[請益] 有關於實價登錄

[apanchi (日日新~)]

看中了一間中古電梯社區的房子，屋主開價690萬，自己查了該社區近四年同格局與條件(含上下三層)實登之後，含車位價格平均約落在490萬。
於是我向仲介提出500萬的議價斡旋，但仲介回應我是不是在開玩笑，認為我的出價差太多，說別組客人都出550萬～570萬，但我自己整理的近年同條件18筆成交案只有3筆超出520萬。
雖然可能有人會說不買最大，但是聽到房仲這樣回應我，真的會認為自己是不是對於房價認知有誤差。
請問各位實價登錄的參考價與目前現實成交價真的差那麼多嗎，還是我的出價需要再調整呢？

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推 lineage3169: 實價登錄買不到的
→ angel851008: 這四年漲很多....你拿四年怎麼比
→ zeroyaking: 查到四年...你四年前買 現在漲價 人家要你用以前價格
→ zeroyaking: 你會理他嗎?光三個月就有差距了 可以等到死心再買
→ zeroyaking: 然後花更多兒已
→ zeroyaking: 通常會開到690的案子 在熱區出600都不一定能成交了
→ zeroyaking: 仲介跟屋主也不傻 開太高沒人看 開太低買方亂殺
推 Takadanobaba: 不是實價登錄買不到，而是價錢合理的在你還沒看到
→ Takadanobaba: 之前就被買走了。你能看到的都是賣方價錢開高很硬在
→ Takadanobaba: 賣，連投資客也沒人要買才輪的到你。等你買了以後，
→ Takadanobaba: 之前合理價入手的就搭你的順風車賺錢囉～
推 deltaz: 如果連斡旋都懶得收，價錢通常差太多，但不一定能分辨是
→ deltaz: 屋主開價太高還是你價錢出太低，收集實價登錄的資訊會少
→ deltaz: 了屋況，只收集過舊的資料幫助不大，連續看個一兩年累積
→ deltaz: 資料會比較有概念
→ goodgril: 去年跟今年就差很多了，何況4年
推 johnny5411: 換個仲介問啊
推 nildog: 說實在，實價登錄一年內才比較有參考價值，尤其今年漲幅
→ nildog: 大，變成更難估計，還是要看市場其他人出的價...
→ skita1017: 換個物件看看，屋主很硬是真的不好殺
推 nildog: 你看多房子就大概知道這區域價格落在哪裡，一年內沒資料
→ nildog: 的話，可以找週遭的社區或房子資料看看
推 cicatrix: 現在市場熱，物件少，隔了一個6月30日，上半年很多實價
→ cicatrix: 登錄都沒有辦法用
推 Laurara: 沒那麼想買就照你的價出 真的想買當然要出高一點
推 Ensidia: 你先有個認知 今年總價低的漲很兇...
→ Ensidia: 光是去年實登的價格就得+個10%了
推 hung0925: 打五折下斡
→ apanchi: 好的，謝謝大家，因為該社區近一年的價格也都是490左右，
→ apanchi: 所以我才會先以500出價QQ，學到一課了
→ apanchi: 我還以為因為疫情的關係，價格會穩定點，沒想到還反而大
→ apanchi: 漲，好期待能夠早點畢業啊啊啊啊
推 liu1981sssss: 我去年四月買490萬，今年六月樓下實登725萬，一年
→ liu1981sssss: 都漲爆了
推 s26492755: 多被打槍幾次就知道行情了
→ apanchi: 一年的時間490→725......
