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連結: https://money.udn.com/money/story/5621/5944021?from=edn_newestlist_cate_side 內文: 房市鐵律大崩壞/量先價行失靈,相信的人捶心肝 2021/12/08 06:00 經濟日報 記者游智文/台北報導 國內房市有不少鐵律,如量先價行、蛋黃區先漲後跌、供需法則等。這些鐵律過去都很準 ,不只一般民眾買屋、賣屋奉為圭皋,建商購地推案也都遵循這些法則。不過,近十餘年 房市劇烈多空起伏,遊戲規則明顯改變,許多鐵律紛紛失靈。本系列將逐一介紹失靈的四 大鐵律。 以量先價行為例,量先價行是指,交易量是價格先行指標,交易量放大,代表市場買氣旺 ,房價會上漲;相反的,交易量若減少,代表買氣下滑,房價就會下跌。這在過去是硬道 理,不僅房市,股市也如此。 相信量先價行先賣房 捶心肝收場 然而,近年國內房市走勢卻經常相反。比如2011年,當年6月1日奢侈稅上路前後,房市急 凍,各地交易量較去年同期大多減少二成以上,2011全年買賣移轉36萬棟,也較前一年的 40萬棟,減少約一成。 但觀察房價,2010年Q4信義全國房價指數為206,2011年Q4已到226,房價沒跌,反而上漲 約一成。 2012年交易持續下滑至32萬棟,買氣又少了一成,但是信義房價指數持續上升到248,又 漲了一成。那兩年,六都房價都是一路走升,桃園飆漲逾4成,新北漲了21%,台北房價基 期高,但也漲了13%。 交易量是很多投資客進出場重要依據,當年很多人都因為看到奢侈稅上路,交易量狂跌, 急忙拋售房子,但幾乎都是捶心肝收場。 一位黃姓退休族就是如此。他在2010年底,投資台北市大安區一間房子,總價約2500萬元 ,奢侈稅上路前,他發現交易量急縮,趕快委託房仲上網出售,要價2700萬,想說少賺一 點,順利脫手就好。 沒想到當時房市一片肅殺,落下的刀子沒人敢接,一直到奢侈稅上路,都還賣不掉。 由於奢侈稅上路後,交易量還在下滑,市場有人預估房價跌一成,有人估二成,甚至三成 。他擔心愈晚賣賠愈多,牙根一咬,決定原價轉手,順利在當年7月以2500萬出售。雖說 原價出售,但因得繳15%奢侈稅,實際上仍賠了300多萬元。 嘔人的是,那波交易量大減,房價幾乎沒跌,相隔一季,更開始緩慢上漲,本來想說先跑 先贏,結果卻是先跑先輸。 交易量下滑,但房價不跌反漲,2014年初也曾出現,那時受政府頻出招打房影響,房市買 氣也是急凍,但房價仍持續上揚。去年新冠肺炎疫情爆發後,國內房市兩度因疫情升溫, 交易量明顯下滑,房價也都不跌反漲。 過去兩年,同樣有不少人相信「量先價行」法則,在交易量重滑時,低價賣出手上資產, 但看到現在漲成這樣,也都嘆息搖頭。 打房豬隊友出招 鐵律破功 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,量先價行,從交易量來判斷房價走勢,基本上沒錯 ,但在國內,由於房市相當淺碟,稍微風吹草動,交易量就會出現劇烈變化,然因房地產 變現速度慢,房價往往無法及時反應交易量。 另外,如果因為經濟面不佳,或是供需基本面因素,交易量明顯下滑,據此推測房價走跌 ,應該是準的,但如果是政策因素,近年有些政策,看似打房,希望讓房價下修,但結果 往往適得其反。 像奢侈稅和房地合一稅,住展雜誌研發長何世昌就認為,都是「打房豬隊友」。 以奢侈稅來說,奢侈稅規定房子持有二年內交易,課徵總價10%至15%重稅。政府以為重稅 伺候,沒人敢炒房,房價會因此下挫,但市場並非如此反應。由於剛性需求仍在,投資客 卻HOLD住不賣,市場嚴重缺貨,房價在壓抑一段時間後,反而急漲。 今年7月上路的房地合一稅2.0也一樣。房市正在復甦軌道,需求正旺,新版房地合一稅把 重稅閉鎖期從2年拉長到5年,投資客收手不賣,結果造成市場大缺貨。更嚴重的是,建案 因為沒有投資客競爭,紛紛放膽漲價,結果預售房市出現近年最嚴重的漲價潮。 房市鐵律大崩壞系列專題,12日8日上架《為什麼蛋黃區神話破功?》敬請期待! 專家之眼/量先價行 還是能半參考 房市「量先價行」法則近年雖頻頻失靈,但專家認為, 主要是交易量下滑時不準。