗的？

以下為個人意見，個人認為覺得重劃區最成功的就是三峽北大特區。

投資客沒什麼所謂，只要是重劃區，只要是房子，不用懷疑，一定會有投資客，我認為能
決定重劃區生死的是

怎麼讓足夠的“首批真實人口”願意進去。

一般來說位於大台北區的話，離台北市愈近，房價愈有支撐，而且愈容易發展，所以無論
是新板，信義，南港...這些都只要具備不差的條件，要發展不是難事。

問題是三峽北大那可離台北有多遠，在離台北這樣是這樣的距離，交通幾乎只能靠車與公
車，卻能發展起來自成一格，我認為是很難得的事情。

所以三峽北大可以當一個很典型的參考指標。

重劃區個人淺見，要成功要件有幾個：

一，有競爭的單價基礎，才會引來第一波真實人口。

重劃區會經過大略的步驟
1，蠻荒期 (此時單價最低)
2，夢想期 (此時陸續建設，預售都在賣夢想價，還會愈墊愈高)
3，盤整期 (建築陸續完成，投資客轉售，建設公司餘屋，導致需要時間去化)
4，穩定發展期 (去化完成後，人口發展也日漸完善，價格也漸穩向上)

新莊副都心重劃區當初一開始是典型的失敗案例，因為在房市興旺的時候，將單坪基期金
額喊到神經病的金額。

加上將商辦、事務所當自住格局還規劃大坪數。(所以當時的投資和自住客現今要賣都很
慘)

所幸後來建商吸取教訓，在頭前和後續的推案立馬轉彎，改採符合市場需求的低總價推案
，加上建設陸續到位，才開始去化順銷，獲得基礎穩定真實人口。


二，大小剛好的重劃區塊，最好不要過於狹長，(若狹長需銜接舊有機能是也可)。

三，重劃區的發展計畫是否完整，工作，交通，學校，醫院..等等的周邊計畫。

以上供參考，至於那一區可以那一區不行，別看新聞，別看網路，每個地方都會有人嫌，
根本沒得參考，不走出去看是不知道的。

要投錢到房市，就是要自己走出去看才最準，走出去看才會知道是不是真的會宜居，是不
是真的會有首批真實人口支撐，用看的、用問來的都沒得參考啦！ ：)

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推 penny9773: 推北大
推 newswim: 北大算滿成功的，價格低確實是誘因
→ newswim: 林口個人覺得也算成功
推 chrishotdog: 北大很棒，現在看當時規劃範圍有點太小，而且上下班
→ chrishotdog: 交通問題很難解～但退休去那邊生活我覺得很可以
推 luckysmallsu: 首批真實人口不就在說自住客嗎XD我當然知道一定有
→ luckysmallsu: 投資客，一個新建案如果7成自主3成投資客那還好但如
→ luckysmallsu: 果7成都投資客買那就有得等了，所以很多投資客不碰
→ luckysmallsu: 重劃區都買機能完善的中古屋
喔，那你怎麼證明和抓出投資客的比例？
而且投資客比例佔多少會失敗從何而知？
投資客多寡和自住客多寡有成一定的反比或正比關係嗎？

我只談實務，實務就是多出去看，而且只以對首批自住客是否有誘因作為進場衡量取捨。

你要買一間房子來自己住，你會考慮總價，房屋面向，當地發展，車位，地主戶，學區，
公園，治安，景觀，市容....。
你就是幾乎不會考慮投資客佔多少比例，因為根本沒得驗證。