→ apanchi: 真的是怕.jpg
推 bboywhite: 你也參考109或110的。
推 SHINZI: 雖然實登有些炒區會作嫁 流通在網站上一定不可能多便宜
→ SHINZI: 合理就可以買了都得加錢 成交目前說不是定開價85~88折以上
推 liu1981sssss: 去年買的點就疫情恐慌，股市跌到八千多點，如果那
→ liu1981sssss: 時全買長榮，我現在才真的賺翻
推 Anyotw: 2017年，起漲前一年。太夢幻
→ Anyotw: 事後論我推薦你買美德醫，買什麼長榮
→ zaza5566: 先有個概念 成交幾乎落在9折上下
→ zaza5566: 所以你認為9折後的價格不合理 直接放棄看別間比較快
→ zaza5566: 去看別人四年價格一點意義都沒有
→ zaza5566: 別人開高就是要賣高 出芭樂價就等著被洗臉而已
→ zaza5566: 中古屋就是賣方市場 賣方貨源就這樣 你只能不爽不要買
推 yesyesyesyes: 用實登價格買房？ 是不是誤會什麼
推 maypcc: 我們去年二月底買20.5 今年最高40.4了 均價35-36
推 liu1981sssss: 我講長榮是因為去年年中有研究並考慮要買，只是後
→ liu1981sssss: 來我又買另外一棟房，不是事後論
推 wseedw: 我最近看的中古屋都比實價登錄高快一千
→ eatsomuch: 四年平均你不要鬧了，要看的是近一年最高價的那幾筆
→ eatsomuch: 不過還是取決你心態，嫌貴就別追價免得心裡疙瘩
→ usan: 成交價大概就落在九折多，你說近一年有490成交，但今年他開
→ usan: 690，方便提供社區，可以幫看一下
→ ohyakmu: 簡單說連斡旋都不收，就是連戲都懶得演了
推 catson: 現在賣方，只看最近一筆實登
→ Tatsuya72: 人家沒有理由照幾年前實價賣你，就這樣浪費了出價機會
→ Tatsuya72: 你出芭樂價後面就算主動加碼屋主大概也不想理你了
推 catson: 芭樂價送出去，仲介在屋主眼中會黑掉嗎？
推 kagaya: 妳都說了只有三筆超出520  那妳至少也要520
→ jaseman: 多看然後筆記出附近半年來成交價跟開價的比例，大概就能
→ jaseman: 猜出屋主希望的成交價，除非屋況很爛或屋主急需用錢...
推 kingingl: 疫情感覺沒影響很多，不缺錢的屋主不會賤價賣，1年內的
→ kingingl: 實價登錄才有參考性
推 kingingl: t外就是多看，然後設定價錢去買，沒成交沒關係，不過
→ kingingl: 後續追蹤一下成交多少錢，這樣大約可以知道目前行情在
→ kingingl: 哪裡
推 Anyotw: 屋主心態都嘛靠通靈，沒有公式可以算。但4年前的真的太離
→ Anyotw: 譜了。
推 ray0428kk: 新竹有些地區四年漲快一倍
推 opop1133: 太菜 去年到現在都漲10-20%…
推 marunouchi: 不要買啊，不買的最大
→ marunouchi: 叫屋主開960啊
推 baman0613: 多吃幾次閉門羹，就知道該出多少了
噓 IFnight: 真的來亂，你拿上個月的還有機會，你敢買4年來都沒漲價的
→ IFnight: 房子嗎？
→ cicatrix: 我是屋主你第一口價這樣出，後續加價我也不會理你
→ cicatrix: 你買股票要不要用四年前的價格買？
推 seedhorse: 去年在台中南區買一間4房+車位成交608萬，隔壁現在沒
→ seedhorse: 車位開價1088在賣，坪數還比我小，一年的時間而已
推 aesdu: 你就提供一下社區 大家幫你看看啊
推 t64141: 我是找兩年內(筆數多就縮到一年)，出價在第二四分位接近
→ t64141: 中位數，最後第一四分位區間成交，給你參考
→ Sam27: 看上個月的吧，看去年或前年差太多了
→ Sam27: 連台北去年都+10%了，中南部很多地方去年是+30%
推 ian41360: 其實合理價通常會被房仲或投資客買走，你會在網路上看
→ ian41360: 到的都嘛是沒人要的
推 seedhorse: 所以要買房去當仲介就對了，可以得到的第一手消息，省
→ seedhorse: 很多成本
→ supereva: 買台積電你也可以拿四年均價去掛？
推 GQ38: 看別的就好 不買最大
→ supereva: 頂多看半年內的啦  如果半年內沒有就要找鄰近社區的看
→ supereva: 趨勢
→ IBIZA: 實價怎麼會買不到,  買不到那些價格哪裡來的？
→ supereva: 應該不能說實價買不到  而是實價要看近期的  然後還要