當交 易量回升時,經驗顯示,房價仍然很快就會跟著交易量上揚,至今仍未破功,購屋人仍可 作為進場依據。 至於交易量走跌時,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為,其實也可使用,但得看情況。 如果是大環境景氣不好,金融風暴、經濟成長率低落或負成長,失業率上升,造成買氣不 振,那麼當交易量下滑時,仍可推測房價將走跌修正,即早脫手可以確保獲利,如果是買 在高點的人,也可以減少虧損。 如果政策或外力因素,就得另外觀察供需情況。交易量減少,若只是因為政策因素,讓想 賣的人不想賣、不能賣,造成供給量減少,但是民眾購屋需求或信心並未下降,那麼交易 量減少,反而應視為價格可能上揚。 此外,如果因外力因素無法進行交易,如疫情封城,造成交易量下滑,由於需求仍在,等 到交易恢復正常,遞延買盤出籠,也會激勵房價上揚。 房市「量先價行」法則近年雖頻頻失靈,但專家認為, 主要是交易量下滑時不準。當交 易量回升時,經驗顯示,房價仍然很快就會跟著交易量上揚,至今仍未破功,購屋人仍可 作為進場依據。 心得: 以前都是先有量才漲價 結果現在成交量減少,卻還是漲價 交易量減少 漲! 交易量增加 更漲! 反正房市火車頭就是只會漲漲漲! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.228.110.61 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1638957568.A.1D4.html
Brioni: 量縮價漲 12/08 18:01
※ 編輯: keel90135 (125.228.110.61 臺灣), 12/08/2021 18:02:26
eupa1973: 慢一年賺一台賓士才是鐵律 12/08 18:07
lucky466: 相信某人更強,一年賺一台賓士 12/08 18:08
abc0922002: 賣到沒房子跟沒人要買都是量縮 12/08 18:17
ceca: 飢餓行銷不是去年就講了.. 12/08 18:22
karachi: 所以看起來2014的奢侈稅根本不是房價下跌的原因啊 12/08 18:22
ceca: 飢餓行銷的詞,連記者都抄去用多久了..XD 12/08 18:22
ceca: 2014~2015房價停滯是因為2009開始漲,漲了五六年了.XD 12/08 18:23
ceca: 動能耗盡...進入盤整休息.衝太快的因為籌碼不安定而回檔. 12/08 18:23
ceca: 另外除了蛋黃區外,很多地方其實漲到2016.. 12/08 18:24
karachi: C大想問一下,既然奢侈稅造成量縮,理應導致供給不足, 12/08 18:24
karachi: 為何房市會在2014觸頂後下跌呢? 12/08 18:24
ceca: 當然政策也有關係,壓制瘋狂壓制熱度 12/08 18:24
ceca: 以及一定影響上升的cap. 12/08 18:24
ceca: 2014和這次的炒作方式不一樣啊. 12/08 18:24
ceca: 2014帶頭的東西叫做豪宅. 12/08 18:24
ceca: 這次是飢餓行銷...手法差很多. 12/08 18:25
karachi: 所以不是因為國際進入升息循環造成的嗎?因為FED也是201 12/08 18:25
karachi: 3年開始taper QE 12/08 18:25
ceca: 房價大漲,是炒做決定的,供需影響排在後面. 12/08 18:25
karachi: 2014升息,感覺和台灣房市往下轉折的時間點差不多? 12/08 18:25
ceca: 2013升息好了,非蛋黃區漲到2016,老屋漲到2019. 12/08 18:25
ceca: 你怎樣解釋升息後老屋開始大漲的現象? 12/08 18:26
ceca: 升息升太少,只會影響不安定籌碼,它們少數人才會恐慌. 12/08 18:26
karachi: 喔喔我是看國泰和信義房價指數,沒有特別把老屋抓出來 12/08 18:26
