[心得] 台中首購畢業文(文長慎入)

[nyk3 (阿晃)]

台中首購畢業文(文長慎入)

其實此篇的交易跟發文的時間是上個月底,因文章被房仲看到後打電話"關心"屋主
他在不堪其擾下請房仲告訴我,所以我刪文並在今天再次發文分享購屋經驗
已看過此文的人或老司機可忽略不看ㄛ...

背景介紹:
四十出頭的男性,租屋時期近二十年.老大快一歲,老二在三月出生
目前跟妻小共三人住台中北屯的租屋處,工作地點則在南屯
去年十一月房租到期後開始有買屋的想法,因想家離工作地點近且想擁有自己的房子
跟家人溝通,得到支持跟同意援助後開始找房...

首次購屋還沒概念所以買書來看,書名叫圖解不動產買賣:買房子的第一本書（第三版）
作者是律師且看屋經驗超過三十年,看完覺得可以推薦!

https://i.imgur.com/JmPYRvN.jpg

此時剛好遇政府打房,看網路資料的專家分析文
以下文字節錄自文章"史上最嚴打房來了！這3區域房價可望鬆動"的內容:
"但中古屋因持有人的體質相對健康，財務狀況也較佳，不容易因政府打房而下跌。"
看來議價空間得看屋主的決定而不是政府了...

找房子的條件是什麼?以下項目提供參考:
1.房子的類型要公寓,透天,電梯大樓還是別墅?
2.每坪單價或總價各多少元?
3.幾房幾廳幾間衛浴?
4.房子的年份幾年?
5.室內(=主建)坪數跟總坪數各多少?
6.所在樓層跟總樓層各為河?
7.喜歡的區域在哪?位處大馬路旁還是巷弄內?
8.喜好的建商或其他條件?

以上條件相信每個人的答案都不相同,因為每個人的情況,條件跟要求也都不同...
自己的最終心得是不可能找到所有條件都到位或完全符合的房子,只能要求及捨棄某些部
分
就像常跟老婆說的這句話:有一好沒兩好...

以下是自己的購屋條件:
1.房子的類型要電梯大樓
2.總價一開始設定在在1000萬,後來增加到1300萬
3.三或四房不限廳數兩間衛浴
4.房子的年份,之前查網路資料說建議屋齡在
18年內(抗震法規完整)>21年(921年=1999年)>30年內避免老屋
5.室內(=主建)坪數一開始設定25坪,後來考慮小孩故增加到30坪
6.所在樓層一開始設定在十樓,後來發現太難找故降低到八樓
會找十樓以上的房子是因目前住馬路旁的八樓,日夜都聽得到樓下車聲...

7.區域一開始設定在西+北區的三角形=台灣大道+中清路+忠明路
因在市區的中間點,到交流道,火車站或各區等都方便
後來考量住北屯的家人年事已高,不想離太遠加上老婆也說想住北區,所以改設定北區
房子位置當然選在巷弄內
8.喜好建商部份,查到的一線建商有:
惠宇,順天,興富發,鉅虹,精銳,國泰,華太,寶輝,雙橡園,華太,雋業,慶仁跟聯聚等
後來的心得是其實不是非找一線建商不可;另外可能是長期租屋的習慣
其他條件會希望對方盡量附上家具如沙發,床,冷氣,冰箱,洗衣機跟熱水器等

資源部分使用擅長的網路搜尋房屋資料而不是去實體房仲店面
用過的網站有591,樂屋網,好房網,樂居跟房仲網站如信義,永慶跟住商
最好用的是591,除了資料最多外,在搜尋項目中會看到主建坪數較方便
樂居則是地圖找房查社區,查賣屋資料跟實價登錄等都很方便,但搜尋系統的項目較少...

條件設定好那開始找房子吧,一開始還沒那麼積極
後來聽某房仲說從簽約到交屋約需時一個半月,因得繳稅及辦理過戶手續
才積極投入找房...

找屋過程中發現有些喜歡的物件不論是中古屋或新成屋,聯絡房仲時會說售出了
心想可能是物件便宜或條件好很搶手的關係,問房仲回其實有的是故意不下架好吸引客人.
..

找到中意的房子那開始約房仲跟屋主看屋吧
看屋內容得看房子的空間(長寬高),格局,方位,採光,通風,屋況跟裝潢家具等
房屋外則看電樓梯空間數量,同樓層戶數/素質,公設/汽機車位內容位置跟垃圾處理場地等
...

