推 sdbb: 突破盲腸05/06 03:59
推 tolru: 倘若房價在寬限期內下跌呢？或持有稅增加的風險呢？05/06 04:11
這是很多人對房地產投資的迷思
只要租客不斷租 （自住也一樣 等同省租金）
你的月還款金額又不會變 租金也不會變
房價的變動與你何干呢？
假如穩定收租30年 穩定繳貸款30年
中間就算房價曾經崩盤腰斬 不會造成任何危機
因為你的每月現金流是一模一樣的啊
我用寬限期是因為投報率好算
請不要用股票的觀念來看房地產
房地產下跌也不用追繳
最怕的只有找不到租客 沒有租金收入
股價會劇烈波動的原因在於營運的未來變化很大
房地產如果用租金折現的角度來看估值變化極度緩慢
一個住宅區的租金變化非常微小
所以房價的短期劇烈波動主要取決於利率變化和政策
或是特殊性的金融風險 失業潮等等
只要現金流不斷就不用擔心房價下跌
所以本來就必須要留6-36個月的緊急備用金
如果是自住不用擔心持有稅提高
目前民意是不打自住
就算真的打也是大家一起 所以算是公平的
短期或許有陣痛 長期依然回歸常態
如果是出租的
成本自然可以反映在租金上面
你的成本是可以轉嫁的 不用過度擔心
提升持有稅 政府如果收到的稅增加了
收來的錢大多還是用於基礎建設
自然又會再度提升房價
就算用於補貼窮人
大部分的錢其實還是會慢慢流到富人手裡
這是資本世界的運行規律
政府的稅收如果因此減少
那政府會比你還要更擔心這個情況
不太需要我們來擔心
再來政府最大的負債是貨幣
政府最大的資產是土地
政府沒事打自己幹嘛呢？
你有看過莊家要讓自己賠錢的嗎？
貸款買房地產 就是和莊家站在一起
就算受傷 政府陪你 不孤單
※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/06/2021 05:35:16
推 CaLawrence: 嗯嗯 跟巴菲特年華報酬率差不多 奇怪 怎麼人家在富豪05/06 06:45
→ CaLawrence: 榜上 你在這裏 你要不要用irr再算看看05/06 06:45
→ CaLawrence: 股票做槓桿甚至不用借錢 台指期了解下？05/06 06:45
→ CaLawrence: 沒有要說買股比較好 只是覺得你講的東西蠻多漏洞05/06 06:46
推 CaLawrence: 你買房仲介費算2%就好了 等於第一年先虧損2%*505/06 06:50
https://i.imgur.com/mLzPDsi.jpg
推 k798976869: 建商比較爽 房子定價太高賣不掉還是能去銀行搞錢出來05/06 06:52
推 CIIIO: 有道理05/06 07:16
推 maypcc: 台指期你200萬開五倍槓桿玩1千萬試試看 呵呵05/06 07:20
沒錯 酸民整天拿投機來和投資作比較
乾脆說去賭場賭博算了
那個投報率無限高的
買房的投報率他們根本看不起
卻無視房地產投資的低風險
→ taoist9999: 哈哈！民國105年1月1日以後買房，掛點後繼承人再賣出05/06 07:47
→ taoist9999: 的房地合一稅認定成本可能直接打對折，租屋被搞成凶05/06 07:47
→ taoist9999: 宅，發生火災或其他天災人禍，因故繳不起房貸……05/06 07:47
推 duoht: 合理 這就是真正的精髓05/06 07:48
真的 貨幣貶值太可怕了
→ taoist9999: 你怎不提風險的問題？05/06 07:48
繳不出貸款 租客斷租 就是風險
上面有提到啊 你沒看到？
噓 louiswei: 不是什麼價位買都有2.5%的年報酬率的05/06 08:07
隨便買放30年都有啦
推 kusomanfcu: 用30年去看的話就是2%-4%年年年增如果閉眼買05/06 08:53
→ easton7: 不要點醒那些看不懂的人05/06 09:07
我感覺他們還是看不懂 XD
似乎不用擔心
救能救的就好了
推 starfoxz: 說到重點，增值空間和剛需05/06 09:13
→ starfoxz: 不過以持有成本來看，還有公設比這種不利因素05/06 09:13
→ starfoxz: 不如海外置產05/06 09:13
→ starfoxz: 鄰近的越南無房屋稅，近年市區電梯大樓泳池和健身房都標05/06 09:14
→ starfoxz: 配05/06 09:14
→ starfoxz: 不計入公設比，實坪交易05/06 09:15
→ starfoxz: 遠較台灣新加坡划算05/06 09:15
→ starfoxz: 可以看這篇05/06 09:15
推 s8752134: 5 + (5-1.31) * 4 = 19.76 （%）05/06 09:21
→ s8752134: 第一個5% 應該是 2.5% + 2.5% 對吧?05/06 09:21
→ s8752134: 第二個 5% 是甚麼??05/06 09:21
推 s8752134: 喔 我看懂了, 沒事, 剛睡醒腦袋不靈光 XD05/06 09:24
