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作者dezuphia (泣離)
看板home-sale
標題[請益] 台北萬芳社區老國宅能買嗎
時間Wed Feb 1 22:49:33 2023
各位房版前輩好，之前有上來問松山上班想在林口 A9 購屋的計畫， 很感謝各位打消我的一時衝動。 這陣子工作忙比較少看， 但也斷斷續續到處看了幾間。 主要集中在文山區萬隆辛亥、內湖區文德、大安區臥龍街一帶。 都是老公寓為主。 最近看了一間文山區萬芳社區國宅七樓（頂樓），有點心動， 但因為經驗不足不知道這種老國宅到底適不適合買， 因此希望各位能指點迷津。 物件基本資料： 萬芳社區電梯國宅，40年。物件在七樓頂樓。 權狀 17.8坪，2房，主建物12.5坪，附屬建物1.3坪 實際現況是浴廁和廚房一半是陽台外推一半是增建。 另外有兩處鐵鋁窗增建。 屋內實際坪數大概有到 17-18 坪左右。 開價 1150 萬 == 先講我看到的嚴重缺點 == 1. 四十年老國宅，真的很老舊。 尤其梯間地下室油漆剝落嚴重。頂樓電視線亂拉， 一樓出入樓層昏暗，且五戶一部電梯。 2. 據房仲說都更無望，因為整個萬芳社區好幾棟 12層、7層、5層國宅， 竟然通通是同一塊地沒分割，甚至管委會都是一起的。 所以要都更的話，不只你這棟樓所有人要同意， 其他棟加起來一千多戶通通要同意一起更下去，簡直天方夜譚。 另外整個萬芳社區後來都劃入山坡地限建， 只能走危老，又是低容積住二，建商大概也不會有興趣。 四十年老國宅再過二十年會怎樣，沒人知道。 3. 物件在頂樓，天花板似乎有輕微漏水。 有三處大概手掌大的油漆剝落、一處霉斑。 4. 物件本身外推推好推滿，沒有陽台。 我想破頭想不到洗衣機可以放哪。 == 接著講優點 == 1. 地點真的很好， 離萬芳社區捷運站兩百公尺，搭三站就進台北市區。 附近環境也很舒服，到處都是公園綠地，又安靜。 雖然幾乎沒商店，但我和另一半都很喜歡。 2. 買得起。室內坪數夠。 台北市在捷運旁邊兩房實際使用 17 坪，1150 萬， 好像真的可以說超值。 兩個鐵鋁窗都外推至少 70 公分，晾衣服沒問題。 底下深度也超深到地板，還可以堆放東西 = = 3. 屋內狀況好。 屋主四年前整個重新裝潢，水電管路重做， 地板全換耐磨木地板保固十年。廚房衛浴也重做。 基本上可以直接搬進來住沒問題。 房仲唯一建議是補個防水漆可以再戰十年。 4. 住戶素質看起來還可以 雖然大樓超老舊， 無論是梯間還是地下室都完全沒有任何雜物垃圾。 也沒有被亂佔用。其實不會有髒亂感。就是很舊... 5. 關鍵設施有在更新。 電梯七八年前有換新，三菱的。 消防設施外觀看起來很舊打開來裡面也是新的，有定期檢查的章。 我有去看萬芳社區管委會的紀錄， 看起來運作的很正常，全部社區加起來公積金有個七八百萬吧。 電燈水塔等東西壞了都有在修繕。 只是我猜因為一千多戶分這些錢其實也沒多少， 所以美觀部分的問題（例如梯間油漆脫落）大概沒人肯花錢做。 只肯做人命關天的部分... == 以上狀況報告完畢 == 總之以我們 1500 萬以下的預算來說， 萬芳社區台北市、兩房、近捷運環境又好， 開價 1150 遠低於預算，這條件真的是沒得選了。 我和另一半也都是不介意老房子的人。 只是真的很怕四十年老國宅不知道會不會住幾年變危樓又不能都更無家可歸。 現在很猶豫要不要進一步談。 希望各位能給點建議。 萬分感謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.137.8.58 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675262976.A.619.html ※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:49:56 ※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:50:59 ※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 22:51:42
推 assss: 電梯換過，樓梯沒有雜物，就可以買了 02/01 22:52
推 DarkAlex: 我寧選A9新2房 下代年輕人更不能接受老房 20年後屋齡60+ 02/01 22:54
→ DarkAlex: 純自住就自己喜歡就好 但如果想邊自住邊增值 都更無望 02/01 22:55
→ DarkAlex: 房屬性你OK就買 日後整修成本不低 脫手高漲幅不易 02/01 22:56
推 yychiuchang: 去東湖看看吧，有些老公寓，雖然整棟狀況較差，但可 02/01 22:58
→ yychiuchang: 以期待都更 02/01 22:58
推 tory: 要比這便宜很難 如果頂樓沒漏水 我覺得可以考慮 02/01 23:02
推 maxidogkimo: 在裡面空間感覺起來有喜歡嗎~ 自住喜歡比便宜重要 02/01 23:04
室內是很喜歡，格局方正，雙面採光無暗廳暗室。 只是公梯間和地下室真的有夠舊....