北區一開始設定的位置在一中街或中友附近,因處學區位置好且生活機能方便
所以看的第一間房子是育樂街上的預售屋:微笑之心
每坪算下來約33萬,不買它的原因是三房的室內坪數只有25...

看的第二間房子在東區(不是北區ㄛ)進化北路上的虎嘯東村社區,15樓屋齡20年
房價不到900萬非常便宜,但空間不算大,格局普通,屋況跟家具舊了點(某些牆壁低處有鏽
痕)
一部電梯空間小,不方便嬰兒車出入,管理費低故公設不多,車位便宜但得抽籤
以上缺點多過優點所以不考慮了...

後來找到的房子多靠近中清路跟進化北路口附近,因一中街附近的房子多超過三十年
新建案則多是改建,如微笑之心改建自新民高中而元城樂More則改建自順天醫院
此處找不到房子下只好另尋他處嘍...

第三間房子在梅川西路上的梅川鮮境,11樓四房總坪數60坪,屋齡25年(要空間只好捨棄年
分...)
開價11XX萬,空間很大,格局不太喜歡,屋況跟家具算新且屋主願意留家具
一部電梯有點不夠,老婆喜歡公設,B2平面車位.現有租屋客住也在找房子搬走,沒辦法馬上
入住
整體覺得可接受但想多看其他的房子...

第四間也就是決定買的房子,地點在進化北路上的大衛道,12樓四改三房總坪數約60坪,屋
齡25年
開價後面會提,室內空間很大,喜歡格局,屋況好,裝潢跟家具好且屋主幾乎全留下來
房子面進化北路故隔音很重要,還好氣密窗打開跟關起的音量差別很大
兩部電梯空間大但一樓到四樓是商務區,上樓得坐電梯到五樓再轉另一部或從地下樓坐直
達電梯
公設比將近30%且內容豐富,機械車位停不下休旅車,得另租車位及出租車位給他人
建築是商住合一分開用地,商務區面進化北路有健身房,餐廳跟便利商店;住宅社區面衛道
路
優點是空間,格局,裝潢跟公設,缺點是隔音,轉電梯,車位跟年份,優點多過缺點所以很心動
...

家人的態度有怕噪音大而反對的,有擔心以後換屋不好脫手的
(屋主居住四年多,賣了三個月還沒賣掉,所以找了七個房仲...)
老婆則說看我的意思,希望我想清楚以免買後後悔,我說若現在買房就是它
兩人決定在隔天看第五間房子後再做打算...

第五間房子在大忠八街的國泰明園,八樓四房總坪數57坪,屋齡29年,開價12XX萬
屋主一再強調國泰是大建商跟日式建築的堅固耐用,挺過921地震毫髮未傷
直接說重點,價格跟屋齡都高,空間小,裝潢高檔但陳舊所以不考慮...
綜合以上決定買第四間房子了

第四間房子的房仲是台灣規模最大的信義
它比較不同的是買方手續費只收1%賣方收4%;其他房仲業則是買方手續費收2%賣方收約3%
因雙方都有意交易,只是價錢談不攏,所以中間簽了三張要約書而不是給斡旋金
知道自己的需求是什麼,所以從第一天看這間房子到第三天就成交...

決定買屋了,那價錢怎麼談?
買房的前輩建議總價先殺一成,再慢慢往上加價,超過兩千萬則可先殺兩成再加價...
我們的情況如下(價格附全部家具):
房子開價1300萬,我們出1000->1100萬,賣方要求1200萬,我們出1150萬
賣方要求1180萬,我們出1168萬,所以最終的成交價是？？？只能說雙方都各退一步並接受
對方的條件...
事後看實價登錄,買的價格雖然跟同社區相比貴了一點,但看在附上高檔齊全的家具跟裝潢
就算了
有興趣知道價格的人可在交易日後約三個月查實價登錄

