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作者ssiou (科科~~)
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標題Re: [閒聊] 美金真的比房地產好賺嗎
時間Thu Sep 29 13:33:34 2022
這題是這樣 美金定存目前大約3.3%~3.6% 假設你有200萬好了(買1000萬房的基本起跳) 存美金一年後你會得到： 200萬的本金+7萬的利息=207萬元 買房一年後你會得到： 1千萬的房子-800萬的負債-(12.8萬的利息以1.6%試算)=187.2萬 也就是買房子不買美金(假設這是你唯二的選擇) 你一年的價差就是19.8萬(207-187.2) 算起來約略是200萬的10%的差距 也就是說如果你要賣房 你就要確定在一年後至少要賣 1000萬+19.8萬+手續費的金額才能打平(還不算上美金目前看漲的匯差) 這也是房價為什麼會漲的原因 但漲價不代表有賺錢就是了 那當然你有越多的本金 就有可能有越少的貸款 但相對的你也會有越多的錢可以轉存美金 如果把這個19.8萬當作是房租 以台北來說1000萬的房子租金抓19.8萬/年 的確也是差不多 所以剛需的話我建議是買房 反正租金跟利差是一樣的 至少你不會被丈母娘酸(是這樣說的嗎XD) 如果是租房的選擇 那你就一定要存美金 然後用美金的利息補貼租金 這樣租金可以壓在12萬/年 或者是你一樣抓20萬左右的預算 這樣可以租到1600萬左右價格的物件 生活品質會好一點 ※ 引述《breathair (消滅共匪)》之銘言： : ※ 引述《panson (潘神)》之銘言： : : 最近好多人都在吹美金有多好賺 : : 可是稍微算了一下感覺也沒那麼厲害耶 : : 美金這一二十年也就在 27.5 - 35 這區間上下震盪 : : 不像房地產或者股票有穩定向上的趨勢 : : 代表想靠美金賺錢還不能像房地產一樣長放 : : 必須把握時機獲利了結 要快狠準 : : 而且好多吹美金的好像都是買不起房的 : : 代表他們連 200 - 300 萬頭期款都拿不出來 : : 買美金應該也就只能買個幾十或百來萬 : : 而且是跟銀行換的 又不能像外匯商一樣開槓桿 : : 這樣就算從 28 一路漲到 34 好了 : : 100 萬台幣也只賺 21 萬多不是 還沒扣點差 : : 完全不能跟這一兩年買房的報酬比吧? 畢竟房地產還有槓桿的屬性 : : 既然這樣 為什麼現在會吹起一股換美金王道的風潮阿 : 是這樣啦 : 換美金保本而已，又沒賺頭 : 換100萬鎂，漲到35，還是100萬啊 : 這波40年一遇的 : 全球貨幣莊家殺美國市場過熱造成的通膨 : 真正賺錢的機會是等美元回落 : 美股美債必然雙漲 : 房地產本身就有保本性質 : 台幣劇貶，房產價格必然因通膨往上推升 : 差不多啦 : ----- : Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.109.58 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1664429616.A.859.html
推 BLUESKY101: 我要繼續租房 09/29 13:34
推 BRIANERIC2: 台北1000萬房年租金不到20萬…也太慘 09/29 13:45
→ BRIANERIC2: 應該至少也有3、40吧？ 09/29 13:46
台北約略2% 其他縣市也許可以比較高一些
推 abyssa1: 租金加上去差不多吧 買房輸的是交易成本太高 09/29 13:47
即使自己賣也有稅金跟交易費 的確是比較貴
推 samarium: 今年買明年賣，漲幅都不夠你繳稅 09/29 13:53
推 newbrain: 房子租人不就比存美金高了？ 09/29 14:00
這個假設是你已經有第一間房了 那考慮的東西會不一樣也比較複雜 有兩間房以上的狀況也多有不同(有貸款沒貸款可住還是可租) 而且都有兩間房了還不會自己算嗎
→ xdxd3310: 這個前提是美金一年都還在32這個位置 要是跌回去不就糗 09/29 14:02
你這個問題放在房價也是一樣的 如果央行下次漲個10碼美金就會跌了 至於漲10碼房價會怎樣 你說呢？ ※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:08:47
