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如提 一般來說 FIRE (Financial Independence Retire Early) 比較能看到的配置是 股(ETF)+債1:1 加上4%法則 也就是只要有每年花費*25的資金 假設一年只花2萬鎂 只要存到50萬鎂即可達成目標 美股年化報酬約7% 扣掉通膨2-3% 是永遠花不完的 而台股0050年化報酬約10% 0050正二是0050的兩倍 台灣薪資中位數約50萬台幣 *25 = 1250萬 也就是說只要有1250萬 = 你有了一個24小時365天每天幫你工作賺錢的人 基本上可以退休 前提當然是要有一間自己住的房子 但如果用房租來看 由於台灣租金報酬率實在太低 約2-3% = 通膨2-3% or 房貸2% or 房子折舊率2-3% 在房子沒有增值或不賣房子的情況下 似乎只能抵銷通膨的影響 一樣想要達成扣掉通膨50萬的被動收入 1250w的房子遠遠不夠 一個1250w的房子每個月房租大約2.5w 兩間加起來 一年60萬 首先要房貸辛苦還完(靠房客) 然後還有一間自己住的房子 而且房租還需要隨著通膨漲價 EX:十年後每月房租要漲到37500來抵銷通膨 十年後能不能漲50%也不知道 好房客通常不太願意漲租 外加空窗期 運氣不好可能有幾個月沒房客 + 房屋修繕(重新裝潢/電器/管線...etc) + 有的沒的 (天災/官司...etc) 跟沒有以上問題的ETF+債+股利配置比起來 想靠房租達成財務自由難度至少是兩倍以上 感覺好像哪裡怪怪的? 不做房屋買賣套利還真的有點難 有大佬能指點迷津嘛Orz -- 18166 4/01 - □ (再吵去加拿大...by 希恰) ˙ 18167 4/01 - □ (本已被刪除) Cc ˙ 18168 4/01 - □ (本文已被刪除) ˙ 18169 4/01 - □ (本已被刪除) ψLapisLazuri ◤ ˙ 18170 4/01 - □ (本文除) ...(( > ˙ 18171 4/01 - □ (本文____________▁▁▁▁▂▂ ˙ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 182.234.234.58 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674966042.A.8DE.html
Kewseq: 台灣通膨體感不只2%~3%... 01/29 12:27
Kewseq: 抓5%還覺得保守 01/29 12:28
相信政府相信黨")b 不管你信不信 反正我也不信 ※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:29:09
jabari: 愛你越久我越被動 01/29 12:31
※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:35:13
wadashi1: 美股7% 0050 10% 正二 20% 想像是美好的..現實是.... 01/29 12:32
IBIZA: 奇怪,知道算房貸,不會算槓桿? 01/29 12:33
twistfist: 房子可以讓你直接借到1250萬 01/29 12:33
IBIZA: 還正二20%,做夢喔 01/29 12:34
frowning1226: 帶著槓桿3倍以上的房子不會輸現股 01/29 12:36
wadashi1: 要拉高報酬率,直接全套房的透天建案,或搞2邊間分隔套房 01/29 12:37
frowning1226: 不是阿,你算0050到10%表示你把平均增值算入 01/29 12:37
frowning1226: 房子也會有平均增值阿,怎麼沒算了 01/29 12:38
前提是房子不能賣 所以0增值 YA ※ 編輯: esproject (182.234.234.58 臺灣), 01/29/2023 12:40:19
frowning1226: 如果只算息,那就兩個都算息,問題不是用1200去算本 01/29 12:39
jabari: 認真說啦 50%FIRE就很好了 還是乖乖工作吧 01/29 12:39
IBIZA: 0050沒有10%啦 01/29 12:39
frowning1226: 而是用240,然後租金扣掉利息還有空租稅金等的純益 01/29 12:39
frowning1226: ....房子不能賣所以0增值... 01/29 12:40
IBIZA: 笑死 難道你買0050就能賣?賣了股利也會減少啊 01/29 12:42
wadashi1: 認真說,包租公也是在工作。完全被動是0050 但報酬率 謎? 01/29 12:43
