Re: [請益] 買房可以對抗通膨嗎？

[lifeisshine (芋頭)]

這議題很有趣，先定義“抗通膨”的意思，房價10年後持平是抗通膨嗎？應該不是，長時
間投入本金卻沒獲利，浪費時間紅利，10年後本金的購買力也確實較低了，算是虧損；

房價10年間以每年2~3%增值是抗通膨嗎?應該是，而且是以總價的2~3%增值，則總價投報
就為2~3%，若開5倍槓桿並計入借貸1~2%成本，則現金投報約6%，以上都算是有抗通膨。


上述可以先得出一個結論，就是每年平均一定要有增值2~3%才算抗通膨。

那下一個議題就是，該買什麼條件的房，10年間平均每年能增值2~3%呢？這真的只能各憑
本事了，在建物必然折舊下，為何有些物件還是能夠增值？

哪樣的物件才能夠抗通膨，除了地段、10年內屋、10-20年屋、20-30年屋、30年以上老屋
、總價、坪數、大樓、公寓、透天，以上怎樣排列組合後才是市場成交中位數呢？才能有
最抗通膨的條件組合呢？

拋磚引玉，希望大家能多回覆討論，感謝各位！

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→ hellogym: 你自住10年房價沒漲還是抗通膨阿
→ hellogym: 因為你省了很多租金
推 hellogym: 投資件會計算房租投報率阿 所以一定有賺
以租金收益的角度來看，確實可算入總報酬，就如同累積型與配息型基金的總報酬是幾乎
相同的概念，那就要每年租金投報需大於2~3%，並且假設房價長期不跌（當然若要細算還
有一堆隱形成本未考量）
推 hellogym: 所以買房贏面大就是這樣啊
推 lynos: 正解
→ lynos: 買房抗通膨，是建商的口號
→ lynos: 買貴是要抗什麼通膨
確實，入手價太高就是降低增值投報或租金投報，就有很大機率無法打贏2~3%通膨，加上
若地段欠佳房價回檔5~10%，還得多花幾年時間先填補虧損，才能開始談抗通膨這件事...
→ lynos: 根本是找死
→ lynos: 下半年房地產就爆了
→ lynos: 買貴，還要負擔較高利息，傻子才在這時進場
推 sss700304: 本薪沒有漲，你買什麼都一樣
推 lynos: 台灣租金很難漲，尤其下半年景氣走下坡
→ lynos: 找好房客哪有那麼容易
→ lynos: 三不五時換房客，吃飽太閑
→ pauljet: 我昨天才發文討論過 又來炒冷飯 通膨5%上不封頂 你房價
→ pauljet: 只跌1%當然抗通膨
重點就是哪裡的房價、哪樣的物件才能夠只跌1%，地段、10內年屋、10-20年內屋、20-30
年屋、30年以上老屋、價格、大樓、公寓、透天，以上怎樣排列組合後才是市場成交中位
數呢？才能有最抗通膨的條件組合呢？
→ pauljet: 空軍真的選擇性過濾多軍
→ lynos: 房價跌1％？
→ lynos: 這怎麼計算
→ lynos: 你都沒賣，怎麼知道跌多少
→ pauljet: 房租一年一簽 確實沒有人整天換房客
→ lynos: 又不是像股票報價
推 nm123mn: @lynos 都沒賣的情況下同社區其他實價登錄出來都是跌價
→ nm123mn: 的話，你家會不一樣嗎？
→ lynos: 如果沒有實價登錄
→ pauljet: 事實上房價不但沒跌 還漲呢
→ lynos: 就是都沒成交
→ lynos: 漲個屁，自己吹噓
→ lynos: 現在根本冷凍量
→ pauljet: 前面才有一個差點被唬爛便宜賣房的XD
→ lynos: 我認識仲介一堆店東
→ lynos: 現在哀哀叫
→ lynos: 景氣走下坡，房地產沒救了
→ pauljet: 啊你可以想想 升息 房市為什麼沒人急著賣呢
