→ IBIZA: 投資5%哪會變負的 4%就夠繳房貸了 10/15 15:53
借款3000萬，一胎利率1.5%、20年，每月還款14.5萬（本息均攤）
投入3000萬，投資獲利5%，每月收入12.5萬
在前20年現金流都是負的
推 sdhpipt: 就以防養老啊 死亡時銀行會拿你的房子拍賣取回貸款 10/15 15:57
→ sdhpipt: 以房養老可以每月拿固定金額生活費 類似反向的房貸這樣 10/15 15:57
→ sdhpipt: 有幾千萬的房子在手上 怎麼可能會沒解決之道 10/15 15:58
所以終究還是要回到房子被法拍這條路才有辦法變現
這不會跟組訓的「不能賣」衝突嗎XD
我在想有沒有可以持續擁有房子，但改善生活的方式
推 jeromeshih: 有點看不懂，如果無貸款 10/15 15:58
→ jeromeshih: 貸款利率<CPI，應該就能借新還舊然後吃通膨又不賣房? 10/15 15:58
→ jeromeshih: 還是到一個年紀會無法貸款? 10/15 15:58
因為一胎借款還是要還本金，但投資基本上不會拿回本金
所以除非投資的收益 > 還款的利息+本金，這樣現金流才會是正的
推 XX: 看你的內文感覺您還要多腦力激盪一下 10/15 15:58
→ XX: 怎麼會被卡在還本金的問題呢 10/15 15:58
求指點
→ zixiang: 你如果沒有親人 你就計算一下你甚麼時候應該會死 10/15 15:59
→ zixiang: 多加個十年二十年給你 10/15 16:00
推 yasea2004: 金流是正的吧 10/15 16:02
→ yasea2004: 且再漲可再增貸 快去買別幻想了 10/15 16:03
腦力激盪而已 已買四戶
→ nthomas: 這自己算一下就知道的東西 10/15 16:04
算了，在原文的題目下找不到最佳解，上來請教大家
推 F93935: 我同學拿他家兩間大直房子 去貸款買中華電跟etf 一年多百 10/15 16:08
→ F93935: 萬給你參考 10/15 16:08
近年ETF年化報酬率很高 抓個8%確實可以辦到純現金流
所以原文題目中的最佳解，其實是要有年化8%的報酬...對一般人蠻難的
推 XX: 只怕資產實質價值不足 對外報的只是膨風 又有貸款 10/15 16:09
→ F93935: 我大安區同學房子租人自己跑到林口租房給妳參考一個月多四 10/15 16:10
→ F93935: 萬零花錢 10/15 16:10
與原文題目限制衝突
→ XX: 不然資產夠的話去談還息不還本套利就好啦 10/15 16:10
寬限期的概念 但有辦法談多久呢（還真沒一胎談過還息不還本）
原文的狀況可能要是長期的（到老死為止），這實務上有辦法嗎？真心請教
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:13:03
→ XX: 像我同學他老爸 沒貸款 幾千萬的房子放在那也沒出租 有夠浪費 10/15 16:10
謝謝提點理財型房貸還息不還本的方式 抱歉不會回水球..
不過理財型房貸時限似乎都很短 所以要一直貸嗎
噓 F93935: 一年配5%有人逼你錢都拿去投資嗎，貸款兩千萬、拿一百萬出 10/15 16:14
→ F93935: 來應付第一年本利攤，1900萬去投資不就行了 10/15 16:14
→ F93935: 第二年股利來了不就可以繼續滾雪球或者、繳本利攤 10/15 16:14
也就是我說的把投資本金拿出來還掉貸款本金，讓投資金額逐年減少的意思
不過差異在每隔五～七年就重新貸款一次
實務上確實可以這樣嗎？沒操作過不曉得請求指點
推 rabinson: 理睬貸七年只繳息啊 10/15 16:15
→ F93935: 繳個五、七年再繼續轉貸不就多筆錢出來繼續滾 10/15 16:18
→ IBIZA: 你不會借30年？ 10/15 16:19
確實是，不過這樣也就剛好為正一點點而已(投3000w每月加薪5k)
我好奇有沒有更好的解法 現在看來無限轉貸款似乎是比較好的解法..
