[心得] 社會住宅包租代管資訊釐清

[vibomomo (BG)]

我是台中業者、看到前篇討論串很多房東討論得很熱烈，分享一下目前業界得到的資訊、如
果有錯誤請不吝嗇指正～

1.政府興建之社會住宅 與 社會住宅包租代管（簡稱民間社
宅） 兩者不同，前者需在一定時間抽籤、後者是政府授權指定業者邀請民間房東釋出空房
成為社宅、不用抽籤也沒有每年限哪時候申請、主要在扶植代管業者＋推廣租賃專法降低租
屋糾紛、衝社宅戶數。

2.民間社宅分為市府版與公會版，前者為縣市政府指定的業者經營、每年招標有每年業績量
壓力對業者較嚴苛、所以市府版業者較少;
公會版為縣市租賃同業公會授權業者經營、門檻較低無每年業績壓力經營業者較多。 兩者
能申請的補助都ㄧ樣、只差在送件時需要提供的資料稍有不同， 對房東端沒什麼差別、對
有補助的房客端影響較大、一個是業者代墊補助房客每月繳差額、一個是房客先繳全額租金
幾週後再撥款補助。

3.社宅房客有分為一般戶、一類弱勢戶、二類弱勢戶三種， 一般戶只要承租人跟同戶口直
系平均報稅月所得低於5萬4＋沒超過動產不動產限制就符合、一般畢業新鮮人出社會工作都
很容易符合、房東最愛租這種。
一類二類弱勢戶的確相較高風險、但也不是絕對，我也有一二類房客繳租很爽快都不用追的
，所以真的都要看個案。
社宅約有很有錢的房客、民間一般約也會有欠租的房客，所以不是社宅房客就一定是弱勢，
反而因為社宅要求房客提供財產所得清單、有些收入不正當的聽到要提供財稅就嚇死不看房
了，
相對過濾掉一些高風險族群。

4.社宅業者充其量只是政府授權、委託執行業務的代表、不是公務員， 所以不可以要求房
東交出屋子作社宅，
如果是一個房東投訴可能是個案、但如果眾多房東投訴這樣的狀況我認為就是業者的問題、
為何公司內部允許這種文化、這樣的開發方式？
實務上開發我們不會要求房東不能上架招租、都會跟房東說可以同時招租，
如果房東方自己找到合適租客可以pass給我詢問有無符合社宅資格，
符合就簽社宅約、不符合就回歸一般租約我們不介入;
如果是由代管業者找到房客都會先跟房東確認細節告知身份後再收定金、不會硬塞房客。

5.民間社宅有分為1年代管約和3年包租約，
但政府不允許社宅業者賺租金價差、所以社宅3年包租約其實用詞用得不好、名不副實，
當作3年代管約理解即可。
政策字面上定義社宅代管方案租金為市場租金9折、包租方案為市場租金8折，
不可能有7折說法、有聽過業者偷賺價差被罰的這部分要注意。 社宅方案有限制租金總額
上限＋每坪單價上下區間，實務上在區間內我們都會讓屋主自由議定租金，如果超過上限也
不是沒辦法、可以付錢做超區間評定給估價師做驗證證明租金符合行情（不是100%過件、但
我沒被退過）。

6.社宅簽約程序都是找到房客後先核定租金符合標準＋房客調資料確認符合一般戶再做合約
約簽約，
除非是業務資料沒確認清楚、不然不太會有被退件的狀況、更遑論要求已經住進去的房客搬
離。

7.目前市場上主要有3個租屋方面補助-社宅補助、各縣市租屋補助（簡稱縣市租補、2022-0
2後退場停止申請）、中央三百億租屋補助（簡稱三百億、2022-07新上路取代縣市租補），
縣市租補跟三百億租補房客都不需屋主同意就可自行跟政府申請、只有房客領補助、房東只
有稅率優惠，
社宅補助一開始一定要經過房東同意、房東客雙方各有各的補助、且由代管業者協助整個租
賃流程降低租屋糾紛的機率。
最初3個政策彼此獨立、2021年起政府嘗試整合、雖然到目前還會有許多狀況（我們第一線
遇到常一鼻子灰）、但到目前政府一直有持續修正細節讓流程更順暢。
所以目前可以現有三百億租客轉社宅約、也可房東加入社宅房客繼續領他的三百億。

