[請益] 投資第一間公寓頂樓，接下來該如何處理

[mist3182 (Man)]

現在小魯第一次投資，買一間中古舊房

(公寓頂樓)，交屋屋況有一點鋼筋外露，

天花板壁癌嚴重，廁所是還滿正常，但是

廁所相當老舊，現在有打算出租出去，租

個10年再賣，因目前現況是無法住人，想

請問有經驗的投資客針對舊公寓頂樓出租

，又希望租客素質不能太差，又想放個10

年在賣，通常你們再維修上廁所會整個從

弄(馬桶、洗臉盆、乾濕分離、天花板、

壁面瓷磚和地板磁磚)換新、廚房設備也

都弄新的嗎?提供系統家具，會這樣嗎?還

是簡單刷漆就好，因為有考慮到，若把設

備都弄好，房客會不會破壞或是偷走，但

又怕沒整修好，價金無法吸引到好的租客

，也擔心投入太多成本，未來時間不好賣

掉，像這類的房子要怎樣用才能吸引好租

客又能到時脫手時用低的成本賣出。

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推 intern: 有請骷髏大
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 10:17:41
→ edshen: 沒先了解 就衝...挺勇敢的
買房真的要衝動，我衝過頭喔

推 grotwpig645: 你準備套牢吧......光裝潢你就可以超出一倍以上預算
不是自己住應該不會用太高檔裝潢，大大你又誤會我了

依妳這樣說CECA應該套很多了，套到脫褲褲!

推 sdhpipt: 去Interior版開需求 那邊很多設計師或統包在接案
→ pinkg023: 之前幫家裡分析一下舊房子整理出租的成本之後就不是很
→ pinkg023: 有動力做下去了
1;37m
那CECA怎都買中古，我應該不可能找設計師和統包，畢竟不是自己要住

[1;37m推 kutkin: 你至少廁所弄好，壁癌可做可不做                          01/08
 1
→ kutkin: 設備最基本熱水器要裝吧，其他現況交屋
→ kutkin: 你真的很怕被幹東西的話
1;37m
謝謝你的建議，我會採納

[1;37m推 grotwpig645: 裝潢100萬你租多久可回本                            01/08
 1
1;31m
不是自己住不想花這樣多裝修喔

[1;31m→ kutkin: 你先跟我講位置跟租金才好判斷                            01/08
 1
→ DoughtyArIAn: 你怎麼會買了才在想這個問題...
→ aesdu: 這不是買之前就要先考慮好... 而且這還不是第一考慮項目...
推 jerry1019: 浴室重做...其他盡量DIY
你和我目前初步想法一樣，不知道CECA怎樣用?

我好奇想學習

推 kutkin: 系統家具免 ikea買一買就好
→ kutkin: 床椅桌櫃四樣
推 sdhpipt: IKEA不耐用 買一買台灣廠的家具成家專案就好了
→ jerry1019: 經驗告訴我浴室畫龍點睛，所以我幾乎只有浴室
推 Tattoo: 完蛋
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:35:16
推 AIronKuma: 別擔心在房板奇蹟永遠會發生 租不出去加價租
→ kutkin: 租房你要耐用....嗯
→ jerry1019: 請人來做。其他自己看影片學。剛開始要花頗多時間
→ kutkin: 你用廉價ikea賣相都比台灣家具好了
推 sdhpipt: 反正絕對不可以買billy書架 XD 除非你三個月要見房客1次
推 kutkin: 負重類的別買就好 其他壞了就換新
→ kutkin: ceca好像都自己做 你去google他推文
1;37m
CECA都自己來喔!太強了!看到都要彈出來了!

[1;37m推 kutkin: 不找統包就找特力屋之類                                  01/08
 1
→ AIronKuma: 張淑驚可以參考一下
你是認真嗎?她現在人在...........

推 asdf0923: 光基礎工程就可能破百.....家具是很後面的事了...
不是自己住!不是自己住!不是自己住!

