[請益] 因前手短期買賣，銀行估價不到的解法

[WindClouds (風起雲湧)]

大家好，最近在高雄市區（ceca大認證的蛋黃區)買了人生第一間房

但因為前手短期買賣(10月剛有轉手紀錄，因此我們買的當下還沒查到實登）

而且前手十月的成交價只有我買的價格（下稱ｘ）的八成....

因此現在銀行多半只願意以前手買賣的價格（下稱Ｙ）來做鑑價

導致我們能貸旳金額只有我們買的金額的七成不到...

想問有沒有什麼辦法能夠讓銀行提高估價的方式?



過程簡要版：

十一月初時在x慶仲介店的協助下買到這間房

當天傍晚在店裡下了斡旋，仲介便說要馬上約屋主當天晚上見面談

他們希望快點成交，因為這個案件很多其他分店的在問，怕被別的店的搶走

於是當天晚上開了小房間

（第一次進小房間好緊張啊，雖然之前看了版上很多經驗分享 但輪到自己還是很不安）

小幅加價成交後，仲介說希望可以馬上簽約，並說代書在路上了

這時己經晚上快九點半，我們就開始準備簽約

在買之前我們就有先查過這個物件的實價登錄

內政部和樂居都顯示上一次成交在108年，當然沒什麼參考價值

直到我們簽約時我比對合約和權狀的資訊時

才驚訝地發現，權狀上的取得日期是今年的十月底！？

當場我們都愣住了，想說這是哪招，仲介回答說這是因為

＂賣方原本和交往中的另一伴共同持有這間，但分手後，

賣方出價買下另一半持有的比例，然後想說快點了結這段感情，所以馬上又出售＂


我們聽起來覺得算合理，所以還是完成了簽約手續

簽完約還是忍不住抱怨一下我們買方仲介，為什麼剛轉手就賣這件事沒跟我們說

但仲介說：＂他們短期轉手不影響你們買這間啊＂.....


簽完約後幾天，內政部的實價登錄出來，是Ｙ的價格

我們買的Ｘ價格自認沒買貴，大概是這一區六到八月的平均行情

今年陸續有在高雄找房子的人就知道十月，十一月後跟六七八月的價格至少差一兩成

但Ｙ的價格便宜到讓人覺得很不安（只有Ｘ的八成不到），

深怕是不是有什麼瑕疵我們不知道

買方仲介再三保證沒什麼問題，畢竟最怕的兇宅和漏水都沒有

我們又向代書和地政事務所詢問，像這種持分買賣的特殊交易是否會註明成交價只是部分）

得到的回覆是＂可以註明，但沒有一定要備註，而且價格就是轉讓合約的價格＂

意即如果甲和乙買共同持有的一半，那實價登錄只會用買一半的價格來登錄


而過了幾天，代書告知我們因為銀行都用Ｙ的價格來鑑價（儘管不合行情）

變成我們能貸的金額少了很多，我也只好自己再多找幾間鑑價


想來請教版友：

一、是否有辦法調到前手買賣的持分資訊
   （我目前看到的第二類謄本只有顯示賣方目前持有是百分之百
　　，但我想證明實價登錄的Ｙ價格是賣方買下持分的證據
    才有辦法向銀行證明說不能用Ｙ來鑑價）

