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不知道有沒有講錯,有誤請大家幫忙更正~ 我們先假設第一手跟建商買是1000萬,快交屋了假設已繳200萬,剩下銀行貸款800萬, 現在該物件市價是1500萬。 預售屋如果是轉約(未成屋,還可換約),買方要準備的款項就是200+500萬=700萬的頭 期~ 賣方會被課的稅是500*0.45=225萬,你花了1500萬買實際上賣方收到1275萬元~ 你貸款基本上也是跟著一開始合約的金額去貸款(除非你後來增貸?,這部分我不太清楚) 因為快交屋了,所以現在的情況是 你可以跟賣方簽一個合約,用1500萬買,但是在建商過戶交屋後給賣方,他再過戶給你完 成交易~ 這時候你的自備就變成了1500萬*0.2=300萬,跟銀行貸1200萬 賣方要重購退稅(他自己可以成功跟國稅局證明他是一年內自用但轉手,他可以拿回原本 應繳的稅金225萬) 也就是說呢~你可以當作成屋買賣的話,你自備款較低,但也要比較久才可以擁有跟使用 這個房屋,賣方因此可以多跟政府拿回225萬(前提是他證明自用成功)~ 不過這裡還有一個tricky的地方就是,你是用現在的價格1500萬買了(我們假設6個月後 才過戶給你),那未來這個房子如果是1500萬以下,那就是屋主多賺了,反之如果是未來 的六個月房屋價值超過1500萬那就是你賺了; 如果未來是大於1500萬,你賺了但屋主也不太可能可以或是會反悔(因為他反悔的話,他 要賠你履保裡面你已經存入的簽約款,假設是1成150萬,他要反悔只有可能是這個房子漲 超過1650萬以上,1650萬他還不一定增值的150夠cover喔 因為增值的150萬有0.45也是要給 政府,除非他有把握拿的回來~) 那如果是房屋未來6個月價值低於1500萬呢? 這個我就不知道了,(我只知道當下買賣有 的合約,買方會加一條但書:如果銀行估價貸款不到8成,合約無條件解除),但我不知 道這種未來買賣的可不可以,(就是你跟他約定說過戶前,銀行估不到1500萬讓你貸8成的 話合約失效),不過應該不會有這麼笨的賣方吧哈哈哈 結論來說就是你可以跟他爭取看看,因為你願意給他時間上的優惠讓他去申請重購退稅, 看他願不願意把價格往下一點點介於1275-1499萬之間 (不過賣方真的要有把握可以跟政府要回稅金欸) 以上小小的心得,如果有誤再麻煩版上神人大大指正~ ※ 引述《wildkid (wild_kid)》之銘言: : 大家好,本魯自住首購菜逼八,房版首次發文,若排版傷眼還請見諒。 : 最近在網路上看到一案格局不錯、又符合預算的預售物件。實際到仲介店了解到該建案? : 是預計明年上半季交屋,代銷的銷售狀況代銷已賣出九成。 : 房仲告訴我說該物件的賣家想要以小換大,預計建案點交、賣家入戶籍符合自住條件後? : 利用重購退稅,將房屋賣出轉給買家。房仲強調這是「讓利給買家」,很少有這樣的賣? : 讓接手的人不需要準備一般的轉單所需的大筆現金。此話一出,讓自備款有限的我心裡? : 。 : 最後我還是硬要說回去想想。夜深人靜的時候不知為何越想越不對勁。有板上的大大原? : 析這樣的操作方式,接單的買家需要注意什麼嗎? : 謝謝房版的操作之神們~ -- Sent from nPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.228.76.18 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669279451.A.64E.html ※ 編輯: etrangere (125.228.76.18 臺灣), 11/24/2022 16:48:15
chen831030: 不太懂有懶人包嗎? 11/24 16:56
prostar: 已經很懶人了.... 11/24 17:00
etrangere: 抱歉 可能我寫的太複雜了,但我盡力了,麻煩有神人大 11/24 17:02
etrangere: 大再幫我補充( ′▽‵) 11/24 17:02
yao81918: 推很清楚~ 11/24 17:07
Keade0325: 看賣家讓利多少才是重點XD 11/24 17:41
smalljayda: 賣家沒讓利的話只有賣家得利,買方做功德 11/24 18:08
iamiam: 怎麼看都是賣家得利,不是讓利啊!市價1500,賣家少繳稅 11/24 18:12
iamiam: 賣1450才是讓利吧 11/24 18:12
KrisNYC: 交易這邊其實本來那個換約要用的頭款真的比較多 11/24 18:20
KrisNYC: 壓低交易頭款對雙方本來就都是有利的 買方不卡錢 賣方客 11/24 18:21
KrisNYC: 人也變多 有800萬頭款會去看1500的人本來就偏少 有也投客 11/24 18:22
KrisNYC: 投客以你這篇的例子他才不跟你囉嗦 +150萬換約不要啦倒 11/24 18:22
KrisNYC: 行情多少投客買了也要有空間賺他才要收 賣行情浪費時間 11/24 18:23
AccGuest: 買家不用一次拿出已付工程款跟價差就是一種利了,就看賣 11/24 20:02
AccGuest: 方願不願意在價格上再讓利而已 11/24 20:02
wildkid: 真的很清楚!我想我知道我在擔心什麼了,就是大大講的tr 11/24 20:28
wildkid: icky的部分!! 11/24 20:28
qqq7840: 你寫的很清楚,但我是覺得真的有利可圖的話要附上現在行 11/24 20:45
qqq7840: 情(要可參考的)在看屋主到底便宜多少才值得去扛這時間 11/24 20:45
qqq7840: 價值 11/24 20:45