噓 BGK: 窮人最貪婪??我覺得貪不貪跟窮不窮沒太大關係05/06 09:34
窮人思維最貪婪
不想承擔風險只想要報酬
富人承受合理風險 收穫合理報酬
→ FMANT: 在房版貼一堆農場文 不貼你借到多少 我黑人問號05/06 10:17
我借200 萬 2000萬 或 2億
不會影響這篇文章的價值
但你說這些話的時候
已經暴露了 你的價值
推 qweeqwee: 贊同 各國都奉行凱因斯經濟學 注定購買力貶值05/06 10:20
沒錯 不過還是很多低智商左膠巨嬰看不懂
每年貨幣供應增加5-20%
他們居然還希望房價下跌 呵呵
推 eatgod002: 對 各國打房的政策都笨蛋 你聰明05/06 10:24
→ supereva: 你要知道政策的目的是什麼 讓國家更好（x) 獲得更多05/06 10:29
→ supereva: 選票（o) 這是民主國家政府的kpi05/06 10:29
→ supereva: 當然 這兩者未必衝突 同樣的 也未必目的相同05/06 10:30
→ supereva: 也不要想得很邪惡 把政府 政黨當成一家企業 企業的目05/06 10:32
→ supereva: 的是獲利 他們只是做他們該做的事情而已05/06 10:32
→ supereva: 各個政黨就當成各個公司 他們公司經營的業務就是政治05/06 10:34
→ supereva: kpi是獲得更多的選票05/06 10:34
→ supereva: 這樣想才不會整天憤世忌俗 也比較能看到真相05/06 10:34
沒錯 政府那些菁英完全知道怎麼做最好
只是礙於選票和民意 身不由己
推 seedhorse: 推這篇 我給我同事看 淺顯易懂05/06 10:43
能救一個是一個
推 redpapa: 想問 那個公式 為什麼會*4？？05/06 11:07
借的錢是本金 四倍
→ agvnol: 中肯05/06 11:35
推 lucifero: 每年快20% 你各位槓桿還不開到爆炸快去掃房？05/06 11:37
現金流斷鏈 就GG了 酸民整天誤導人？
推 hopeandhmm: 嘗試解釋樓上的問題，有錯請糾正，*4是因為貸款80%，05/06 11:58
→ hopeandhmm: 本金只有20%，80/20=405/06 11:58
推 piliwu: 持有稅搞死的是自住客不是投資客 空空根本毫無概念05/06 12:55
→ piliwu: 你房子出租能轉嫁稅金自住你要轉嫁給誰？05/06 12:55
→ piliwu: 所以持有稅暴漲根本不會發生因為台灣7-8成自住你們在選舉05/06 12:56
→ piliwu: 市場被慘電05/06 12:56
→ piliwu: 為什麼小黨愛推？因為他們搶的是那2-3成的選票而不是要過05/06 12:56
→ piliwu: 半05/06 12:56
→ kusomanfcu: 就 20%的邊緣人在說自己是87%05/06 12:57
→ kusomanfcu: 不行喔05/06 12:57
→ piliwu: 當小黨在地方執政時馬上就回歸正常05/06 12:57
→ kusomanfcu: 大環境影響執政黨不是我，怪我囉05/06 13:02
選前居住正義 選後影響經濟 他們聰明得很
→ luke7459: 投資報酬沒有這樣比較的05/06 13:29
→ luke7459: 開槓桿本身就是承擔不同風險05/06 13:29
→ luke7459: 放大獲利也放大了風險05/06 13:31
→ luke7459: 房跟股特性不同，代表意義也不同05/06 13:31
→ luke7459: 以投資角度看，真正互補還是股債配05/06 13:33
股債怎麼配 都無法取代房地產
看2020年3月就知道
股市崩盤 房市屹立不搖
已經很多資料證明同時配置房地產和股市的效益了
可以降低波動提升報酬
瑞達利歐的全天候還配置 黃金和原物料呢
房地產 某些性質 和黃金 原物料有點類似
→ luke7459: 兩者有一定互補性，確保長期穩定05/06 13:33
→ luke7459: 房子終究只能說是個股，每間都不同05/06 13:34
→ luc0919: 沒錯，炒房必贏05/06 13:34
→ luke7459: 還有地區差異，要看當地產業變化05/06 13:34
→ luke7459: 好比一間大學倒了，附近房子絕對大跌05/06 13:34
那是學區收租房才會這樣
沒人叫你去買學區收租房啊 = =
→ luke7459: 只是台灣小，這件事還沒全面影響05/06 13:35
→ luke7459: 不過罷了吧，畢竟這裡房版。總之只能說不否認過去20年05/06 13:41
→ luke7459: 房子的報酬，但這件事能否持續下去是未定論，若台灣人05/06 13:41
→ luke7459: 普遍無法承擔越來越惡化，終有一天派對會結束，真正追求05/06 13:41