二、如果銀行估價不到我們買的Ｘ價格八成，是否有其他方法可以彌 補

   像是 增加擔保人之類的有用嗎



先謝謝好心回答的版友們了

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推 j0483020: 可查異動索引
→ supereva: 增加擔保人是讓條件更好 讓利率或成數更好 但也有上限
→ supereva:  一般是八成  但你這是鑑價不夠高  應該是沒有用
→ supereva: 房價狂漲的時候  本來鑑價就會跟不上
推 mumuanego: 慶幸遇到的房仲因為知道我自備款緊繃會主動告知＋篩掉
→ mumuanego: 這類物件
→ ohyakmu: 最近很多鑑價跟不上的，問問信貸?有些利率也很低
→ supereva: 除非是一個月可以成交好幾戶  成交量很大的社區  不然
→ supereva: 銀行不認最近的實價登錄很正常
推 ntcu5566: 異動索引？仲介說的理由聽聽就好
→ supereva: 還是多找幾家銀行談談看  每家條件都差很多
→ ntcu5566: 找其他銀行加買壽險看能不能估價高一點，不然就信貸、二
→ ntcu5566: 胎
噓 VVVV5555: 沒辦法
推 tswen: 沒有辦法 用現金補足
推 j783162003: 找在地的信用合作社貸款成數有機會做高點，但是利率一
→ j783162003: 定會比銀行差
推 ntcu5566: 看他土地謄本的申報地價有幾筆就知道仲介有沒有說謊
推 tswen: 一臉投資客房 買之前都沒調謄本看一下嗎
推 mumuanego: 最近很多轉手套利 但不懂這一part的 自備款緊繃就踩雷
→ mumuanego: 了
推 VVVV5555: 仲介說什麼你都信也不能怪別人
推 abc0922002: 仲介這個理由我不太相信
推 A4Avant: 我最近也有碰到這樣，原屋主今年3月才交屋，金額是兩年前
→ A4Avant: 預售時就購買的(一坪大概14萬)，我跟他買的價錢是一坪19
→ A4Avant: 萬，很多銀行說這是短期買賣，貸款只能貸到年初的金額，
→ A4Avant: 但富邦跟聯邦好像比較鬆，可以去問看看～
推 fbiciamib123: 你就是買貴了銀行不覺得值那個價
→ F93935: 半年內交易當然用上一次價格你這個只能拼信貸，無解現在
→ F93935: 央行政策一波一波的
推 bluegates: 很難，這半年銀行鑑價就是跟不上
推 appleye: 沒辦法
→ supereva: 鑑價和買貴沒啥關係  沒買過房才會說鑑價跟不上就是買
→ supereva: 貴
推 MikeShiver: 新光，台中商銀，聽說可以到9成，利率3.x
推 kusomanfcu: 你叫仲介生給你資料
→ kusomanfcu: 屋主負責生給你
→ beminaru: 換銀行，不同銀行不同想法，避開公股銀行
→ kusomanfcu: 因為這樣 貸不到足額 你直接找消保
推 kusomanfcu: 市價就是價格，鑑價那個別找公股就是了
推 kuanun: 他自認沒買貴那應該是真的自符合行情吧
推 AGODC: 對銀行來說，你短期買賣價差那麼大就風險高一些，你自認是
→ AGODC: 符合現況價格但是銀行它可是要借你2-30年的錢耶，不能這樣
→ AGODC: 算。換別家銀行問看看，最好是你薪轉戶銀行比較好說話
→ AGODC: 另外，仲介講的故事聽聽就好，人家找人頭先吃下來再轉手給
→ AGODC: 你也沒犯法…
推 simdry: 短期移轉主動告知不是很基本的嗎ㄏㄏ
推 sss700304: 一直強調沒買貴，銀行就是鑑價不到就是事實
推 c132908: 房仲說的你也信，還這麼認真要查詢，哈哈
推 sss700304: 信貸也沒用啊，房貸卡信貸，除非你收支比銀行算的過，
→ sss700304: 不然你用信貸先付，房貸一樣卡
推 E6089: 多問幾間銀行。估不到，只能用信貸補足了
推 Skydier: 補現金而已啊 簽約時代書應該都有講了吧
→ Skydier: 本來買房就是抓7成貸了 預設自己能貸8成都是槓桿太大
→ zaza5566: 他假設他10月買500 你11月買600 銀行哪會北七到用480
→ zaza5566: 給你? 隨便想都知道  你自備不夠就放棄吧
→ zaza5566: 銀行要借錢給你  難道不考慮風險? 隨便借都有?
→ iele: 證明也沒用，別浪費時間，趕快去籌錢吧
噓 eeewwweeewww: 高雄
推 ur260: 不足的信貸啊
推 nanomes: 你自認沒買貴 但銀行覺得很貴
→ iele: 你的仲介太爛加你功課做太少
→ iele: 我有個朋友也是跟永慶成交三重，也是短期買賣鑑價成數低，
→ iele: 也是成交才知道
→ iele: 關小房屋前我也是跟他説那間極有可能是投資客的房子，屋況
→ iele: 又爛不要追。他像被下藥一樣，該棟史高成交…
→ iele: 鑑價成數低才又來找我説他要告永慶…
→ iele: 説永慶官網寫絕不賣投資客的房子，要用這點去告永慶
→ iele: 前幾年叫他買説房價太貴不會再漲…然後永慶叫他爛房子成交
→ iele: 新高他爽，有的人就是活該被騙
推 ringoking: 跟你情況很像，我當初是有加註貸款不足解除契約的條件
→ ringoking: 與前手買賣價差差了200，還是捏著下訂了