→ AIronKuma: 菜雞房東之第一次租房就上手 連怎麼訴訟鑽空子都有教
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:42:18
→ asdf0923: 而且連坪數屋齡等等都沒給，猜也無從猜起....
快30年，快30坪

推 frank111: 廚房廁所重作，廚具買現成的就好，吊櫃平台水槽3萬內
推 kutkin: http://mtts.i-house.com.tw/case/index/typeId/10
→ frank111: 油漆刷過，地板鋪塑膠地磚，剩下阿里阿紮的看狀況做
→ kutkin: 這很多範例 20萬可以做完
→ frank111: 全部弄好大概50萬
→ pinkg023: ceca有自己的工班不是嗎
推 kutkin: 對，應該說他自己就是統包
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:46:46
→ beminaru: 很多東西不是你一句 不是自己住  就能便宜
真的，現在真的不好賺錢，這行業很深，我正在學游泳，謝謝

推 kutkin: 你就591開一開 看看週遭房東都提供什麼
推 frank111: 廁所地磚2.5萬，壁磚5萬，天花板1萬，臉盆馬桶+改管2萬
→ kutkin: 用你自己是房客的立場去想你要什麼就很清楚
→ frank111: 乾溼分離2萬，毛巾架送你啦
噓 l79cm: 桃園公寓？基本上不用花錢整理平出吧，賺不回裝潢的
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 10:53:14
→ frank111: 全室油漆5萬，塑膠地磚5萬，電線更換2萬
→ frank111: 整理過租價可能可以多3成，假定從1萬變1萬3，每個越多
推 asdf0923: 就算不是自己住...防水工程還是得做，要不然未來花更多
→ asdf0923: ，費用看工法...30年了水管要不要重配，明管暗管，看口
→ asdf0923: 數或長度計價...廁所翻一間用便宜衛浴設備10w...全室油
→ asdf0923: 漆...電要不要重拉...廚具加上三機...光這些基礎的就不
→ asdf0923: 少了...
→ frank111: 3千，一年多3萬6，花50萬整理要14年才回本
→ frank111: 但不整理可能租不出去喔
推 AIronKuma: google一下就可以知道他的工廠再哪了
看不懂喔!誰的工廠在哪??

推 frank111: 或是不整理，以市價的8成租，應該也租得掉
→ frank111: 假定市價1萬，整理後變一萬3，十年共收156萬，裝潢50萬
→ frank111: 實收106萬
→ frank111: 不整理以8千租，十年收96萬
→ frank111: 整理會比較划算，1萬3的房客會比8千的生活水平高一點
推 sdhpipt: 鋼筋外露大面積壁癌不太可能租得掉了
推 F93935: 看你公寓殘值還多少，兩三百的公寓 在花兩三百整理 頭殼壞
→ F93935: 去
推 asdf0923: 租太便宜真的要小心租客素質...奇人很多....
謝謝大大的提醒
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:10:28
→ overhead: 你也知道，如果屋況太差，租客素質難高。你只要想想你
→ overhead: 希望的租客水平要什麼屋況，回推該屋況要花多少錢處理
→ overhead: 。
→ l79cm: 頂樓沒做防水沒救了，不是天花板刷油漆就能撐十年
大大氣氣了喔，我會聽你的，頂樓防水採羊毛氈鋪7層，給他鋪好鋪滿，良心事業

謝謝大家

推 foxs9: 不是自己住 壁癌 防水 水電就可以做一半嗎 zzzzzz
大大抱歉把你惹生氣了，消消氣，好奇問一下你是租客吼!

推 kingjason: 防水、天地壁廚衛，時間到增貸收回裝潢成本
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:22:58
→ kingjason: 不用100安啦
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:26:06
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:31:48
→ DoughtyArIAn: 你這樣問部會有一個準，抓重點，至少先符合法規，不
→ DoughtyArIAn: 然出意外，你肯定被告。
→ DoughtyArIAn: 符合法規再想下一步，而且隨著租客類型的不同，你裝
→ DoughtyArIAn: 潢的重點不會一樣。
→ DoughtyArIAn: 在符合法規之後，你該想的是"要租哪種類型的客人"
→ DoughtyArIAn: 下一步是怎麼裝潢、第一個是"方向"、第二個是"強度"
謝謝大大你這樣誠懇回答，法規一定會符合，我也不打算隔套，謝謝你