所以用投資客比例來看自住買盤坦白說，真的蠻不符合實務的。XD

推 HERMAN06: 首批真實人口就北大學生吧，我唸九年北大，大一的時候（
→ HERMAN06: 快20年前）真的像在拓荒，會住在那附近都是租屋的同學，
→ HERMAN06: 生活機能感覺也是從學校慢慢往外拓展出去的，店家越來越
→ HERMAN06: 多這樣
→ HERMAN06: 算錯，是讀6年XD，所以大概是15年前
推 nike00000000: 現在是總體房價偏高 預算不足者才往邊緣區塊擠造成
→ nike00000000: 拉抬 不然幾年前林三淡也常被戲稱鬼城 空屋多 住戶
→ nike00000000: 少
→ mayko: 其實淡海跟林口很早就在開發,早年的課本有林口新市鎮&淡海
→ mayko: 新市鎮...林口算大台北人口增加後,有交流道與醫院的情況,重
→ mayko: 新發展起來.三峽跟淡海除了規模之外,大專院校搬遷的情況也
→ mayko: 影響了發展..淡海一票學校有地不蓋不搬,北大早期蘇貞昌是租
→ mayko: 給台北大學,依教育部規劃限時搬遷免租金(周錫瑋時代依然如
→ mayko: 此,到他快卸任才把地撥給北大),傳聞北大南邊的住宅區,原是
→ mayko: 北大校地,因為某系原本抵死不搬,就被地主台北縣政府回收賣
→ mayko: 給建商,該系只得搬來.有學生族群做基本人口,才慢慢發展起來
推 piliwu: 我有好朋友很早就住進北大正隔壁
→ piliwu: 那時還有夜市後來好像被取締
推 piliwu: 三峽北大一開始就是有人氣的早期去過的就知道
→ piliwu: 跟你們現在看到的一些重劃區發展是完全不同
→ piliwu: 現在的重劃區根本是在墾荒
→ piliwu: 三峽北大因為有大學在幾乎沒有墾荒階段
→ mayko: 是連大學一起墾荒,台北大學去年辦搬遷特籍,請居民提供早期
→ mayko: 照片,有位住戶提供心湖還在施工時兩個小孩在那拍照的照片,
→ mayko: 拍攝者說..其中一個小孩後來唸北大,已畢業...
→ mayko: 應該是大學還有醫院一起墾荒,我在中和上班時,景安站有剛開
→ mayko: 通的恩主公醫院專車,第二年北大中文系被請去三峽,該專車改
→ mayko: 為公車908..早上與下午兩個時段有車..十年前搬來北大時,908
噓 piliwu: 哪個重劃區墾荒期就有夜市的？北大真的獨一無二
→ mayko: 大概是5-10分中一般,繞經北大內的副線(現在921)一天四班..
→ piliwu: 按錯噓，908其實很不可靠還是要有車
→ piliwu: 我朋友遇過班班客滿在車站等了一個小時後來回家開車
推 mayko: 買房下訂時是705,706,908(含副線),916..交屋時908副線改921
→ mayko: 另外多922...908/921搭不到我有發火搭706晃回北大XD
→ mayko: 其實夜市一度有兩個,主要是大學風呂正對面那個太鬧了,去風
→ mayko: 呂小孩保母那接孩子,風呂中庭整個都是味orz..夜市的業者跟
→ mayko: 地主租是簽停車場的約,後來居民是去告地主(郵局與中華電信)
→ mayko: 地主罰單接到不爽才逼走(另一個就是掃到颱風尾被罰到關)
→ mayko: 後續就是那業主在北大經營的兩個停車場地主都收回改租它人
推 Nightu05: 認識的高階主管2008年買北大特區 CP值高阿～前年賣了還
→ Nightu05: 賺
→ mayko: 北大隆恩安置宅才是傳奇..剛搬來時聽在地人在社群網站的說
→ mayko: 法,一坪六萬嫌貴,所以不蓋了.一度傳說那塊地要蓋捷運站.抗
→ mayko: 議過後,依舊蓋安置宅,一坪預計14.X萬賣給安置戶(旁邊的歐洲
→ mayko: 系列已一坪20)安置戶一樣有人嫌貴,北大不會發展.等到快交屋
→ mayko: 一些當初放棄的安置戶去找新北城鄉局哭哭,說分配有剩下的
→ mayko: 他們可否購買(當然是依當初說好的安置價),城鄉局不許,那些
→ mayko: 餘屋好像是拿來當社會住宅XD
隆恩之前去看過，雖然不喜歡(純粹不喜歡國宅那樣的樸實蓋法)，但那時也有聽過這段故
事..真是人性大考驗呀 XD
※ 編輯: pttgogocat (101.136.243.157 臺灣), 07/06/2020 21:04:56