[請益] 高雄新大樓換透天請益

[poy5566 (無)]

home-sale板各位大大及CECA大好:

小弟手上有一戶現值約1800萬、三年內大樓，位於高雄蛋黃區，貸款剩餘約1000萬，若賣
掉並扣完相關費用，含手上現金合計約有1000餘萬元的現金。

一、小換大緣由:
1.現況由於有自行車、露營及水上活動(獨木舟)等各式用具要放，大樓室內空間實在太小
，且考量未來孩子念國小(中)需要較大的個人空間，供其天馬行空幻想並實做(美國車庫
創業概念)。

2.房子小跟老婆吵架後沒地方躲，加諸阿公阿嬤來看孫吃個飯擠來擠去，故有大空間需求
，別再推四房了，住大樓很不習慣，除非室內40坪以上(理性勿戰大樓透天)。
3.女兒要養兔子、兒子要養狗

二、新房及房貸:
近年在看高雄蛋黃區的透天(地坪25~35)，屋齡不超過30年，且位置不能太差，預算2800
萬以內，若以上述數額計，自備二成頭期款，每月還款抓8萬；另有信貸(每月1.5萬)、無
車貸。
問過銀行，初步計算:薪資(含獎金)/貸款大於1.3的基準線，銀行應可核貸。

三、家庭及收支概況:
1.夫妻30歲出頭，家庭年收200萬元多一些，若不計額外獎金，純就底薪夫妻加總每月實
領約12萬多，雙方工作到65歲沒問題，且夫妻薪資都還有增值空間(目前薪資12.5萬-房貸
8萬-信貸1.5萬=生活費3萬/月)，不足的部分以獎金、分紅或存款支付。

2.有一子一女(皆幼兒園階段)，小孩念媽媽學校就好，之後應該不會念私校。

3.雖無與公婆、岳父母同住，但若雙方家長年老，為人子女希望有一樓孝親房可供居住及
照顧。

4.長輩無後援，但未來應可繼承雙方父母之資產(房+地)。

四、問題點:
A.就收支比來評估，「每月」可支配所得(薪資減房貸)扣除生活雜費及稅賦後，可能變負
的，前幾年需以獎金及存款支付，等底薪隨年資提高應可輕鬆應付，然而在此時間點作此
決策是否太過冒進? (想說前三年寬限期開下去、透天裝潢整修的費用先排除)

B.就財務面而言，買了透天就很難再投資新房，無法再以房地產做為投資理財工具，且未
來若是要分產，老舊透天只剩土地價值，等於資產重壓在房地產，是否有其他風險?

C.眼下這個時間點，北高雄近來受台積電設廠影響，房價已反應過了，後續是否還會再漲
? 擔心過幾年後再買北高透天，房價已高不可攀(雖然現有住宅能扛房價漲幅)。

D.除了升級為四房或洗到蛋白區的大透天外，是否還有滿足上述條件(居住空間及財務配
置方法)之其他可行性做法?