最後附上找房子的條件整理表格,方便觀看及比較
也希望大家都能找到跟交易到心中理想的房子嘍！

https://i.imgur.com/AnupO5O.jpg

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.241.24.81 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1611164203.A.9A9.html
推 sdbb: 恭喜
推 s26492755: 恭喜  我都用excel整理
一開始也用excel後來覺得編輯麻煩,且手機螢幕小不方便觀看所以放棄...
推 capirex: 恭喜
推 goodplan547: 這篇之前出現過？
推 aaa931324: 好像看過類似的
文章開頭有說過去年12/22曾發文但刪除了...
推 Aeolus1981: 恭喜
推 roxiang: 上次發文就說了，你那棟商辦就是最大的缺點...
沒辦法,太喜歡在五樓的室內外公設了...
推 joba: 恭喜
推 HAHAUCCUQQ: 恭喜
感謝以上各位的祝福...
→ herikocat: 發哥算一線建商嗎  不是指規模喔
我查到的網路資料有寫到ㄝ
→ bryant780417: 推 恭喜唷
推 vespa76123: 恭喜
→ faniour: 發哥......
→ faniour: 會查資料跟能整理資料是兩碼事
推 F0r: 你怎麼會把興富發跟寶輝放在一起？
推 guanaco: 恭喜！
→ missucrystal: 不是阿你一線建商那邊為什麼混進去興富發
推 azlbf: 為啥房仲要騷擾原屋主？
→ azlbf: 其他6家想繼續掛？
其實現在網上還有4間房仲刊登資料,問信義仲介回屋主說只找她跟一個屋主朋友賣...
→ edshen: 信義怕買方太高調被破壞啦，尤其賣了一個算天價
→ edshen: 只是買賣就是雙方你情我願，所以加上附贈的東西 買方還是
→ edshen: 開心
→ edshen: 因為買方被業務破壞，開始拿一些交易瑕疵來要求
→ edshen: 所以為什麼簽約後 都還是會希望保密一段時間 ，尤其價格
→ edshen: 賣超打底
我是覺得買到的價格不算高但也不低,跟同社區相比...
推 cutaray: 當我試過把整個建案成交資料拉出來，分棟別跟樓層，外加
→ cutaray: 是否轉手以及每年折舊，分別算出平均，再看是否用平均再
→ cutaray: 次平均後的價格出價，發現最後成交價比出價多了150萬（
→ cutaray: 約6%，大概是91折跟85折的差異（青埔A18)，就知道怎麼算
→ cutaray: 都敵不過屋主想要賣多少的想法QQ
感謝分享,就算同社區,每間房子的屋況,裝潢跟是否留家具都不同,所以價格不同...
→ edshen: 業務最喜歡拿小坪數高價 盤你大坪數的價格
→ edshen: 但我覺得 其實出價就是先看自己能接受的價格最高在那 慢慢
→ edshen: 去試
推 KyA: 一線 惠宇可以先拿掉了
推 umyiwen: 推
→ ericeuro: 恭喜
推 s150114: 原來那棟有純住家！ 恭喜畢業！
推 ini1011: 真誠分享給推 喜歡的買到就是值了
推 kuraki156: 推
推 PowerOp: 恭喜
→ ichiroa: 40年的北屯人，國中還去那看電影；但我絕對不會想住那邊.
願聞其詳...
推 qamidala: 恭喜大大 真誠分享給推
推 hultese: 那名單裡 除了寶輝和聯聚 其他都不算是第一線建商 雙橡
→ hultese: 園還要再觀察
→ hultese: 精銳國泰順天惠宇鉅虹都只能算第二線
推 follow420: 坪數大賣的時間比較長合理，既然都買了就別再聽人家說
→ follow420: 喜不喜歡，自己跟家人住的喜歡才是最重要的
推 jason00650: 大衛道 怕
推 shaxcer: 恭喜呀！
推 jiusishuai: 一線建商似乎混進了什麼髒東西XD
→ ganninian: 我心目中一線台中建商只有聯聚 其他都二流
推 zzz41432: 恭喜原po畢業了 你也挑很久～
推 zzz41432: 這棟不知道為什麼面進化北的樓下店面很雜七雜八...
推 k28812125: 恭喜！！
→ tball: 恭喜，前面有些大大有提到不會想住大衛道，應該是因為出入
→ tball: 份子複雜。
屋主說房客有老師,醫師,律師跟退休公務人員,其他的得入住才知道了,門口的守衛對訪客
管理嚴格且會認房客就是...
→ edshen: 我心中一線的建商好多XD 聯聚 寶輝 龍寶 長安...再稍微弱
→ edshen: 的就陸府 理和 雙橡園 由鉅
推 asole: 恭喜有自己的家
推 Nightu05: 台中人恭喜畢業～～
謝謝以上各位,之前因受訓跟工作,在北中南各縣市租屋...現在結婚生小孩了,五子登科中
其他四個都算有了,而房子最終在四十多歲才實現！
推 yivtfa: 買的起就不覺得貴，合理價格u要包含租金成本
當初也想過算過這個,如果以現在買的房子等級,租金含管理費跟車位,每月應至少得要280
00吧...買房子則得付管理費跟每年的稅金
※ 編輯: nyk3 (123.241.24.81 臺灣), 01/23/2021 11:03:46
推 d4226: 恭喜