[請益] 買房或股票投資報酬率請益

[goddeason (godeason)]

原本我的想法一直是買房出租投資>買股票投資，但我最近算了一下我發現買房投資
的報酬率怎麼跟我想得不太一樣...，所以想請問一下大家我的算法或是想法是否有誤？



目前有一間房購屋時已有房屋貸款1,000萬，假設已增值500萬，我想把增值的500萬
增貸出來投資，先假設可以無限轉貸有無限寬限期，利率1.81%，一年繳息約9萬元
，十年繳息約90萬元。


1.買房出租投資

購入500萬房，假設每月可收租1萬5千元，一年收租18萬元，十年後假設房屋增值10%為
550萬，十年共獲利140萬(18*10+50-利息90=140)。

不過版上分享買房投資方法通常為拿這500萬當2間1,000萬房的頭期款，就有2間1,000萬
的房可出租，我一開始也是這樣想的，但發現這根本行不通，因為以年薪100萬來算，
用這方法含我原先房貸會共3,000萬貸款，收入負債比算不過銀行不可能借，而且央行
限制第三房貸放成數只有4成，所以就算我真的負債比算得過第三間房也貸不到8成。

2.股票投資

500萬投資股票，假設每年報酬率5%，十年複利來算共獲利224萬
[500萬*(1+5%)^10]-利息90=224


也就是假設股票能每年穩定報酬率5%，十年後的報酬率比買房出租投資還好蠻多的?
但買房出租投資風險或許比較低，不過我股票報酬率只用5%來估，已算是找風險較低
的標的來算了。

因我資金都是貸款來的，所以想請問大家我這種情況買房投資是不是報酬率反而比較低？



--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.158.82 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669801498.A.986.html
推 hellogym: 十年房屋增值10%你抓太少 你自己看看2012年買的房子 放
→ hellogym: 到現在值多少
推 hellogym: 而且買房投資主要是穩定 房客幫你繳貸款 加上房價漲 大
→ hellogym: 概5年就可利用轉增貸一筆頭期款出來 所以很多人1間變2
→ hellogym: 間 2間變4間 房子會自體繁殖
→ hellogym: 你懶得搞房子 你要丟股市也可以 只要你能賺錢 沒什麼不
→ hellogym: 可以的
推 shena30335: 你是股神的話就是10年前台積電買80塊，你是股韭的話就
→ shena30335: 是10年前HTC買1200，放10年沒人幫的了你，自己惦量
推 chen831030: 是的，你算的沒有錯，我的情況跟你一樣，槓桿都開滿
→ chen831030: 就往股票投資
→ fatb: 其實不能看得這麼單純 股票有風險 穩定配10年不代表未來也是
→ fatb: 同樣道理房市也是 所以最好的解是兩邊都要有所布局
推 PrettyOdd: 股票股息高的 近15年平均殖利率9% 買房很麻煩 會限制啊
→ PrettyOdd:  股票你可以貸款歐印但我猜你不敢
推 PrettyOdd: 你抓每年5%的話 算是偏低 有興趣自己去看我股版文章
推 iceonly: 10年房只漲10%也估太保守；房子比較好的原因是股票風險高
→ iceonly: 大家只用手邊錢，但房子風險低大家都槓桿開好開滿；平平
→ iceonly: 都有貸款的情況下股票比較好賺沒錯，如果你能賺的話
推 PrettyOdd: 買房租人還有空租率問題 股票高殖利率就是每年都會配
→ PrettyOdd: 配多配少而已
→ fatb: 股票換算收租概念的話我覺得最大好處就是不用處理租客問題
→ tumusi: 自己例子，去年底手邊約800W,頭期200W買2兩間總價各1000W
→ tumusi: 物件（新竹跟台中高鐵各一)，出租一間收入3.5W,另一間準
→ tumusi: 備出租2W.這些出租收入每個月自動幫你存在銀行。打算5年
→ tumusi: 後賣出，房子目前增值各約300W.結論投入400W,五年後收回1
→ tumusi: 200W,給你參考
→ tumusi: 股市的話我就是韭菜，賺錢沒有，陪賠都是我，所以錢都丟
→ tumusi: 房產
推 NightxFrog: 投報率跟風險要一起評估
推 kitten123: 你算錯了，十年後房價會漲一倍，根本屌打買股票
→ NightxFrog: 另外，你買房的條件是可以「每月拿1萬5」
→ NightxFrog: 股票卻是10年複利，要10年後一次提取
→ NightxFrog: 評估基礎不同，建議是要房租的1萬5再投入什麼資產
推 micky83802: 買房一定要開槓桿貸款 才有大機會贏股票 全現金買房
→ micky83802: 絕對會慘輸 一定輸 肯定輸
→ micky83802: 你都沒有槓桿當然輸股票
推 IMDH: 買房還有摩擦成本
推 partsex: 如果能貸款8成 房子比較好賺 但現實是房貸必須考量你月收
→ partsex: 入
→ partsex: 股票的增貸是不用還本金的 房屋的貸款需要還本金
→ partsex: 還本金 那他考慮你每月的收入 才決定要不要黛給你
推 partsex: 股市沒法開5倍槓桿 可以開個1.5倍
→ partsex: 波動太大 你開5倍心臟會暴斃
推 popcool: 你沒算錯，轉增貸當頭款變出第二第三間，最大問題是每月
→ popcool: 現金流嘎不過來銀行不給貸，但這裡的人都很厲害不會有現
→ popcool: 金流的問題
推 u12123: 股債打不過五倍槓桿的房子，但兩三倍的是可以的
推 k0939770752: 一個股息再投入，那租金應該也要算，不然就兩個都不
→ k0939770752: 算才好比較
→ u12123: 當借不到錢之後，也只能用股債了。
推 maxidogkimo: 單純租金是不如股票沒錯，增值應該是比股價上漲穩定
推 u12123: SSO:VGLT=66:34 約1.6倍槓桿，不會輸借不到人頭的房子啦
→ dcdc: 房價也可能不走運被套在高點啊,一切很難說,純靠收租回報率
→ dcdc: 太低了