→ luke7459: 低風險的長期配置不會是這樣。05/06 13:41
你股債怎麼配置
都不可能用那麼低的利率借到那麼大量的錢來投資
你存到100萬 要借400萬 投入股債500萬
1.31%利率 分30年還 而且大跌不用補錢
如果可以這樣 收益更大
但不可能 沒有銀行會借你
結果你只能100萬投入 每年6-10%
我已經每年20% 剩餘現金依然投入6-10%
差距就出現了
你只有股票 我有房有股票
只投資股債不投資房地產
風險和波動絕對更高
但不管如何這兩種都還是會比沒有投資的人更好啦
推 kusomanfcu: 房 債配 套息差啦05/06 13:42
→ vikingman: 不是吧，房地產大跌影響抵押金額，銀行就會要你補錢了05/06 14:06
不太可能需要補錢
真的那樣的金融風暴
沒房的人不會比較爽
→ kusomanfcu: 很難跌到那種程度 房地產05/06 14:26
→ kusomanfcu: 你要天天說通膨在上05/06 14:27
推 bb95449: 想請教為什麼計算報酬不是(5-1.31)/0.2=18.45%? 而是5+(505/06 14:34
→ bb95449: -1.31)*4? 問題點在於第一個5理解成成長率+租金效益，第05/06 14:34
→ bb95449: 二個5跟*4是什麼意思? 謝謝指教了05/06 14:34
你的本金是不用利息的呀
5 +
貸款的才要利息
（5-1.31）
貸款的金額是本金四倍
*4
推 opop1133: 寫得非常好05/06 15:27
推 curry56:05/06 15:39
推 Delisaac: 這篇正解 尤其是預支未來三十年收入這一段05/06 16:07
→ Delisaac: 最近有本書 諾貝爾經濟學獎得主的獲利公式 就是講這個05/06 16:08
感謝三位
的確 幾乎所有富豪都是透過槓桿
幾乎沒有富豪不借錢投資
尤其越有錢的人借款條件越好
貧富差距就是這樣被拉大的
→ chien703: 你要不要PO一下你的房貸契約書 確定銀行不會叫你補錢啊?05/06 19:08
→ chien703: 而且房貸只有在一開始才是五倍 之後繳本金槓桿就降低了05/06 19:23
→ chien703: 除非你一直轉寬限期 或者借理財型房貸 但利率又會更高05/06 19:24
→ chien703: 然後樓上不要誤導 那本書寫的是槓桿買指數ETF 不是買房05/06 19:30
→ horb: 別忘了契稅跟仲介費先扣四十萬05/06 19:45
→ spatt: tw/File/78FCEC22AA1F1F46?A=C05/06 21:09
→ menace: 降低至少都有10-20%的05/06 21:43
推 patroclus: 說得好，推一下05/06 21:44
推 bb95449: 感謝原po的解釋！05/06 21:59
推 pcxpchou: 窮人整天該該叫啊 也不想想怎投資05/06 22:00
謝謝三位
可憐之人必有可恨之處
大多數的窮人真的沒有那麼值得同情
看看推文中的某些人就知道了
→ menace: 真的學會投資之後完全不覺得貧富差距有可能會減少05/06 22:48
→ menace: 比你有錢的人除非犯重大錯誤不然一輩子就是比你有錢05/06 22:49
→ menace: 當然前提是大家都用差不多的方式正確投資05/06 22:49
→ menace: 而且其實通常越有錢的人 投資能力越好05/06 22:49
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/06/2021 23:03:52
噓 FMANT: 貼不出財證，滿口農場文，越看越像反串 05/06 23:00
→ FMANT: 秀一下有錢腦上等人到底搬得出多少銀行的錢買房子啦 05/06 23:01
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 00:29:53
推 redhot99: 原po好心人阿！05/07 01:05
推 lagadidi: 請別人秀之前要不要先顛一下自己的？之前有個賴家仔嗆5G05/07 01:53
→ lagadidi: 完就龜縮起來消失了05/07 01:53
推 paul76318: 難聽的實話有時候不一定能打醒人啊 唉05/07 02:24
→ menace: 沒關係 還是很多人只會反對 無法接受 不學習成長 05/07 03:19
→ menace: 我只覺得怎麼沒有人10年前教我這些 QQ 05/07 03:20
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:24:35
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:29:06