→ lkw183: 40年、頂樓、4年前整修過，漏水的問題？ 02/01 23:06
屋內目前能看到就是幾處天花板油漆剝落， 但這我也不懂，不知道到底嚴不嚴重... 房仲是說當初頂樓只有重漆防水，耐用度大概就是五到八年。 我上最頂樓有看到正對物件天花板那塊的漆顏色不一樣。
→ maxidogkimo: 老國宅投資角度可能普通，但地點好至少也不容易虧錢 02/01 23:06
→ maxidogkimo: 個人覺得沒陽台是最大缺點，能接受應該OK 02/01 23:07
房仲還建議洗衣機可以放在增建鐵窗裡（真的放得下）， 但這掉下去會砸死人吧... ※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/01/2023 23:13:39
→ sagarain: 沒看到照片 不好說 02/01 23:09
→ popo889: 你先問自己要自住還是要投資？還是都要？ 02/01 23:09
→ sagarain: 但妳也擔心20年的問題 我個人賭不下去 02/01 23:09
推 btotfa: 買 以後換房租人 02/01 23:10
推 cancelbow: 吳興 東湖 多去看看吧！ 02/01 23:10
推 h49072002: 頂樓要自己修 社區沒經費幫妳修 02/01 23:11
推 Keade0325: https://buy.yungching.com.tw/house/5697290 02/01 23:12
→ h49072002: 我賣過 但沒賣過頂樓 02/01 23:12
→ h49072002: 那邊確實總價低又離捷運公車不遠 02/01 23:12
→ Keade0325: 看照片整理的還行 02/01 23:12
→ h49072002: 自組成的一個小社區 02/01 23:12
→ h49072002: 總價問題就買下去吧 不然木柵沒其他可以選了 02/01 23:12
→ h49072002: 要不然妳就是要買去觀星台北 但沒捷運公車又山上 02/01 23:13
推 cancelbow: https://www.591.com.tw/2S?salt=B5rb&s=ac 亂找的 02/01 23:13
推 maxidogkimo: 全台灣現在40幾年的老屋超多 20年後到時候全都60幾歲 02/01 23:14
推 Keade0325: 自住 以後租人覺得沒毛病 XD 02/01 23:15
→ shena30335: 懸空增建 聽起來真可怕 02/01 23:23
→ F93935: 松山買萬芳而且頂樓 南京東六段看看 02/01 23:29
推 shena30335: 嘛我是覺得，都要買40+的老屋的話，我會再拉高點預算 02/01 23:30
→ shena30335: 看看其他好地點附近的老公寓；老華廈價格優美一定有他 02/01 23:30
→ shena30335: 不能說的秘密，老公寓vs老華廈 我會選老公寓 02/01 23:31
推 jabari: 像是卡住的電梯？ 02/01 23:33
推 princeguitar: 為什麼是選老公寓而不是華夏 02/01 23:37
噓 suwy: 這間107年成交800萬 02/01 23:40
推 Keade0325: 不如去看看a7 XD 02/01 23:42
→ NITERRO: 外推結構安全有點怕 02/01 23:44
推 preikestolen: 台北地震也算不少，遇到大一點真的令人會怕怕 02/01 23:50
推 Axcic: 地點很好嗎？不覺得比新北第一環好 02/01 23:54
→ sdfan: 找水電去看天花板 02/01 23:59
感謝房版提點... 和家人討論後也是覺得廚房外推懸空不安全。應該先 pass 了。 謝謝大家的意見。 ※ 編輯: dezuphia (220.137.8.58 臺灣), 02/02/2023 00:07:41
→ lee1112: 家裡那邊有一戶 小時候住那 目前祖母在住 環境真的不錯 02/02 00:06
→ lee1112: 公園綠地多 老人多 XD 以後退休如果有機會想回去那養老 02/02 00:06
推 ytwu: 1150萬住20年、1150萬住30年？20-30年後大概完全無轉手可能 02/02 00:10
→ ytwu: ，看看划不划算吧。當然如果你中間轉手另當別論，可是絕無 02/02 00:10
→ ytwu: 都更可能的房子應該愈老愈難轉手 02/02 00:10
→ ytwu: 猜測上面選老公寓不選老華厦，是因為老公寓戶數少、土地持 02/02 00:12
→ ytwu: 份大，以後都更可能性比較大吧？ 02/02 00:12
推 cashliu: 國宅就算了，萬芳社區你買得下去...？ 02/02 00:15
推 ouluofei: 經過921摧殘的建物真的要考慮一下，畢竟內部的結構不知 02/02 00:24
→ ouluofei: 道狀況 02/02 00:24
→ jabari: 這時要問c大 a大了 買下來出租划不划算 02/02 01:28
推 gohit: 抱歉借問 像這樣40年的老屋 若又住了20年 那之後會怎麼處理 02/02 02:08
→ gohit: 都更無望又變危老 就這樣越放越舊是嗎？ 02/02 02:08
推 idmaker: 你這以後不好轉手哦 2房是過度型産品將來勢必要轉三房 02/02 02:23
噓 genovis: 推東湖的是來亂的吧？萬芳社區這邊素質比東湖好太多了， 02/02 06:23
→ genovis: 東湖幾乎等於新北汐止了，8+9超多，跟內湖是不一樣的世 02/02 06:23
→ genovis: 界 02/02 06:23
推 tswen: 超慘 老舊又小 離上班也遠 02/02 07:57
推 sodes: 通常心裡有罣礙的事就不要硬做 不然買了之後一直後悔 02/02 09:35
推 Fuzishan: 電梯換過 這個總價非常香 02/02 09:46
推 nitero: 這房就過渡產品讓你住個幾年在台北打拼，選A7 通勤台北只 02/02 10:23
→ nitero: 會更難翻身而已 02/02 10:23
推 pizzicato: 鍵盤內湖人又在講話了 02/02 10:59
推 RainyPillow: 環境不錯，綠覆比例高，適合小家庭，以後的事情以後 02/02 14:17
→ RainyPillow: 再說 02/02 14:17
推 TommyHil: 感覺很划算 02/02 15:56
噓 ijk1: 好慘 02/03 00:43
推 piging22: 18坪以新建案來說要買到27坪左右 將近3000萬 你有嗎 02/03 07:22