ceca: 所以衝太快然後菜籃族投資客太多的地方會因此恐慌. 12/08 18:26
ceca: 老屋沒再管你的. 12/08 18:26
ceca: 升息升那麼少對實際資金操作影響很薄弱. 12/08 18:27
ceca: 老屋因為有頭期款+翻修費,所以玩家財力也雄厚. 12/08 18:27
ceca: 很多時候,財力最薄弱的是玩預售屋的那一票.XD 12/08 18:27
karachi: 所以理論上,以現在的市況,比較不適合投資過熱的蛋白重 12/08 18:28
karachi: 劃區對嗎? 12/08 18:28
ceca: 老屋你貸款能力要夠強,基本上老鳥都實力很強. 12/08 18:28
ceca: 現在才第二年還早..都還是滿地開花時間. 12/08 18:28
ceca: 再過兩年在看最熱區有多少風險. 12/08 18:28
ceca: 例如現在問你,如果今天是2011年. 12/08 18:28
ceca: 你蛋黃區或是炒作區,你要怕嗎..XD 12/08 18:29
ceca: 幹嘛怕..衝阿. 12/08 18:29
space6: 跟股票過熱被關完後照飆的道理一樣 12/08 18:29
ceca: 但是如果是2013,你那時候必然就不會再衝新屋或是炒作區. 12/08 18:29
karachi: 不過連李同榮都出來警告明年預售屋風險大增,以過去經驗 12/08 18:30
karachi: 來看,他不是常看空的那種彈頭學者,所以才覺得毛毛的 12/08 18:30
ceca: 你那時候基本上都轉到一般中古屋(現在大約是2x~3x年屋) 12/08 18:30
ceca: 衝太兇每次都嘛一堆人在警告..XD 12/08 18:30
ceca: 但實際上市場說的蒜. 12/08 18:30
ceca: 不過這次飢餓行銷. 12/08 18:31
ceca: 飢餓行銷的特色之一就是,鎖籌碼. 12/08 18:31
ceca: 外加政府一堆政策把不安定籌碼給清掉. 12/08 18:31
ceca: 因此反而會造成市場更"健康"... 12/08 18:31
ceca: 所以這次理論上會比上次還要瘋狂和強大. 12/08 18:32
ceca: so..你要玩新屋,現在都還可以. 12/08 18:32
ceca: 明年年中後就可以開始觀察新屋的效應怎樣. 12/08 18:32
ceca: 那時候看再說... 12/08 18:32
ceca: 但是非新屋,基本上不用思考甚麼. 12/08 18:33
ceca: 當然現在玩新屋的投資效應可能已經不如中古屋了. 12/08 18:33
ceca: 只是...阿新屋就財力弱所以才玩. 12/08 18:33
ceca: 你沒選擇的情況下,那就只好玩新屋... 12/08 18:33
ceca: 有能力的話基本上可以準備全部都轉移到中古屋去. 12/08 18:34
IS0987: 以後空空又有新名詞了,打房豬隊友QQ 12/08 18:38
karachi: 我心臟不夠大顆,我只敢買蛋黃中古屋,蛋白新屋或預售只 12/08 18:41
karachi: 能留給各位高手玩了XD 12/08 18:41
hanmas: 純粹證明加稅打房就是智障 世界上那有加稅不漲價的商品 12/08 19:15
kusomanfcu: 不要管量價,不如看檢舉和水桶 12/08 19:21
kusomanfcu: 被檢舉的幾乎是看多的時候 表示後面還會漲很多 12/08 19:22
kusomanfcu: 我上次股版被水桶10年標的商品漲60% 12/08 19:22
capirex: 空空只剩下外星人入侵這招了 12/08 19:30
R3hab: https://i.imgur.com/opTt0EJ.jpg 12/08 19:46
jerrylin: 誰告訴你量縮就一定價跌啊 12/08 19:53
kikinini: 房子絕對不會跌 開槓桿買爆就對了 12/08 21:33
gy55662008: 成交量縮要看原因的啊 供給減少還是需求減少 12/08 22:30
gy55662008: 供需表畫出來就很清楚了 12/08 22:31