IBIZA: 2006年投入1000萬買0050, 18年後的今天領到7744806股利 01/29 12:43
tumusi: 房子增值能增貸1000W左右,拿出來投資很香 01/29 12:44
twistfist: 不買的是覺得會跌的,你都覺得能抵通膨當然買啊,房貸 01/29 12:45
twistfist: 利息比通膨低欸 01/29 12:45
frowning1226: 去年gg期貨權益掉了800萬,從兩棟老房子增兵 01/29 12:45
wadashi1: 1000萬首購貸8成,剩800萬買0050,但何不買第2間再貸7成? 01/29 12:46
frowning1226: 目前班師回朝了,暫時解除警報給你參考XD 01/29 12:46
IBIZA: 一年43萬, 股票價值15618917, 合計23363003, 投報133% 01/29 12:46
IBIZA: 平均年複合投報4.8% 01/29 12:46
checkman: ………假設一推錯誤 01/29 12:46
IBIZA: 說房子不能賣 0050難道就可以賣? 01/29 12:47
IBIZA: 以退休配置來講0050能用的就是那774萬股利 01/29 12:47
xname: 股票容易因股災撿到便宜的價格,房地產相對不容易 01/29 12:49
wadashi1: 股票更容易因人性的貪婪,結果看錯,血本無歸 01/29 12:49
IBIZA: 過去20年基本上房地產隨時撿 不用特別挑時間 01/29 12:50
wadashi1: 過去20年玩股票賠慘了的佔9成,但買房的9成以上都是賺的 01/29 12:51
IBIZA: 以股價來講 0050從歷史上最低點到今天35->115 01/29 12:54
IBIZA: 信義房屋全國指數是35->124, 也就是說不算槓桿 隨便買一間 01/29 12:55
IBIZA: 房子 預期都能賺的比0050多 01/29 12:56
IBIZA: 打錯了 35->144才對 01/29 12:56
IBIZA: 一個大約+200%, 一個+300% 01/29 12:56
IBIZA: 如果房地產加上槓桿, 0050連車尾燈都看不到 01/29 12:57
Morphee: 你觀念太差了 但我不想免費教你 01/29 12:57
Morphee: 建議你 all in 股票 0050 等等 嘻嘻 01/29 12:58
wadashi1: 呵..樓上好嗆.. 01/29 12:58
Morphee: 西卡教練跟其他免費教學已經夠多了 都不看也沒辦法啊 01/29 13:00
frowning1226: 很多人看到房蟲製造機的名字就賭爛,只想進來按噓 01/29 13:03
Morphee: 那空空跟三井一樣阿 想打球想到要勃起了 還在那邊裝流氓 01/29 13:05
xname: 以被動年收50w來評估,要持有幾間房? 01/29 13:06
Morphee: 房空三井 : 西卡教練,我好想買房...... 01/29 13:06
airawesu: 真正的投資者是房產 股票 基金全部涉獵 雞蛋永遠不在同 01/29 13:06
airawesu: 籃子 01/29 13:06
frowning1226: 年收50萬如果是要現金買就1000萬買兩間老房即可 01/29 13:08
xname: 0050有配息,應該要看台股報籌指數才對。 01/29 13:09
frowning1226: 如果是要扣掉利息槓桿型買房就三間總價1500頭款600 01/29 13:10
xname: 500w老房年收25w租金,每月租金要2.1w,這種物件與租客 01/29 13:17
xname: 好找嗎? 01/29 13:17
frowning1226: 要中南部老房子才有,15年內房子沒機會 01/29 13:24
IBIZA: 0050已經是加配息的了 01/29 13:32
IBIZA: 500w老房成本只要100w啊 01/29 13:32
xcompaqx: 賣鬧啊 中南部鄉下透天一個月才租1萬..500萬透天可以租2 01/29 13:32
xcompaqx: .5萬的可以貼來參考一下嗎? 01/29 13:32
IBIZA: 1000萬其實可以買到5000萬房產了 01/29 13:33
jabari: 然後還不起法拍 撿撿撿 01/29 13:37
wadashi1: 買多間隔套的自己住一間,錢夠還可以買第2間 01/29 13:39
frowning1226: 第一個你拿鄉下來比城市租金,你不覺得基準點怪怪? 01/29 13:39
wadashi1: 打房政策下 第3間只能貸4成了 01/29 13:39
frowning1226: 我其實是大概抓,台中3房公寓整理漂亮要租2萬不難 01/29 13:44