，我目前在找方向中
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 11:41:44
→ DoughtyArIAn: 方向是承接前一個問題"租哪種類型的客人"，強度是在
→ DoughtyArIAn: 方向確立後，進一步延伸，這時候會涉及"必要性"。
→ DoughtyArIAn: 這就涉及你對客人洗好的敏感度
噓 ksk0516: 伸手牌XDDD
推 IS0987: 找一個你信任的統包，跟她講預算她就會幫你配了
→ IS0987: 很多都是便宜又耐看，但不一定好用（反正不是自己用沒差
→ IS0987: 啦）
→ IS0987: 至於說租那一類型的，那也要看你地點在那
→ IS0987: 隨便弄一弄應該2-30萬可以弄出個樣子
→ IS0987: 冷氣的話就選保固最長的就好了，耗不耗電節不節能都跟你無
→ IS0987: 關
謝謝你誠摯的回答。
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:10:52
→ s26492755: 看房前出價就要想好的問題
→ s26492755: 確認你想收多少租金  決定你的受眾  針對你的受眾去整
→ s26492755: 理房子
推 s26492755: 不影響安全的  能自己diy就diy
大大這部分理念和我一樣，謝謝你花時間和我說感恩

→ s26492755: 我也是置產十年後看情況買賣的
推 sunsand: 不如認真把牆、地、管線整理一下  明年加20%-30%賣
→ sunsand: 不然這樣出租無法回本的  台北才有可能
推 s26492755: 其實我剛也想跟他說  這種整理完  要賣才容易回本  整
→ s26492755: 理房子的成本太高了啦
→ s26492755: 而且放十年後的競爭力夠嗎  也沒提到地點
其實我是CECA迷，他曾說過再偏僻點買夠低一樣賺