→ lynos: 高槓桿的，準備去跑路吧
→ lynos: 怎麼會沒有
→ pauljet: 是啊 統一還漲價漲到誠品租不下去
→ lynos: 我這邊常有二胎設定
→ lynos: 現在借不到錢的很多
→ pauljet: 你說咱們前央行總裁賣的麗水街老屋 因為成交價格太高偏
→ pauljet: 離行情所以不給查實登XD
→ lynos: 條件好，才可能放款
→ IBIZA: 為什麼你那邊常有二胎設定？今天又有新人設？
→ lynos: 不要講大話，認清事實
→ IBIZA: 放鳥哥今天人設是銀行行員？
→ pauljet: 房價跌了你也不會買 就看戲吧
→ lynos: 有閒錢當然可以做二胎
→ lynos: 我不會買，只會收斷頭户
→ pauljet: 沒錢有二胎不就有錢了 有錢為什麼要買房
→ lynos: 我和當舖配合
推 hellogym: 他人設又換了 哈哈哈
→ pauljet: 打錯字 有錢為什麼要賣房
→ lynos: 下半年一定很慘
→ lynos: 高槓桿的，太多了
→ lynos: 股票，房市，都一樣
→ pauljet: 你解釋一下 能貸二胎代表他手上又有錢了 有錢為什麼要賣
→ pauljet: 房 斷頭戶 現在哪有那種東西 法拍都不輸市價 還省45%稅
推 lynos: 二胎利息都很高
→ lynos: 至少一分半起跳
→ pauljet: 你乾脆說專收法拍不點交
→ lynos: 有些物件，還有三分的
→ lynos: 你光利息，就撐不住
→ lynos: 三分，年化利率36％
→ lynos: 你借300萬，一年利息就108萬
→ lynos: 現在很多少去銀行是借不到的
→ lynos: 很多人
推 pauljet: 我隨便看一下銀行廣告 台新增貸好像有專案是+0.55%
→ lynos: 現在沒那麼容易
推 s26492755: 看不懂 一天到晚不同工作還是不同人設
→ lynos: 銀行估價變嚴格
→ pauljet: 哈哈哈還分雙北市其他縣市 當然雙北最優惠
→ lynos: 房子有好價格，賣一賣比較實在，落袋
→ pauljet: 哈哈哈銀行投放廣告都是燒錢 不想放貸 他燒錢放廣告是幹
→ pauljet: 嘛 圖利Google 嗎？
推 raslin: 就是要暴漲 房價只漲不跌這點就完勝了
→ lynos: 還是有好咖，可以放款
→ pauljet: 反正我躺平看戲
→ Refauth: 這個討論下去會有很多已經買到爛房的人燒炭自殺wwwwwwwww
噓 lynos: 會，很多家庭都是以債養債
→ lynos: 房貸，信貸，借滿
→ detective14r: 很多家庭以債養債? 那是你自己的幻想吧
→ detective14r: 還是你可以拿出數據?
→ detective14r: 一下台灣房東都是沒有貸款的老屋 一下很多家庭都以
→ detective14r: 債養債
→ lynos: 台灣家庭貸款負擔率是36％
※ 編輯: lifeisshine (180.217.8.108 臺灣), 06/22/2022 19:54:38
推 rainsilver: 自住一間 省租金前提就抗通膨了
→ rainsilver: 因為租金也跟著通膨
推 realmd: 土地稀缺性無法物理性創造供給，這就是抗通膨的最大主因
推 havear: 好文
推 ctx705f: 沒漲價 代表省房租 屌勝
推 piliwu: 放鳥哥買在高點不要以為別人跟你一樣
→ piliwu: 以債養債根本幻想現實朋友沒人這樣做
→ piliwu: 台灣人理財極度保守
→ piliwu: 有朋友覺得有很多現金房貸沒提前還完就是最大限度
推 sspider0829: 每天都有新人設 超好笑