frowning1226: 但你要說這樣才48萬...嗯...好吧XD 01/29 13:44
frowning1226: 然後公寓現在大概5XX可以買到,被我概抓500這樣 01/29 13:45
xname: 要靠租金達到被動淨收入50w,很吃物件與租客,根本不容易啊 01/29 13:45
frowning1226: 不是阿,你一簽約就兩年,不就24個月辛苦一下 01/29 13:46
frowning1226: 物件台中已經房價上來很多,如果高雄我講的應該不難 01/29 13:47
IBIZA: 我650萬頭期含裝潢 一間就淨金流超過50萬, 加上本金的話超 01/29 13:48
IBIZA: 過100萬 給你參考 01/29 13:48
IBIZA: 很難嗎? 我是覺得還好 然後我裝潢好馬上有人加價600萬買 01/29 13:48
frowning1226: 看吧...我這種租房菜鳥都覺得可以有,老手就是猛... 01/29 13:50
IBIZA: 我剛剛看 成大旁邊30房透天不用3000萬 01/29 13:52
IBIZA: 這個你貸2500萬 每月還8萬 房租一個月收15萬 01/29 13:52
IBIZA: 很難嗎? 我倒覺得南部簡單很多 01/29 13:53
frowning1226: 我覺得我是不是接下來要搞這種,整層的投報真的太低 01/29 13:53
IBIZA: 其實你找個台北以外不會倒的大學 買一間透天學生宿舍 01/29 13:53
xname: IBIZA大,您的物件是店面嗎? 01/29 13:53
IBIZA: 都能做到一個月4萬 01/29 13:53
frowning1226: 但就是很省事...完全沒感覺到任何事情..像空氣一樣 01/29 13:54
IBIZA: 不是 現在台北店面太貴了 我以前是買店面 01/29 13:54
frowning1226: 房子真的很酷,股票大跌我在增貸,然後本利自償... 01/29 13:55
IBIZA: 這個成大30套真的很爽耶.... 01/29 13:56
frowning1226: 真的很爽XDDD,成大怎樣都有學生 01/29 13:57
frowning1226: 太遠了啦...我應該只是羨慕一下~ 01/29 13:57
IBIZA: @xname 我那是在師大旁邊的學生套房 14間 01/29 13:58
kagaya: 台中好棒啊 台北好爛 01/29 13:59
kagaya: 我也是很羨慕台中啊 01/29 14:00
IBIZA: 其實中南部簡單很多 隨便找一個前段公立大學或是私立醫學 01/29 14:00
IBIZA: 院旁邊 弄間學生宿舍就可以開始印鈔了 01/29 14:00
xname: 感謝IBIZA大說明,問一下這種透天學生宿舍的房東好當嗎? 01/29 14:01
IBIZA: 看你自動化程度 像我是幾乎沒有自動化 但20間我覺得還好 01/29 14:02
IBIZA: 有些自動化程度真的嘆為觀止... 01/29 14:03
k0939770752: 你房租算通膨,你房價怎麼不算通膨,房產抗通膨,低 01/29 14:03
k0939770752: 標你抓長期房價等於通膨就好 01/29 14:03
IBIZA: 還有一個60套 8900萬的 好猛 01/29 14:11
wadashi1: 還是自己來比較好如果距離不遠,代管沒事只是分你的錢 01/29 14:17
xname: 這種透天學生宿舍吃地點,資本太高,北部不好弄啊! 01/29 14:18
IBIZA: 北部透天太貴 就買單層五六套的啊 01/29 14:20
IBIZA: 2000萬 貸1500來講 一個月貸款五萬 五套就有正金流 01/29 14:21
wadashi1: 沒有人玩隔套,學生又怎麼會有便宜的套房可住? 嘻~ 01/29 14:24
xname: 謝謝IBIZA大,打算留意附近大學有沒有適合的物件了! 01/29 14:25
jabari: 台中難喔 就中興逢甲中山這幾區 以前就滿滿的整棟套在租 01/29 14:54
jabari: 了 現在爸媽不捨小孩 MRT 大英國都買一間給小孩住 難喔 01/29 14:54
jinso7410: 我不敢歐硬台股,要歐硬也是美股 01/29 17:40
jinso7410: 日本曾經也是半導體第一 01/29 17:40
jinso7410: 0050台積電成本太重,已經沒ETF減少風險的優點 01/29 17:40
zhi5566: 每次股是開始漲 就會有這種文出現 新手自己爬文好嗎 01/29 19:19
zhi5566: 這種一律建議歐印股票 01/29 19:20
tc1988: 房子增值幾年增貸幾千萬出來存股 ,你單玩股票除非都壓對 01/29 19:35
tc1988: ,不然說真的拼不贏啦 01/29 19:35