P.S.手機排版傷眼先說聲抱歉

有請房板諸位大德及CECA大開示，謝謝!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.139.202.242 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659416443.A.845.html
※ 編輯: poy5566 (223.139.202.242 臺灣), 08/02/2022 13:02:27
推 Tattoo: 三十年透天還要2800？要多看一些嗎
→ poy5566: 報告t大 內文有提到以不超過三十年為原則。
推 Tattoo: https://i.imgur.com/gAkBL6D.jpg
→ Tattoo: 在巨蛋附近新的也才2800
→ Tattoo: 是說戶數很少
推 kktt254: 高雄現在透天推案量越來越少了 而且地坪又小 住起來不一
→ kktt254: 定舒服
推 evaqfuy: 年收200左右，買二千多萬又養兩個小孩，覺得好硬，我不
→ evaqfuy: 敢這麼做
推 ctx705f: 我覺得蛋黃區2800以內這麼大地坪要打問號 剩下鳥松吧
→ poy5566: 其實今年家庭年收逼近三百啦…只是想保守一點估計
→ ctx705f: 而且我覺得你收支比會炸掉 尤其你還在養小孩 學費雜費突
→ ctx705f: 然就噴出來 一家和車子的保險 連繳稅都要算進去
推 Tattoo: 剛找了一下，精華區透天真的是天價
推 chair209: 同社區再買一間小的，要當儲藏室孝親房都行，都用不到了
→ chair209: 還能租人，彈性比較大
推 kktt254: 要嘛很雷 要嘛4米巷又開很貴
推 qqq7840: 透天早買早享受。賣一間少一間
→ kktt254: 2800的預算 應該可以找70坪的大樓
推 zaza5566: 生活費3萬要4人 很硬說
推 hank9201: C 北高蛋黃往上噴機率高，最多也是持平跌不下去。
→ hank9201: 蛋黃區 地坪25-35坪 透天2800-3500萬算現在正常價位
推 cutemico: 你收入這麼高可以考慮3000-3500的吧
→ cutemico: 勇敢一點，以後你還有房地可繼承，透天換來換去就送錢
→ cutemico: 給政府而已
→ leavefly: 高雄這薪水還可以做到65不是中鋼就是中華電
→ cutemico: 而且其實地坪20坪算小
推 predraq: 一家四口生活費每月三萬要很省啊
推 ceca: A 收支比要問施主自己，旁人無法替你的開銷做估算
→ ceca: B 你可以轉貸增貸，所以差異只是少了租金收益部分，增值還是
→ ceca: 可以再利用
→ ceca: C 建商還在拉價，還是上漲格局，漲到那時不知道
→ ceca: D 老透天增建滿，空間很大，花些錢翻新就可以
→ ceca: 你換同地點別墅，空間切割後可能會比較小，但可以塞比較多東
→ ceca: 西
→ ceca: 但你換老透天，你會真的空間變很大，只是格局沒別墅舒服
→ ceca: 而大樓的空間感會比同地點別墅強，因為全平面
→ ceca: 所以空間需求往老透天找，別墅住進去爽度會下降
→ ceca: 除非你要加很多很多錢去買很大的別墅
→ ceca: 不過透天就是好塞東西，可以塞很多，科科
→ ceca: 當然往外圍去找別墅也是解法就是了
→ ceca: 另外還有一個辦法是，你買一間老房子在附近當倉庫就好
→ ceca: 像我是把我爸媽家當倉庫，科科，他們透天空間很大
→ ceca: 所以多的不常用的東西可以塞到他們家，差別是要爬樓梯搬上去
→ ceca: 光一個頂樓鐵皮空間就塞不完了
→ ceca: 你可以考慮買一個電梯老房子，這樣不用搬的那麼辛苦
推 sdhpipt: 買外圍一點的 看敘述是喜歡水上活動戶外活動的人 如果太
→ sdhpipt: 座不排斥的話 買外圍別墅應該只需要一半預算就夠了
→ ceca: 自行車，獨木舟，潛水用具，實驗器材，全都不用擺家裡
→ kagaya: 我覺得買老大樓當倉庫很棒啊...住好好要換都是成本...
推 FireStarman: 我猜你是鋼鋼員工，別把今年年薪當常態
推 angelyi: 高雄市區全新透天你要的地坪不用3000呀！30左右建坪8，90
→ angelyi: 大概都2600-2700！我年初還買到更便宜的價格
推 aqaq123: 2/3還貸款，你還好嗎==
推 rabb2000: 國營獎金不是常態你用每個月月薪去算較好，改住旗津透天
推 lee79114: 小孩還小，可以先出租一半透天，以後再給小孩創業
推 Warez: 高雄市有不到3000新透天？？？我們這鄉下開價3000萬以上還
→ Warez: 賣光哩，二手大坪數百坪以上開價四千萬以上比比皆是。
→ ceca: 透天價格上面沒有上限，你要幾億都有
→ ceca: 葉少爺他家嗆蓋三億
→ ceca: 不含土地
→ ceca: 所以透天價格不往上看
推 tskier: 推文認真？現在高雄蛋黃透天有那麼便宜嗎？地坪25-35的透
