Re: [請益] 賣家重購退稅願意讓利？買家要注意什麼

[cicatrix (一起來當新店人)]

用一個比較實務上的例子舉例

假設屋主原價買1500萬 自備兩成 持有兩年接近三年（35%房地合一稅）

現在接近交屋款項兩成已經支付完畢所以繳納300萬

現在行情價格為1800萬

1800萬組成為

4%仲介費72萬 ＋ 原始買價1500萬 ＋ 房地合一稅79.8萬 ＋ 稅後獲利148.2萬

屋主只在乎他的稅後獲利148.2萬

你現在買要準備的自備款為 300萬（已付款項）＋300萬（1800-1500萬價差）共600萬


先簽合約預定成屋後 再過戶（而屋主也準備好可以100%重購退稅的另外一間房子）

成屋後房地合一稅又變成45% 但是屋主只要有一間在兩年內交屋總價超過1800萬的房子

就可以全額退稅，但下一間房子被綁五年不得移轉

那你的買價就會是 (1500+148.2) / 0.96 = 1716萬

你銀行一定認得到 因為低於行情

原本的預售換約行情就包含房地合一稅在裡面

你現在要準備多少錢？兩成只要343.2萬


讓利在哪裡 - 總價變低 ＋ 自備款變低，因為把政府從這個交易裡惕除了

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※ 編輯: cicatrix (59.115.159.205 臺灣), 11/24/2022 19:50:38
推 AccGuest: 不對，如果只要稅後金額一樣為什麼不把錢先拿到手，會這
→ AccGuest: 樣賣就是想再多賺點稅金
→ cicatrix: 看人阿 我有的屋主就是維持實收不變，有的就是多加20萬
→ cicatrix: 屋主就是重視他的實賺而已 為什麼不把錢先拿到手？
→ cicatrix: 你看原Po這樣都要猶豫了，600萬他拿得出來交易？
→ cicatrix: 加300萬上去買方拿不出來還不是不能成交，收到屋主預期
→ cicatrix: 的獲利
推 wildkid: 確實是最好的情況是這樣！
推 freekid: 屋主都會來搶稅啦，除非真的賣不掉
→ cicatrix: 只有強勢產品，買方才願意用比較高的現金比例去換約；品
→ cicatrix: 牌力較弱換約準備三成，對小買家來說有點硬，所以屋主也
→ cicatrix: 有讓利的心理準備，特別是他已經又有一間可以重購退稅
→ cicatrix: 的房子，當然希望盡快把這間出脫
→ cicatrix: 屋主當然會想多拿一點搶政府的稅金，但是想跟現實是兩碼
→ cicatrix: 子事情，你是國泰、潤泰、大陸可以，你是茂德...你別想
→ cicatrix: 太多
推 chen831030: 不對吧 你的148.2是用1800房地合一算的
→ chen831030: 事後成交不是1716嗎
→ chen831030: 沒事，我搞錯的，歹勢
推 chen831030: 前面都看得懂
→ chen831030: 為啥要除.096
→ chen831030: (1500+148.2) / 0.96
→ chen831030: 0.96
推 kobePaul: 要給4%的仲介費
→ cicatrix: 除以0.96就是加上4%仲介回推足傭要賣到的總價
推 eddie0729: 有些屋主要先把錢拿到手才能交屋啊
→ cicatrix: 還是看人，有些屋主賣久了也知道他的物件沒有那麼好賣
→ cicatrix: 要賣到他理想的獲利出場，他勢必要做些讓步
→ cicatrix: 就跟我們賣大陸建設的房子價差1000萬，買方自備1500萬
→ cicatrix: 也是照樣換約，因為奇貨可居。你買的物件有明顯價差
→ cicatrix: 但是加上政府的房地合一稅自備款太高，買方買不下來
→ cicatrix: 屋主也自然想到不然成屋後用什麼樣的模式把獲利變現
推 ip595536451: 好奇賣方仲介費需要算房地合一稅嗎？
→ Keade0325: 扣除發票再算房地合一
→ cicatrix: 預售屋換約 = (價差-仲介費)X35% or 45%計算房地合一稅
→ cicatrix: 房仲自己的服務費本身就要繳納營業稅了
推 trestan: 簽私約最大的問題在於如果房價大漲，屋主極可能毀約，不
→ trestan: 履行合約，竹北有過案例
→ cicatrix: 這種預告的交易，履保金額金額要放高一點
→ cicatrix: 在原Po的案例他還擔心房價下跌，所以適合下定決心的人
→ cicatrix: 遇到這個機會就可以把握住，用低自備款趕上末班車
→ cicatrix: 這種交易最常使用在重劃區建案的地主戶交易，因為地主被
→ cicatrix: 限制預售期間不得換約
推 etrangere: 借問一下，這種預售新屋重購退稅有需要注意什麼嗎？
→ etrangere: 我問到的目前都跟我說短期買賣很難退，要遷入戶籍然後
→ etrangere: 要有水電，這樣幾個月，國稅局還不一定會放過@@ 所以
→ etrangere: 想請教有沒有什麼眉角可以退這種預售新成屋的稅
→ cicatrix: 現在還沒有太多的交易個例可以參考，等我們順利退了跟你
→ cicatrix: 分享一下