推 nthomas: 1000萬30年 利息1.5%，每年本利攤多少？1000萬殖利率5% 10/15 16:24
→ nthomas: 每年拿多少？答案就出來了 10/15 16:24
見第一行推文的回復
推 nthomas: 另外 也可選還息不還本的方案 10/15 16:26
我比較想討論這點 還息不還本實務上可以拉多久（似乎都很短）
所以要一直換銀行貸款嗎？實務上也不會碰到甚麼問題嗎
想請教大家
→ jerrylin: 哪會不行 貸款出來的錢夠他花到死就好 10/15 16:28
→ jerrylin: 銀行之後接收房子 10/15 16:29
→ jerrylin: 自己控制點省著花 不要花光了還沒死 10/15 16:29
見第二則推文的回覆 不考慮被銀行法拍的狀況
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:34:26
推 tomy10417: 開源節流呀 10/15 16:33
推 HANAXALICE: 以房養老 10/15 16:40
其實就是想請教大家以房養老的實務做法 要怎麼養？
目前結論是：
1. 提高投資報酬率直到獲利 > 償還本金 + 利息，但難度較高
2. 只還息不還本，這樣報酬率只需要大於利息相對容易，剩下的都可以花用
3. 逐年將部分投資本金用來償還貸款本金，這樣報酬率也只需要大於利息即可
推 XX: 一年一約期滿續約 通常期滿都自動續約 要注意的是浮動利率 10/15 16:41
→ XX: 其實信貸、房貸、各種貸款都有浮動利率的部分 10/15 16:41
→ XX: 只是一般人都忽略合約內容沒在注意 10/15 16:41
推 jerrylin: 低收者沒結婚沒後代 還管祖訓幹嘛 10/15 16:43
→ XX: 套利要穩的話就拿國債去套利 買的國債還能質押再借一次 10/15 16:43
→ XX: 然後 越借越有錢 如此循環 10/15 16:43
→ jerrylin: 你不抵押給銀行換錢也是最後收歸國有 10/15 16:43
偏離原文討論範疇 不過題外話 很多低收入者才是生最多的...
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 16:45:18
推 rabinson: 我用170萬 六年可以變800萬。 10/15 16:52
→ rabinson: 我用170萬 六年可以變800萬。 10/15 16:52
推 rabinson: 你給我3000萬，我試試能變多少 10/15 16:56
推 kusomanfcu: 給你3000萬馬上變0元 你拿了就跑了 10/15 17:03
推 jian0202: 有錢人的房產是資產 窮人是負債 想拿自己住的房子借錢 10/15 17:03
→ jian0202: 投資股市 輕輕一個回檔10%你就心態炸裂全砍了拉 留言將5 10/15 17:03
→ jian0202: %10%的 好像股市穩賺不賠一樣 10/15 17:03
推 XX: 所以我不像你這種凡夫俗子拿股市舉例 而是拿很少人討論的國債 10/15 17:05
→ XX: 再來就是 存股標的本身沒有維持率問題 回檔根本沒差 10/15 17:06
→ XX: 除非你用股票質押才有維持率要注意回檔問題 留點現金補錢即可 10/15 17:06
→ XX: 借債套利是一個問題 股市套利可行性又是另一個問題 10/15 17:07
→ XX: 兩個不同的問題請各別討論 不能混唯一談XD 10/15 17:07
就是怕討論失焦 所以我都只講"投資"XD 5%我覺得是一個合理的舉例數值
（就怕釣出很多前面推文的那種少年股神...）
但即便有5%績效 也只能剛好cover貸款30年本利和
我覺得不是最佳解 可能還是要想辦法只還息不還本 不然就是賣掉租掉
才是靠房子改善生活的方法...
※ 編輯: doushebu (175.99.183.178 臺灣), 10/15/2021 17:18:48
推 nthomas: 貸30年就是正的了，另外理財型房貸可以很久都不用還本 10/15 17:23
推 rick6304: 本金歸本金 利息歸利息 你還款把利息跟本金一起還 10/15 17:24
→ rick6304: 投資的卻只算利息 當然是負的 10/15 17:24
→ rick6304: 你三千萬買股票 賺5趴之外 還有三千萬的股票沒算到 10/15 17:25
推 prostar: 第一行 改貸30年每月還10萬就會有2.5萬可以用了 10/15 17:55
→ prostar: 3000萬房子出租5萬/月 加上2.5 一個月7.5萬 租個小房子 10/15 17:56
→ prostar: 一個月1萬5 剩下6萬過活應該不錯 10/15 17:57
→ prostar: 重點是還掉的錢變成了股票 實際上越來越有錢 10/15 18:00
推 goury: 這裡假設的是低收入，甚至無收入者，靠房產，能貸款30年嗎? 10/16 07:49