Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

[HSTim (中和金城武)]

投資房地產要正現金流非常簡單

關鍵是你要懂得「持有債務」

透過持有債務，很容易就能得到正現金流


問題是大多數人對於債務是抗拒的

總想越快還清越好

所以很多人想要的是

「租金」可以大於「本利攤」的房地產


然而如果要做到租金大於本利攤

起碼要找到投報5%以上的產品


而現在這個時代，除了收租套房

要買到直接整層收租就有5%的根本天方夜譚


所以回到根本

學著控制槓桿（債務），才是正現金流的第一課

我這個人比較懶

C大那種透過買賣價差跑週轉出來的正現金流不太適合我

我大概有七成的案子在做收租，三成做價差

由於做價差的案子都是負現金流（沒有租金收入）

所以我的工作就是確保七成案子的正現金流可以cover我三成價差案子的負數

然後同時又能讓自己生活無虞

這就能達到基本的資產循環

因為價差案要賣到好價格

首要前提就是你不能被資金嘎到，不然缺錢急賣都不會賣到好價格

所以這時候現金流案子的cover就很重要


另外提到控制債務

如我前面所說，只要透過持有債務，正現金流非常簡單

但這其中會有一個問題

你可能持有了非常龐大的債務，現金流卻只有一點點

也就是比例失衡


例如我在台北有一間貸款一千萬的電梯兩房

每個月繳息大約2萬，租金可以租到25000

帳面上看起來，每個月正現金流5000

但這是透過持有1000萬債務達成的

如果我想月淨收5萬

我需要持有到將近1億的負債

先別管貸款貸不貸得到

這整體比例是失衡的

所以這類型案子可以買，但不能多

不然市場一旦有所變動

你會沒有空間閃避，很容易被槓桿一波帶走


因此如以上案件，即使正現金流，我也會將他歸類在價差產品，畢竟債務收入比例相差太
多


我倡導的是資產配置

除非可以玩到C大那樣拿價差來當現金流

不然我個人是認為穩定收租的現金流

才是一切的基石

至少你可以安心的玩

不用提心吊膽的每天擔心市場反轉


我是蠻建議卡關在這裡的投資朋友們

去玩一下富爸爸的現金流遊戲

對於價差跟現金流

還有房子要不要賣掉的情況

能更有一個深入的認知跟體會



手機不知道為何很頓

先打到這裡

希望對大家有一點幫助qq






























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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.227.56 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674623636.A.5A3.html
→ Narok: 整層收租就有5%的不難啊 我就有好幾間
推 rabinson: 簡單說，就是要轉成只還利息？
只繳息是最簡單的一步
接下來就是要控制債務比例
→ kagaya: 現在才要去下手的5%很難吧
→ kagaya: 說不難的我想都是已經持有很久的 之前有板友說持有十年
→ IBIZA: 南部我想應該還是有5%, 我昨天找三重3%整層都還能找到
推 k0939770752: 台北整層5%非常難
其實5%只是一個門檻
讓你現金流本利攤不為負而已

長期看漲的人
你可以把這樣的案件買滿

等到漲上去，你就爆發了
不漲也沒差
本利攤20年就還完了

只是你每一間一樣要卡頭期款，一樣需持有債務

所以在這個門檻之後
都是要比較投入資金所帶來的效益了
※ 編輯: HSTim (42.74.227.56 臺灣), 01/25/2023 13:37:21
→ IBIZA: 不需要5%, 4%就夠了, 甚至不需要4%
推 abyssa1: 30年貸款只要3.X%
推 Yishanhuang: https://i.imgur.com/48OPiXH.jpg
→ Yishanhuang: 4.44%
→ Yishanhuang: 那個數字叫做“貸款常數”，雖然不是常數。
→ Yishanhuang: 中國翻做“抵押常數”，雖然跟抵押也沒關係
→ KrisNYC: 以前真的是追求5% 現在六都可能都往下調很多
→ Yishanhuang: 高雄三四十年商辦改套還可以達到
→ Yishanhuang: 或是台南公寓分租
→ IBIZA: 4.44%是相對貸款  但講投報是相對總價..
→ IBIZA: 投報3.54% 剛好可以繳30年@2%
推 s26492755: 我自己抓3.5% 30年 2成半 可以自償 新莊套房我只能貸
→ s26492755: 到7成半
→ s26492755: 不用到5%
→ s26492755: 我的3.5也是總投報 如果現金投報從來沒低過5
推 chienchung: 對您的"現金流讓你自由, 價差讓你致富"一句話深表同意
推 dotamon: 長知識，實戰派 推推
推 edsion: 謝謝分享