→ tskier: 天都很貴，我看廣告只有超過30年屋齡的開價在原po預算內
→ tskier: ，新透天又蛋黃怎麼有這種價格？
推 kktt254: https://i.imgur.com/ixal3NL.jpg
→ kktt254: 第二個地點超雷
→ ceca: 他沒要買新透天吧，他要30年內而已
→ ceca: 新透天不如自己蓋
→ ceca: 6米巷買兩棟拆掉蓋一棟，不用破三千，只是連兩棟不好找
推 VVVV5555: 往橋頭找3000內還有地40建100左右的 這空間才夠你用
推 tskier: 是推文說新透天。
噓 VVVV5555: 馥驛 現場看真的呵呵 那價錢真的幽默
→ VVVV5555: 高架橋旁 鐵路旁 對面還蓋大樓 巷子小 真的很敢開
→ tskier: 另外我看了地圖上大中二路711巷在哪裡，可以理解為什麼能
→ tskier: 有這價格
推 Tattoo: 三民區，後驛看看有沒有人拿出來賣，有些10幾年的，大概2
→ Tattoo: 千多
推 VVVV5555: 就等翻身啊不知道等多久而已
→ ctx705f: 所以我才說 這價格就是往外找鳥松澄清湖 神農路 往北就是
→ ctx705f: 楠梓高大那邊的造鎮 還有機會撿到不貴的
→ kagaya: 借問一下別墅跟透天定義上的差別?一個有庭院?
推 Tattoo: 請仲介慢慢找，有的話馬上報。反正現在也不急
推 xa6555: 買另外一間大樓 先租 以後小孩說不定不想跟你住
推 Narok: 預算都到2800了找一間地坪大改滿有地下室的老透天 改格局
→ Narok: 翻新裝電梯就好了 要有地下室是裝電梯方便  不過要先注意
→ Narok: 梁柱看好能不能裝
推 Narok: 去年買了一間七米寬1200上下翻修加電梯大概350 弄好加上基
→ Narok: 礎裝備抓個50室內面積應該80左右 成本也才1600多 你2800可
→ Narok: 以的啦
→ Narok: 我還搞了七間廁所…
推 leastsquares: 地坪30只能買販厝 七成蓋21坪 扣掉樓梯 廁所 跟室
→ leastsquares: 內30坪大樓差不多大而已 還輸採光 除非你樓梯間拿
→ leastsquares: 來養狗倒是可以
推 leastsquares: 你翻的很省欸 我也去年買只改二三樓加五間廁所沒電
→ leastsquares: 梯就三百了
推 BRIANERIC2: 土地獨立的都叫透天包括別墅 但通常習慣分成沒有車庫
→ BRIANERIC2: 或庭院的叫透天，反之就叫別墅
推 takosom: 買高雄外圍一點的透天
推 willams38: 88旁邊隨便買啦
推 kktt254: 不推販厝 南部一堆佔用道路停車的垃圾
推 siriuswinds: 住家附近買老電梯大樓當倉庫啦，自用兼保值
推 achiyeng: 推一下c大 買個一樓舊公寓或大樓 停車倉庫都很爽 認識
→ achiyeng: 的退休老師跟公務員很多這樣幹
→ achiyeng: 缺錢時候隨便賣都不太會虧
推 isaian: 可能是鋼鋼+老師，我朋友鋼鋼+台電生一個，也只敢買800萬
→ isaian: 前鎮大樓，還要存錢養老
推 SmileRIO: 77重劃區阿跟88道路周邊很多阿
推 deviation: 2800 30年內的透天 高大那邊 應該很好找呀 但就看你覺
→ deviation: 不覺得高大是算熱鬧的地方了
推 IamHunk: 增貸買一間老透天一樓倉庫 其他空間出租呢
推 kemal969: 借問  文藻那邊30年透天大概多少?
推 IamHunk: 或可以考慮買郊區透天當度假宅兼倉庫
推 orange22: 高鐵站前面一堆透天可以挑啊
推 IamHunk: 周四或周五去住一下兩邊跑。
推 eppsiva: 找鳳山透天也不錯啊
推 oreaboy: 天畝苑有間開2900左右的四房，可符合你D的需求。
推 iwcuforever: 這樣過太辛苦，看要不要找中古透天
→ iwcuforever: 找蛋白的，反正高雄交通開車算方便
推 a3745521tw: 鳥松神農特區找找吧
推 labell: 那狗不能養獵兔犬
推 robobobo: 華鳳特區可以嗎～要的話我有認識的，全新3000內
→ robobobo: 地坪30左右，臨路店面
推 Narok: 透天其實沒有屋齡問題 覺得不夠勇就加鋼骨而已 裝電梯用鋼
→ Narok: 構四根鋼骨種下去變超勇
→ Narok: 我買1200那間也不在外圍啊
推 sbrinna: 有考慮住大樹嗎XD  我親戚要賣透天 大建坪770以內搞定
→ SteelALC: 猜中鋼/老師配，三寶+1500貸款很喘,給你參考
推 seaice: 2800郊區很好找，南鳳頂大坪頂，北高大土庫，東鳥松仁武
推 IamHunk: 對地點無法妥協的話 就只能增加銀彈了
推 iuirigi: 推倉庫 買一樓或租都可以 吵架的話去住旅館就好了
推 lovelight: 還是買個爛透天打掉重蓋
推 h90257: 老透天是貴在地吧