推 newbrain: 美金指數跟利息不是常年那麽高的 最近才換的人 可能賺 09/29 14:04
→ newbrain: 息賠價差 09/29 14:04
推 newbrain: 有在注意美金 30以下換這次可以存久一點 應該不會賠匯差 09/29 14:06
→ newbrain: 又高息領久一點 09/29 14:06
的確是這樣 就像2018年以前買房的人 比較不用擔心房價的問題 當然價格越高風險就越高 這個道理放在所有的產品都是一樣的囉
推 javator: 美金只用3去算太少... 09/29 14:06
→ javator: 境外投資就超過了 09/29 14:07
我用最簡單的美金定存算囉(簡單來說就是最無腦的差異) 如果投資工具比較豐沛的人 也能自己計算囉 我的話大概會抓6%(以美國房貸利率作為基準) 一般來說績效都不太可能比這個報酬率還差 ※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:13:06
推 xanlich: 美金極難突然反轉,FED已經說會繼續升息, 那就是個勝率極 09/29 14:09
→ xanlich: 高的套利,等通脹真的打下來,FED也說要降習,再換都不會太 09/29 14:10
→ xanlich: 遲,美債已經超過4%,願意擔一點風險A級公司債已經超過6% 09/29 14:12
美金跟不動產的風險都極低 會選擇不動產作為投資工具 也通常是最不願意承受風險的族群 ※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:16:46
推 newbrain: CPI算年增率 打壓市場1 年左右即可 怕fed又蠢了 俄 09/29 14:13
這樣假設不完了 持這種想法的就抱著台幣吧 最安全了
→ xanlich: 薪資和房租帶來的通膨很難打.總之運氣再壞賭錯邊虧損也 09/29 14:14
→ xanlich: 很有限, 美金固定收益現在是非常划算的開卷考投資 09/29 14:14
高點一定會到 只是我們不知道是不是現在而已 對於所有的投資產品都一樣 這點倒是大家都應該要有的認知 ※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:21:00
推 newbrain: 動員表示敗勢已現 缺裝動員只是送頭 能否撐過冬天都很 09/29 14:17
→ newbrain: 難說 變數很多 09/29 14:17
→ xanlich: 不動產只是風險低, 但跟無風險的美債沒辦法比. 房地產是 09/29 14:18
→ xanlich: 短期可能會受到不小波動. 如果長天期美債到5%~6%, 這已經 09/29 14:19
推 newbrain: 這一波美金換到滿用貴的美金買歐洲etf慢慢加碼一年 等 09/29 14:20
→ newbrain: 時局變化 09/29 14:20
etf一律建議不要在台灣買(這有專版了就不在此贅述了)
→ xanlich: 吸引更多低風險族群轉換的誘因, 而且很有可能出現 09/29 14:20
同意 不過要了解投資商品的風險程度比較困難 買不動產會有仲介跟代銷提供懶人包式的解答 對於一般人來說 還是懶人包比較好理解囉 ※ 編輯: ssiou (220.136.109.58 臺灣), 09/29/2022 14:24:50
推 mt312: 換美金其實不只只有賺利率吧，搞不好連匯率都雙賺 09/29 14:31
推 newbrain: 錢都在美國滾呀 台灣只留一些8月買的美金定存 跟急用的 09/29 14:37
→ newbrain: 台幣而已 09/29 14:37
推 xanlich: 台幣美金長期來看就是1:30, 所以現在31.8並不會很貴... 09/29 14:41
→ xanlich: 如果未來一年內能鎖到20年期美債5~6%..這是爸媽那年代才 09/29 14:42
→ acmacm: 現在風向變成買房持有成本太高了嗎？不如租房？？？？ 09/29 14:42
→ xanlich: 有的理財產品. 所以房地產短期向下機率不小, 很多老人家 09/29 14:42
