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作者awen0711 (平淡就好)
看板home-sale
標題[請益] 都更權變 原店面的價值
時間Mon Jan 30 23:41:45 2023
目前幫親戚了解一個都更案 他是一樓店面的地主 建設公司委託都更顧問公司的公聽會都沒參加到 但是有人直接拿權變同意書回來說要給他簽...... 都更範圍內大約有4塊土地 4棟4樓公寓 一樓皆是營業中的店面 看權變同意書的內容 貌似是用土地持分去拿配回的坪數 所以照同意書的附件 地主分配表 看起來就是依照容積率跟獎勵容積換出一個比例 然後直接用持份的土地大小*效坪 就是分配的面積 我想問的是 1.照建商的附件這樣算是不是看不出原地主是一樓店面的價值? 變成一樓店面戶跟樓上的住戶拿一樣的面積 (因為土地持分是均分) 2.權變是否為 分配都更範圍內4塊地的價值比例 然後再除當地主的持分數 因為我GOOGLE看一些權變的說明 都是看土地間的價值 好像沒提到原地主的樓層數 但是我又從一個樂居的影片提到 https://youtube.com/watch?v=ARuNxMqL07w&si=EnSIkaIECMiOmarE 南機場夜市沒辦法走權變 是因為店面價值>>>樓上價值 還是說權變也是會考慮店面價值 不會單純的去均分給各地主 有勞各位幫小弟解答 謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.155.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675093313.A.081.html
→ IBIZA: 權變理論上要估每一間的權利價值 01/30 23:45
→ IBIZA: 日後權利變換選屋的時候 也是依照權利價值比例選屋 01/30 23:46
→ IBIZA: https://i.imgur.com/Ye5eqX9.png 01/30 23:47
→ awen0711: 感謝I大回覆 所以建商附的地主分配表照土地大小配回在只 01/30 23:49
→ awen0711: 是參考 一切內容還是看權變結果? 因為我查簽了權變就沒 01/30 23:50
→ awen0711: 辦法反悔了 看到那個分配表覺得有點怪 01/30 23:50
推 ytwu: 我家附近在談都更，店面的屋主以後還是分店面，分的面積是 01/30 23:50
→ ytwu: 「地坪*坪效*地主分配比例」，1樓店面無法分滿上述面積的 01/30 23:50
→ ytwu: 話，剩餘面積往樓上分 01/30 23:50
如果走權變 還能談保證優先分店面嗎? 協議合建反而比較好懂 權變我查還能簽私約擇優 不知道是不是有理解錯誤?
→ IBIZA: 建商發的表我沒辦法跟你說是怎樣 我只能說一般權變是按照 01/30 23:51
→ IBIZA: 估價後的權利比例選屋 01/30 23:51
I大的圖表滿好懂的 就是被建商附的配回表給迷惑 權變為什麼還要依照土地持分配回 ※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/30/2023 23:54:30
→ IBIZA: 一般來講 公寓一樓權利價值比例高 換成大樓之後 就算分到 01/30 23:52
→ IBIZA: 店面 通常都還有剩餘權利價值可以選樓上 或是拿現金 01/30 23:52
推 ytwu: 建議可以參考這本書，雙北的圖書館均有電子版 https://i.i 01/30 23:53
→ ytwu: mgur.com/BFwEi8S.jpg 01/30 23:53
→ ytwu: https://i.imgur.com/Ppf330Q.jpg 01/30 23:53
→ IBIZA: 不過實務上 真的走權變的不多 大部分都是假權變真合建 01/30 23:54
→ IBIZA: 我建議你還是找建商問清楚 01/30 23:54
→ awen0711: 對 我看很多解釋就是走權變 結果還是有簽私約... 01/30 23:56