→ ringoking: 對那家房仲感覺很差，我現場只信任代書，貸款都問他
推 ringoking: p.s.怎麼加註參考版上Matsui的文章
→ ringoking: 我當初傳好條件，純房貸X成，房仲說好才約在小房間
→ ringoking: 到現場就問有沒有考慮信貸、保證人，死都不讓我加註
→ ringoking: 還叫代書進來附和他的話，結果被代書秒打臉XDD
推 xup6vm0m6: 仲介怎麼事前沒跟你說清楚…我在買之前是有先要謄本資
→ xup6vm0m6: 料
推 chister: 這你也信？
推 jamesmiao: 你前面那段其他分店在問要趕快下斡旋的劇情我的仲介說
→ jamesmiao: 過一樣的話
→ jamesmiao: 然後我一開始也有估價沒跟上的問題，不過我有壓解約條
→ jamesmiao: 款
→ jamesmiao: 不過後來多問幾家就跟上了，可問問台新 富邦 永豐
推 jeromeshih: 拿目前鑑價金額跟多幾間銀行談，然後看看身份是否有符
→ jeromeshih: 合某些銀行較偏好的
→ jeromeshih: 國內大企業/醫牙藥/軍公教等等
→ jeromeshih: 有的有保證人也有機會貸高一點，因為風險相對比較低
→ jeromeshih: 不過這樣可能要跟仲介協商交屋時間延後，因為一間一間
→ jeromeshih: 銀行詢問時間會拉長，如果錯過交屋日期對方是能依合約
→ jeromeshih: 要求賠償金額
推 ahom: 永慶的真房價保證呢？！廣告打那麼大
推 ringoking: 其他分店在搶要我趕快決定的劇情也遇過，拿這事不讓我
→ ringoking: 加但書，我後來說放棄退斡，也拿回現金，結果兩小時後
→ ringoking: 打來說另一組突然也要求但書，所以讓我加但書，我還是
→ ringoking: 優先序位，還有沒有要買這棟
→ sss700304: 永慶真的很愛演，其他組有加價，你要不要跟進的戲碼
推 Tattoo: 先想辦法貸到足夠成數，多找幾間，信貸都好，然後之後再
→ Tattoo: 轉貸
→ IBIZA: 持分那個說法應該是唬爛的  買持分登錄的就是持份的價格
推 rebecca226: 再找別家，或是請代書幫忙。
→ rebecca226: 不過你自認買的是6-8月行情價？我看銀行鑑價不會只看
→ rebecca226: 同棟實登價，會參考區域行情
→ rebecca226: 然後，我個人覺得這版說的行情都是選高標的說...
推 Tattoo: 七月買一間，同棟大樓相同格局九月成交價多15%，台積電休
→ Tattoo: 息記得是八月
推 abyssa1: 10月也太近了吧 這大概無法 除非前面很多筆能證明10月這
→ abyssa1: 筆是異常低價
推 junior020486: 十月才移轉，現在又拿出來賣，還貴2成
→ junior020486: 最好會有銀行認啦XD
推 dreamdds: 借串問一下 如果是10月交屋 11月轉手 有推薦的銀行會認1
→ dreamdds: 1月成交價的嗎？
→ Keade0325: 通常看附近均價當參考
推 sss700304: 每間銀行不同啦，就是先粗估看看，不然就是賠違約金了
推 kissme5566: 你的錢真好賺 唉
推 jeromeshih: 另外有的房仲有跟銀行簽約，也可以詢問一下是否銀行會
→ jeromeshih: 認合約價格
噓 stevenshih: 一句話 你就是買貴了 還敢去追新聞都出來的高雄
推 mdforget: 就是買貴但無法退差價了！應該越來越多了！
推 Hall: 銀行鑑價相對保守 所以不要太聽仲介的話
推 ppgg486: 分次取得在土地謄本會有分次取得時間點跟當時地價
→ ppgg486: 買之前應該要查謄本，線上能申請，再不然也可跑一趟地政
→ ppgg486: 印象中短期買賣算特殊交易
推 bigchang5566: 你買的應該是投資客的房子，某慶有廣告短期買賣會
→ bigchang5566: 揭露上一手價格，可以打客服試試看，如果真想買就
→ bigchang5566: 找個條件好的保人看看，不然就是拿其他沒貸款的房
→ bigchang5566: 子一起貸看看
推 didi0909: 美術白天鵝喔？
推 tomap41017: X慶喔，呵呵XDDDDDDD
噓 curry56: 仲介說的話聽聽就好
推 Slash999: 仲介稱前手10月是買下另一半的持分，那實價登載的坪數
→ Slash999: 應該也只有一半啊，銀行要比照估價？另外只買一半的持
→ Slash999: 分卻是正常整棟價8成？也不太合理
推 Slash999: 短期轉手不影響買賣意願...這種鬼話也敢講，屋主上個月
→ Slash999: 買500萬，現在隔月轉手賣你700萬，賣方會沒差？
推 dumpling26: 多跑幾間銀行吧 你現在可能要找的是真的去鑑價的 而
→ dumpling26: 不是看實登或打電話問房仲的 而且鑑價歸鑑價 重點是
→ dumpling26: 銀行認不認同你的還款能力
推 snoopy5566: 你被仲介騙了 慘 花錢學經驗吧
→ snoopy5566: 與其找銀行 不如回頭去找仲介吵解約
噓 a61156114: 房價上漲的時候銀行鑑價跟不上，不是常識嗎？
噓 menace: xyxyzyzyzyzyyyzyyxyxxyyxyxyx
噓 TheVerve: 一個月漲兩成你也覺得自己沒買貴 笑死