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:34:28
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:36:31
→ menace: 窮不可恥 窮還不學習 整天質疑 就很可悲05/07 03:37
※ 編輯: menace (101.9.6.149 臺灣), 05/07/2021 03:38:49
推 spmark: 你說得太直白，左謬會聽不下去05/07 06:45
→ spmark: 成功者找方法，失敗者找藉口，這種老掉牙的話05/07 06:46
→ spmark: 卻充斥在社會 XD 一堆滿滿找藉口的失敗者 XD 只會怪別人 05/07 06:46
推 maypcc: 對了 天災/火災有房東險可以部份轉嫁 05/07 08:20
→ menace: 對啊 不是從小聽到大的廢話 結果充斥整個世界 05/07 10:29
推 s26492755: 然後指望公平.... 05/07 13:07
→ s26492755: 對你公平就是對我不公平 要怎麼讓所有人公平05/07 13:07
→ s26492755: 我們就是盡力去爭取我們想要的 05/07 13:07
→ s26492755: 憑什麼你可以以住豪宅開跑車幹大奶正妹 05/07 13:08
→ s26492755: 自己不行就是努力 即便不能達到同樣水準 也比不作為05/07 13:08
→ s26492755: 整天抱怨來得強 05/07 13:08
推 s26492755: 10幾年前 我在裝潢現場 還把紙箱撿去賣回收 被送貨 05/07 13:11
→ s26492755: 司機笑 有沒有這麼缺 有差這點錢嗎 我隨便檳榔都不 05/07 13:11
→ s26492755: 止了 10幾年後 他依然在同一間工廠當司機 薪水還是 05/07 13:11
→ s26492755: 三萬 只是變成那工廠唯一沒離職過的司機 我就不說了 05/07 13:11
→ s26492755: 有時候是賺錢跟努力的一種態度 05/07 13:11
→ menace: 只能追求 規則公平 左膠整天喊著要改規則05/07 18:32
推 lrm549: 大實話給推05/08 00:02
→ lrm549: 如果打定不買房等崩盤 也記得要把不買房的錢放到指數 取得05/08 00:03
→ lrm549: 市場報酬05/08 00:03
→ menace: 是的 有長期投資永遠會贏沒投資的 05/08 00:56
→ menace: 不過就算等到崩盤 也很難多賺 而且房地產崩盤 股票會一起05/08 00:56
推 parquet: 好人給推 希望更多人看到這篇 去年美國一QE就進場 剛好05/08 08:18
→ parquet: 買在起漲點05/08 08:18
謝謝 沒錯 美國QE 立刻買房就對了
2008-2014都演過一次了
送分題其實
※ 編輯: menace (101.9.71.193 臺灣), 05/08/2021 13:40:21
→ Intension: 認真問，只有頭期款，應該也是還一陣子才可增貸吧？之 05/08 18:45
→ Intension: 前朋友北大特區房還了6成要借理財型房貸只能借20幾萬 05/08 18:45
→ Intension: 也太少，請問如何增貸買股? 05/08 18:45
→ Intension: 1000萬的房子，只有頭期300萬，銀行已借了700萬，請問 05/08 18:46
→ Intension: 如何增貸買股? 05/08 18:46
一般來說貸款額度就是看 總資產或收入負債比
買房後 正常繳款二到五年 現金流充裕
房價有上漲的情況 要增貸並不會太難
比如你月薪十萬 月繳貸款三萬
房價有上漲的情況
要增貸幾百萬並不會太難
但如果原本月繳貸款就已經六七萬了
這時候要再增貸的難度就會提高很多
也可能會發生無法貸款的情況
你朋友的情況我猜是現金流嘎不過來
銀行在評估風險的時候也會考量到還款能力
還款能力優秀的情況下
要把本金全部增貸甚至房價漲幅增貸都有機會
所以平時的還款就等於在存錢
同時把現金流養好
必要時刻才能有好的條件增貸
銀行喜歡借錢給有錢的人 不急缺錢的人
不喜歡借錢給急需要用錢的人
所以長期投資最需要的是耐心
需要去經歷漫長的等待和累積過程
※ 編輯: menace (220.135.199.156 臺灣), 05/08/2021 21:29:30
推 jerico: 好文，感謝分享觀念！ 05/09 10:56
推 hyes92121: 學習了 謝謝 05/09 19:35
推 gialon12: 好文推一個！所以版主建議只要現金流夠且有頭期款就可以 05/09 23:22
→ gialon12: 持續投資房地產？ 05/09 23:22
推 APC: 特推 05/16 23:11
噓 lokuyan: 嗯 11/24 14:22