推 ytwu: 修正一下，我家附近的店面戶分法是：地坪*建蔽率，沒分滿往 01/30 23:59
→ ytwu: 上分，店面全歸地主戶；上面樓層則依坪效及分配比來分 01/30 23:59
推 kusomanfcu: 話說 我有遇到建商這樣說 總之就兩排 照同面向去分 ， 01/30 23:59
→ kusomanfcu: 我總覺得建商把第一排當白癡 01/30 23:59
→ kusomanfcu: 容積獎勵是第一排給的耶 01/30 23:59
→ ytwu: 我的理解是一定會需要跟建商簽私約，私約上可註明擇優 01/31 00:00
→ IBIZA: 因為權變興建過程免土增稅跟契稅, 更新後再轉移減徵40% 01/31 00:00
→ kusomanfcu: 我都直接問那個業務以前的案子是不是都巷弄內 01/31 00:00
→ IBIZA: 權變跟合建主要差別是 權變理論上是依照權利價值選屋 01/31 00:01
→ IBIZA: 合建的話是已經約定改建後分回哪間/哪幾間 01/31 00:02
→ IBIZA: 大部分都更其實都事先都已經分配好 但權變稅務上有利 01/31 00:03
推 kusomanfcu: 第一排全透天，然後後面那排公寓幾乎無店面價值 01/31 00:03
→ IBIZA: 所以很多會假權變真合建 雖然明明已經選好, 但名義上是權 01/31 00:03
→ IBIZA: 變選屋 01/31 00:03
→ kusomanfcu: 這種插旗後開頭講分配這樣分就不用想都更了 01/31 00:03
推 ytwu: 我上面推薦的那本書，裡面建議如果你要選店面就要寫在跟建 01/31 00:06
→ ytwu: 商的私約裡（最好有違約處罰條款），剩下來的就建商自己要 01/31 00:06
→ ytwu: 搞定其它住戶，免的變成非店面戶有權來抽店面戶 01/31 00:06
看來店面戶簽私約是必要的 完全都沒找到地主談 怎麼可能同意簽權變...
→ IBIZA: 大部分人喜歡先確定好分回的房子的大小位置, 不喜歡事後才 01/31 00:06
→ IBIZA: 選屋的權變 01/31 00:06
原來走權變可以省契稅 但也還是簽私約先選戶了... 學到一招
推 kusomanfcu: 如果是我不會選店面 01/31 00:07
目前看板上老屁股們的分享 新大樓選店面感覺是真的虧 公寓的店面才是金店面XD ※ 編輯: awen0711 (42.73.155.88 臺灣), 01/31/2023 00:11:12
推 kusomanfcu: 我甚至希望排除我那邊然後都更XD 01/31 00:11
→ kusomanfcu: 公寓店面的話 其實權變價值對就都更啦 01/31 00:12
推 kusomanfcu: 反正會想都更的店面也都不是自用的換8樓以上住宅不香 01/31 00:16
→ kusomanfcu: 嗎？ 01/31 00:16
推 ytwu: 在意的事就拿出來跟建商談，並納入私約（不能只是口頭承諾 01/31 00:17
→ ytwu: ）。像我家附近是臨路及臨巷公寓一起都更，臨路的住戶就聯 01/31 00:17
→ ytwu: 合起來要求分成2棟，臨路店面戶仍分臨路店面 01/31 00:17
推 mig21: 走a b約送權變 私下談談多少看本身 建商一定會想方設法再 01/31 04:08
→ mig21: 刮一筆 不是選完後在調建價 就是私約簽約前不說要繳稅最後 01/31 04:08
→ mig21: 要繳稅 01/31 04:09
推 reil: 權變當然將店面價值列入計算 01/31 08:41
推 asd31415926: 店面真的沒啥漲幅 現在想想應該拿來換高樓層住宅才 01/31 09:00
→ asd31415926: 對=_= 01/31 09:00
推 ReiFan: 原po如果能給更多資訊的話比較能確定店面價值；權變是要找 01/31 09:27
→ ReiFan: 估價師來估價標價的 "理論上"應該要找非常公正的估價師來 01/31 09:28
→ ReiFan: 做 "理論上"估價結果很公平 要不要選店面"理論上"只需要考 01/31 09:29