以
上，有問題歡迎討論～

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.147.181 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1673781738.A.285.html
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:27:44
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:29:07
推 chiga: 想問社宅一般戶沒補助領，是否只能等三百億？
→ chiga: 今年二月也會有租屋補助能申請嗎？
社宅一般戶只能等三百億沒錯、以前縣市租補是每年2.7月都可申請，現在收回中央辦理後
只
能每年7-8月申請了
推 medama: 感謝分享
推 schula: 推
推 lyxiang: 謝謝分享正確訊息
推 fitnessboyz: 欸 啊那個什麼Chen勵志租屋的 怎麼沒來回一下
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:42:08
→ lucky466: 推，我一直是社宅的房東
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:47:32
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 19:49:04
推 chen831030: 我要繼續租房
→ chen831030: 一件ceas可以實拿多少
→ chen831030: 對啊，包租怎麼可能7折
推 IS0987: 感謝分享
推 jonson: 社宅業者遇到澇兄弟的租霸有辦法出理嗎
社宅只能教導屋主怎麼合法蒐證保護自己、走合法程序要回房子，如果求快要用灰色手段我
會
跟屋主說有什麼風險
推 chen831030: 我比較想知道優點跟缺點
→ chen831030: 優點：333補助 缺點：沒有400萬免稅
→ chen831030: 這樣對嗎
差不多是這樣、但要免稅額就最好6年完全不要出租，想出租遇到未經同意申請租補的你也
拿
他沒輒6年重算、不如一開始就加社宅多拿一些政府優惠
推 cool2849: 辛苦了
推 jinso7410: 400免稅就夠硬
推 ghost951852: 社宅好棒 繼續租房
推 Narok: 等等…公務員也不可以要求房東交出屋子作社宅吧
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 20:22:15
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 20:22:46
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 20:23:25
推 chen831030: 房客可以挑對嗎？我跟業者說了一些條件的不租，他也
→ chen831030: 確實幫我找到這樣的租客
推 chen831030: 房客可以挑對嗎？*我跟業者說有以下條件的不租，
推 valenbebe: 我想問 房東的戶籍不在出租地會影響房屋稅率嗎？
屋主戶籍在不在沒差、都是用社宅優惠稅率
推 coburn: 你們公司有沒有做高雄
推 humbler: 推
→ destroyss: 有做高雄的話給個資訊 謝謝
高雄朋友拍謝 沒有做 不知道可不可以回這種推文怕被認定廣告嫌疑QQ
※ 編輯: vibomomo (42.76.147.181 臺灣), 01/15/2023 21:08:27
推 Xuxxin: 高雄可以考慮喬居久住，我家有套房給他們代管服務還不錯
推 bigbow719: 如果有設公司行號是不是就不能當社宅？但一樣可以有縣
→ bigbow719: 市或中央補助？
有營登只能適用三百億不能適用社宅沒錯
推 s26492755: 骷髏大就遇到瘋子業務跟不配合加入的房客 說真的國稅
→ s26492755: 局調財產清單跟分戶沒有那麼嚴重 他的房客對話我記得他
→ s26492755: 貼過 什麼租個房好像被侵犯隱私 那些資料房東也不會看
→ s26492755: 到
→ s26492755: 我也有超過單坪租金的 除了一個白痴叫我降租做公益 其
→ s26492755: 他的都說他們能處理
→ s26492755: 但我還是只能接受一般戶 最好都是由我自己找
→ s26492755: 然後社宅業者也是有對付租霸的灰色手段 我們還有討論過
這部分低調啦xD
→ s26492755:  哈哈哈
推 qtduck: 幫補充，包租所簽定的租金跟房客實際簽約的租金會一樣，房
→ qtduck: 東被申報出去的租金收入跟房客申請補助和抵扣稅額，這兩個
→ qtduck: 都會被國稅局對資料，包租業者有溢收租金會被罰錢記點。以
→ qtduck: 台北市為例，國都發的物件就是中心跟公會都會記點，北市社
→ qtduck: 宅就是台北市都發記點，各家業者誰黑誰白電話去問就會知道
→ qtduck: 。物件量大的跟小眾業者之間的租金會差個幾百塊，房東自己
→ qtduck: 要評估是要多一點租金但是窗口很鳥，還是要租金差一點但服
→ qtduck: 務很穩。
謝謝補充 希望可以讓一些不肖同業離開市場
推 kklarinet: 我是房東 請問社宅包租代管期限都是三年 是不是代表我
→ kklarinet: 加入社宅包租代管三年後只能退出？333補助也只能領三年
→ kklarinet: 嗎？我想買一間房子並且50年都走社宅包租代管有辦法嗎
社宅計畫一期三年、簽一次保證可以做社宅方案三年，
三年後就要看政府的社宅政策是否繼續延續，
有延續就重新一個三年、沒延續就社宅補助退場
→ kklarinet: ？
※ 編輯: vibomomo (123.205.15.1 臺灣), 01/15/2023 23:56:33
※ 編輯: vibomomo (123.205.15.1 臺灣), 01/15/2023 23:56:59
推 tonyscat: 推
推 frank111: 請問市場租金的資料來源是..
→ frank111: 所得稅額高的房東是不是不適合包租代管，還是沒差?
推 pssbc10: 小小社宅房東，推～