我也在想我應該滿的夠低，放10年當定存概念，謝謝
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 12:31:39
推 serv828: 加蓋
→ chiangww: 先幫你QQ
→ s26492755: 入手低就可以了  我常常也說  整個物件沒優點 價格也可
→ s26492755: 以成為你的優點
→ s26492755: 你得評估租金的收益多久能把裝潢補回 多久能填上資金
→ s26492755: 成本  取個中間點
→ s26492755: 另外一種想法是  不考慮裝潢多久才能回本  至少整理好
→ s26492755: 一點可以篩選租客的素質
→ s26492755: 通緝犯 吸毒 租一租被警察抓走的我都看同行遇過  超精
→ s26492755: 彩
跪著和你說謝謝
※ 編輯: mist3182 (42.75.40.231 臺灣), 01/08/2021 12:47:04
推 espressogg: 不是自己住這幾個字就能便宜到哪。。基礎工程該做還是
→ espressogg: 得做好，不然之後賣掉還要處理也麻煩，我剛結束五年套
→ espressogg: 房租約轉有殼族，前房東 東西就用的還可以，大金變頻
→ espressogg:  國際牌變頻冰箱 也因此不容易壞 租金相對高一些也篩
→ espressogg: 選好租客，都套房卻可以一堆人一租3.5年 她也少了空
→ espressogg: 窗期，別自以為便宜了 後面反而虧
推 ppnow: 你會不會淘寶，家具可以省一半以上，油漆壁紙自己會的話省
→ ppnow: 更多，浴室是重點抓20萬，乾濕分離一定要，防水做好。廚房
→ ppnow: 就人造石檯面加水槽，基本三機，抓10萬，冰箱越大越好，最
→ ppnow: 好是雙開門。客廳房間就墻壁全批土再粉刷，天花板就軌道燈
→ ppnow: 照明，地板就塑膠地板，電視越大越好反正很便宜，光纖牽一
→ ppnow: 下，大門裝個密碼鎖，這樣就看起來很高級啦
推 espressogg: 我之前學生期曾住過小到靠北的套房，一個月租金3000多
→ espressogg: ，結果某次看到警察拿槍要攻堅一樓租客，我也是傻眼
→ espressogg:  都沒圍封鎖線 我還默默上去三樓，之後加裝下樓裝水
→ espressogg:  看熱鬧 租客已被上銬，好像是吸毒通緝犯的樣子，租
→ espressogg: 金也許不能完全篩選客戶 但至少可以過濾掉大半
→ ppnow: 對，還有樓上說的冷氣，大金日立國際變頻三選一
推 pz5202: 房東沒那麼好當@@我也有過教訓
→ pz5202: 來跟你談租房子的人，跟後來真的來住的人不太一樣
→ pz5202: 她也不是二房東，反正就是一開始以為是很單純的女生
→ pz5202: 結果不是，來來去去很多不同的人@@
推 s26492755: 這個社區有很大好處  可以拜託警衛幫忙注意   有些有ap
→ s26492755: p的還可以看房客有沒有常常法院或國稅局的來信 瓦斯費
→ s26492755: 可以觀察住的人數有沒有跟當初瞭解的不同 我好像變態
推 sdhpipt: 電視反而可以買二三線品牌的 沒有差太多 也很容易換
→ sdhpipt: 其實冰箱成熟產品了 也沒那麼需要用貴的牌子 主要是重不
→ sdhpipt: 好更換
真的感謝樓上，各位大大說的，我謝謝你們，跪恩
※ 編輯: mist3182 (117.56.175.175 臺灣), 01/08/2021 13:52:07
推 s26492755: 電視 40吋白牌 5000有找  蝦皮有  我前後買過六次 沒壞
→ s26492755: 過
推 gp6sg45k3: 以前房東也是買老房子等都更順便收租，油漆整理一手包
→ gp6sg45k3: ，不然品項太差價格也不好。家具家電就去收二手的，ike
→ gp6sg45k3: a給租客用太高級了齁。
→ gp6sg45k3: 我住了11年==
推 kutkin: 你去收二手也沒有比較便宜呀
推 sdhpipt: 在PTT每個地區版 每周都有人要丟家具 有人手自己搬都免費
→ sdhpipt: 大部分都是有品味的租屋族換家具或搬家懶得搬
→ sdhpipt: 如果願意用二手的 現在真的很容易免費拿到
→ kutkin: 還蠻無言的，房客也會看
→ kutkin: 一方面不希望素質差 一方面又用次級品打發
→ kutkin: 這個商法...
→ tayatiffany: 你可以先加一些租屋社團 看看哪種裝潢下面留言多 應
→ tayatiffany: 該就有答案了 通常都是ikea家具最多人看
推 kingjason: 請問s26492755，篩選房客的app名稱
→ s26492755: 二手家電未必好  白牌還比較不會壞
→ sdhpipt: 看東西 冰箱這種東西基本上不太會壞 電視最好買新的
→ sdhpipt: 冷氣要拆裝超麻煩 二手的風險就很大了
推 ppnow: 電視要大，品牌沒差，面板就那幾家，但是冰箱冷氣要日本的
→ ppnow: ，我冰箱首選Panasonic雙開，冷氣大金冷暖
→ ppnow: 新的二手不是重點，重點在保固
→ ppnow: 二手兩年就壞，房客靠腰，還有找師傅處理花錢，沒有比較省
→ ppnow: ，除非你只租兩年，保固比較實在
→ ppnow: 也不用去爭論誰弄壞的誰要花錢
推 sdhpipt: 二手電器有專門的廠商在做 通常都是叫廠商再換一台來
→ sdhpipt: 有時候可能可以拿到很棒的品牌 XD
→ sdhpipt: 不過我沒有實際這樣買過 是聽別人說的
→ sdhpipt: 認識有人在做違法隔間小套房 都是整棟給二手電器承包 壞
→ sdhpipt: 了就換一台 每一間冷氣冰箱電視牌子都不一樣 XD
推 ppnow: 我同學做職業二房東也是這樣搞，我自己沒那個屁股xd
推 s26492755: 我是說社區物業使用的那種app啦  有信件 包裹到都會通
→ s26492755: 知  我就知道我房客來了那些信件跟包裹  常收法院信的
→ s26492755: 我大概就不會續租了  目前只有一個房客收過一封法院來
→ s26492755: 信
推 lbehide: 室內全翻新一間約60萬，含頂樓鐵皮防水重做抓20萬，前提
→ lbehide: 是你有投資客等級的工班，找外面統包設計師是一定破百的
→ lbehide: ，因為要被灌幾十萬利潤
推 KevinJay: 電熱水器
→ ccfux: C大是專業投資客 有人脈有長期配合的工班 才能將成本壓低
→ ccfux: 新手沒背景第一間就搞這種要大翻修的是越級打怪
推 abcpiii: 出租前以為是定存族，出租後才發現是勞力族，供參考