→ ReiFan: 量個人需不需要店面、不需考慮吃虧或占便宜.... "理論上" 01/31 09:30
推 frank111: 你沒搞清楚權利變換(權變)，簡單的說法就是蓋前的價值比 01/31 09:30
→ frank111: 要等於蓋後的價值比。 01/31 09:31
→ frank111: 若蓋前你店面的價值一千萬，佔全部地主房子總值的1% 01/31 09:32
→ frank111: 那你蓋好後就能分回全部蓋好銷售面積的1% 01/31 09:33
→ frank111: 那問題來了，蓋前房子的價值是誰來計算?正常流程是找三 01/31 09:34
→ frank111: 個估價師來計算 01/31 09:34
→ frank111: 所以你的問題，一樓分的會跟樓上一樣多嗎?答案是當然不 01/31 09:35
→ frank111: 會，估價師在估算的時候會依樓層、面向、店效來評估 01/31 09:36
→ frank111: 一樓店面的價值一定比其二樓高，其實用市價猜也知道 01/31 09:37
推 ReiFan: 單純回答本文問題：1.否 2.否 01/31 09:39
推 frank111: 該考慮的問題是，店面選屋時可以優先選擇店面，但但但 01/31 09:40
→ ReiFan: 但是我猜原po的親友想知道的應該是 "怎樣利益最大化"... 01/31 09:41
→ frank111: 原本臨路的店面必須往後退退退好幾甚至好幾十公尺 01/31 09:42
→ frank111: 原本一整排的一樓平行的店面，就都更那棟往後退，生意.. 01/31 09:43
推 asd31415926: 樓上大大好專業 我們家店面直接分回店面 但根本都沒 01/31 09:58
→ asd31415926: 想過這個問題 不過好在隔壁也是都更後的大樓 應該影 01/31 09:58
→ asd31415926: 響會少一點吧… 01/31 09:58
推 ReiFan: 要督一起督同進同退最公平 但利益最大化的方式是你隔壁督 01/31 10:00
→ ReiFan: 你不督 他掏腰包自督幫你抬轎讓你生意變好產值變高 01/31 10:01
推 zxc24522: 權變是用（更新後價值-成本）x更新前權值去選屋，估價師 01/31 10:16
→ zxc24522: 會估更新後每個單元的價值 01/31 10:16
推 zxc24522: 你是店面權值一定比較高啊，怎麼可能跟樓上選的價值會一 01/31 10:19
→ zxc24522: 樣 01/31 10:19
→ zxc24522: 會這樣算給你看的，基本上應該是走真合建假權變啦，真權 01/31 10:19
→ zxc24522: 變誰敢這樣搞 01/31 10:19
推 k1992313: z大更新後價值減成本，再乘土地價值比例，那建商是賺哪 01/31 12:45
→ k1992313: 塊啊 01/31 12:45
推 k1992313: 之前用前期建築的計算機，好像也是這樣算屋主換回比例， 01/31 12:47
→ k1992313: 但就不曉得建商是賺哪部分 01/31 12:47
推 ReiFan: 真權變，共同負擔是成本，「付給廠商」既然他自己是建商， 01/31 13:11
→ ReiFan: 有一部分的錢就是他自己收去 01/31 13:11
→ ReiFan: 所以你能在很多聽證紀錄看到地主抗議共同負擔比例規劃太高 01/31 13:12
→ ReiFan: ，吃掉地主利益 01/31 13:12
→ awen0711: 感謝各位的意見，共同負擔的部分會去了解一下是否跟建商 01/31 13:27
→ awen0711: 拆分的回饋有關 01/31 13:27
→ toto123: 能都更 真的是上輩子燒香 01/31 16:35
推 zxc24522: 真的走權變建商就是賺人事行政管理費跟風險管理費，但這 01/31 18:31
→ zxc24522: 只是理論，事實上權變還是能灌水 01/31 18:31
→ zxc24522: 能灌水才有真合建假權變的空間，至於怎麼灌可以自己研究 01/31 18:33
→ zxc24522: 看看 01/31 18:33