→ xanlich: 有經歷過那個年代, 都正在準備把握這40年一遇的機會 09/29 14:43
→ nextpls: 炒股炒鎂一天賺一個月租金，當然租房好 09/29 14:46
→ castjane: 幹嘛往人多地方去 被美國割韭菜 09/29 14:49
→ castjane: 持續升息保證炸 民主黨不開油就是害美國 09/29 14:49
→ atten: 頁岩油不是偷偷到900萬桶快到川普時高峰 09/29 14:58
推 newbrain: 現在用貴的美金買美國人發行的歐洲etf等於雙賺 09/29 15:02
→ newbrain: 如同前年用貴的台幣換美金去美國買全美etf 是股匯雙賺 09/29 15:02
→ dcdc: 直接拿去投資5%的標的不是更好XD 09/29 15:03
→ checkman: 原來還有租屋匯率之神 09/29 15:09
→ checkman: 暨租屋股神 另一巨作 09/29 15:10
→ checkman: 我484要把我的房子都賣光光 去租屋才划算 09/29 15:10
推 BRIANERIC2: 我也是覺得直接買2412就好了… 09/29 15:10
推 mfcke: 不要跟Fed 對做是真的 09/29 15:10
→ abyssa1: 房地產持有成本很低 是交易成本高 最好永遠不要賣 09/29 15:12
→ Tylose: 房價跌的話，就知道什麼叫做定存了 09/29 15:20
→ jc761128: 租屋匯神 09/29 15:31
→ checkman: 不缺台幣現金流的人才適合一直買美金 當你急需用錢匯 09/29 15:49
→ checkman: 回台幣 賠了定存又賠匯率 09/29 15:49
推 newbrain: 2412現在殖利率3.96% 以前都是5～6%的 09/29 15:50
推 newbrain: 想無腦賺除了房租 沒那麽簡單吧 09/29 15:57
→ k258610: 台北1000萬的房收的租金真的差不多就那樣 09/29 16:01
→ k258610: 反而是竹北那種，1000的房收的租金還夠繳房貸 09/29 16:02
→ kagaya: ETF有專版嗎? 為何不要在台灣買 不是有複委託可以用? 09/29 16:04
推 breathair: 最好大家都賣房來當房客，房東歡迎您 09/29 16:42
→ kusomanfcu: 你忘了所得稅 09/29 17:07
→ kusomanfcu: 你價差要拿回來買屋 你要先過匯差所得稅 09/29 17:08
推 CaLawrence: 房租 09/29 19:19
推 kusomanfcu: 對啊 結果資產通膨是cpi*2 09/29 20:35
→ kusomanfcu: 高於 定存， 去問問 你爸爸 當年如果定存到現在剩多 09/29 20:36
→ kusomanfcu: 少 09/29 20:36
→ kusomanfcu: 結果運氣不好 五年後再一次QE 現金實質打八折 09/29 20:37
→ kusomanfcu: QE 這次做過之後 你 資產就是買 不能賣 能持有就持有 09/29 20:38
→ kusomanfcu: 因為以後還有QE 09/29 20:38
→ kusomanfcu: 現在年紀30歲的至少還能遇到五次QE 09/29 20:38
→ kusomanfcu: 你只能買不能賣了 09/29 20:39
推 maypcc: 其實算這麼清楚 一年也差不了幾個錢... 09/29 20:57
→ maypcc: 美金定存不會大富 依現在的房價買了也不會大貴 09/29 20:58
→ maypcc: 美金定存大約就是比債券更穩又可現金全歐印的產品 09/29 20:59
推 s26492755: 3%多的話 隨便租金都打贏…. 09/30 00:39
推 maypcc: 美金定存就無腦 半年一年跑花5-10分鐘一次銀行 收入就有 09/30 07:02
→ maypcc: 了 期待年底噴到4.5% 09/30 07:02
推 mecca: 真的 再多QE幾次 物價會越漲越快 09/30 09:11
推 sandrasu: 不過房子可以貸款,本金就多了 09/30 11:43
→ ssiou: 大家都是活在2000年後的人，不曉得高利率的日子怎麼過 10/19 14:01