→ supereva: 看漲跌趨勢
→ kagaya: 你三個月前買得到啊
→ kagaya: 現在就買不到
→ supereva: 如果房價是向下  你還看幾年前的嗎？
→ IBIZA: 我才剛用去年價格買了一間　　去年用該區域實登第五低價格
→ IBIZA: 也買了一間
→ IBIZA: 價格參考性你要自己判斷　沒有甚麼一定買得到一定買不到
→ yameiday: 近期實價登錄還是有參考價值，只是屋主不賣也沒用
→ supereva: 那就代表那區域沒漲啦  趨勢是漲跌 看實價也看得出來
→ supereva: 台積電要是價錢跟四年前一樣 那你想要掛四年均價也無不
→ supereva: 可啊
→ IBIZA: 房子是議價 台積電又不是 比喻都不會
→ kagaya: 樓上i大應該有特別方法去挑低價的吧。隨機抽一間想低價
→ kagaya: 不是不可能，只是機率很低這樣
→ IBIZA: 我沒有特別挑低 我只是不會追價 甚至目前合理價位我都不想
→ IBIZA: 談
→ IBIZA: 不賣我就下一間
→ kagaya: 有好的議價能力也算是特別方法的一種阿。不是每個人都會
→ kagaya: 然後地毯式詢價 太高就下一間  也是一般人無法做到的阿
→ IBIZA: 房仲是長期合作 知道我不是來鬧的 議價不成也不會講甚麼
→ IBIZA: 口袋名單還是會持續提供給我
→ kagaya: 我覺得之前有人講得滿貼切:自住買合理價格就不錯了
→ kagaya: 因為自住考慮一堆有的沒的 綁手綁腳 跟純投資就差很多
→ kagaya: 自然就很難談到好價0rz
→ abyssa1: 實價偶爾買得到 看屋主急不急 但出價要快 自住客很難
→ IBIZA: 其實最主要心態不要怕買不到  然後價格要知道不要被賣家跟
→ IBIZA: 仲介影響
推 f860506: 別理他們 你除一除就知道單價多誇張了
→ f860506: 很多開實價3、4成的物件根本等盤子而已
→ f860506: 有些特別高可能是因為裝潢或是露台等等 自己多看多了解
→ f860506: 當地行情
推 rainsilver: 同社區上個月才成交700 這個月沒820不收
→ rainsilver: 盤子才去下斡旋
→ supereva: 不要怕買不到也是看區域啦  你那區域就不是很熱才有機
→ supereva: 會撿便宜
→ supereva: 所以我說看趨勢
→ supereva: 然後投資和自住又不一樣
→ supereva: 有沒有買到都沒差的投客和小孩快出生的人  狀況都不一
→ supereva: 樣
推 MiLu307: 找兩個房仲出不同價格試試不就好了
推 u4fu3: 近四年...真的來亂的...我同學三年前買1200的房子 今年賣15
→ u4fu3: 00...
推 geral74026: 建議你看一年
推 flux: 之前看一戶，底價比上個月的實登貴10%，還低樓層無裝潢
→ spiriturl: 浪費大家時間0.0
推 piliwu: 你先賣我四年前價格的台積電股票
推 onlyiknow: 沒有很喜歡但能接受住下去的房 堅持出要約書吧
→ onlyiknow: 房中不給出要約書 你就跟他說 我找別人寫
推 lan304cer: 上個月底剛買 開1080 斡旋920 最後930 看107年實價登錄
→ lan304cer: 795 但屋主有整理裝潢 所以實價登錄也只是參考 還有很
→ lan304cer: 多因素
→ AGM304: 房仲不這樣說，你怎麼會加價？
→ apanchi: https://m.591.com.tw/v2/market/community/25059?s=ac
→ apanchi: 我也有起初是看一年內，但因為也和屋主開價差很多，所以
→ apanchi: 才會試想說把參考範圍加大，感謝大家的意見
推 gust0985: 你房仲講話太直接態度不是很好，不過房子行情頂多就1年
→ gust0985: ，超過1年以上就沒有參考價值，賣方只會看近期幾個月的
→ gust0985: 行情，就是近期行情好才會拿出來賣……
推 facio124: A7 一年 690→800 QQ
推 jc10755: 這板只會回答加價買
→ zeroyaking: 不加價是買得到嗎~~還是某些出一張嘴 反正不是他要買
推 mygapawa: 照自己的能力出就好 仲介自己要努力才有錢賺
推 mygapawa: 中古電梯 屋主買在高點賠錢賣的也是有
推 opencat: 按你心中的價值去出價就好..有些房仲演技很好你看不出
→ opencat: 寧可錯過也不要  一加價就賀成交  呵呵