[新聞] 她做合法隔間北市擁6屋

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內文：Joanne接手公婆的老宅，合法隔間3個單位收租，租金收益翻5倍，嘗到投資房地產的甜頭
，她持續進擊，5年來在北市坐擁6屋、每年租金淨收益達145萬元。37歲的包租婆Joanne
分享心路歷程，並以自身經驗建議年輕人，若有閒錢應先投資收租，第二間房子再買來自
住。

「投資房市有兩種，有人積極搶短、賺價差，有人喜歡收租，注重每個月的現金流，而我
屬於後者。」Joanne還說，年輕人如果累積一筆積蓄，應該先拿去投資收租，讓錢能活用
，再用收租的錢滾出下一間自住房子的自備款。

1、有閒錢先投資收租，再買屋自住

「第一間房子買來自住，每個月要從口袋掏錢、繳房貸給銀行，資金被卡住了，就會不敢
投資。」Joanne精打算盤，她認為應該倒過來，先投資房地產收租，產生正向的現金流，
再加上本業的收入，較能迅速累積下一間自住房子的自備款，她自己當初就是將400萬元
的積蓄先用於買房收租。

假設買入北市捷運後山埤站總價1,800萬元的公寓產品，首購可貸8成為1,440萬元，利率2
％、貸款年期30年期計算，每月房貸本息均攤53,225元，裝潢費用基本花費200萬元，合
法隔間3個單位收租，以當地行情估算每月租金6.5萬元，投報率達4.3％，租金收入也可
負擔房貸支出。

2、找物件，大型房仲品牌資源多

身為包租婆，Joanne平時養成看屋習慣，她也建議善用大型房仲品牌，資源較充足，「小
型品牌房仲，我比較少合作的原因是資訊不夠完整透明，常常口頭講的是A，但最後卻改
口是B，耗費雙方溝通時間成本。」她說，路邊貼的廣告也只是宣傳花招，親自透過8大房
仲品牌找物件較有保障。

Joanne打開手機，有一區都是房仲品牌的App，點選信義房屋及永慶房屋，放大物件畫面
，都有3D立體圖，「遠端看屋很方便，找物件還能設定細部條件，當我看上某物件很優，
我就透過『即時聊』功能，詢問網站上看不到的物件資訊，進一步約帶看。」Joanne認為
跟大型房仲維繫好關係，自己多看屋也能培養手感。

3、堅持面對面，親自過濾租客

然而，招租這檔事，Joanne堅持親力親為。「我不喜歡透過仲介包租代管，我很注重『面
對面』，因為自己帶看房客，才能知道他應對有沒有禮貌、眼神有沒有騙人；但房仲包租
代管，他們或許會為了成交、拿到第1個月的租金抽佣，容易降低要求，未必像我這麼嚴
格篩選房客。」Joanne分析。

用高租金、親自帶看，嚴格篩選租客，讓Joanne省下後續管理的麻煩，「因為我有挑過，
我的租客獨立自主能力都很強，我就可以邊上班、邊管理房客，有幾組房客是年繳，我就
不用每個月對帳，擔心錢進來了沒，而且年繳租金的房客不會中途退租，省掉空租困擾，
讓我可以優雅的管理房客。」Joanne笑說。

Joanne投資小檔案出生：1986年生
學歷：清大經濟系、清大科技管理研究所
現職：上班族
婚姻：已婚，育有1子1女
投資心法：
買屋不衝動，投報率4.5％嚴控投資標的
鎖定北市東區老公寓，總價不超過2,000萬元
合法隔間，裝潢下重本
租金開高15％，親自帶看，精挑租客
選擇熟悉的生活圈，管理方便



心得：
請問版上各位大大
現在做隔套不是超難的嗎??

她做合法隔套是什麼意思呀??
意思是不用樓下同意，隔3間是合法的嗎??


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推 samarium: 新北市長合法99間，有什麼問題嗎？
→ toto123: Joanne接手公婆的老宅  關鍵
推 mitic1029: 賺錢就是這麼簡單
推 k0939770752: 很簡單也不難做 可惜一堆還是不懂
推 k0939770752: 台北市新增一衛浴不用樓下同意書 這樣解釋夠簡單了吧
→ CHENXOX: 接手來的房產也能算自己投資有方  幹這很會啊   笑死
推 shena30335: 資產世代的白手起家經典實例---接手公婆的老宅
推 SCLEE5566: 首先，要先能接手長輩的房產，懂嗎？
推 rainingkid: 接手老宅賣一賣直接退休了，還跟你隔間慢慢賺
推 k0939770752: 公婆又不一定會過戶，搞不好只是讓他收租，投入兩百
→ k0939770752: 裝潢，月收6.5萬，沒貸款或不用上繳年報酬率39%，結
→ k0939770752: 論，找有錢公婆真香
→ k0939770752: 現金
推 duriel3313: 看她的學經歷，也不會是個智障，房版不是很推崇高財
→ duriel3313: 商,資產活用嗎？有多少人家裡有房還搞不出東西來的？
→ duriel3313: 酸這個是要幹嘛？
推 hongdagg: 不用本錢的投資最香
→ IBIZA: 不增加超過一個衛浴，不用直下層同意書，所以原本兩間改三
→ IBIZA: 間合法
推 k0939770752: 懂的早就再做了只是方式不一定相同
→ IBIZA: 不過他厲害的地方應該是公寓套房能組兩萬以上
推 coburn: 她接手公婆的，卻在假設計算後山埤的隔套，是發生什麼事？
→ coburn: 幻想隔套嗎
→ IBIZA: 他公婆公寓也許就在後山埤啊
→ k0939770752: 不懂的版友分享再多，魯空還是有被害妄想無法接受吧
→ k0939770752: ！
→ IBIZA: 1800萬後山埤公寓頂多30坪，10坪算不小，但公寓套房租兩萬
→ IBIZA: 還是有難度
→ k0939770752: 有陽台裝潢新大套兩萬地點好應該有機會，
→ IBIZA: 他這個投報是真的很不錯
→ toto123: 大部分人生吃都不夠了 還投資??
推 k0939770752: 不過三大套和兩組兩房一廳都有人隔
→ IBIZA: 三大套跟兩間兩房，期望值差不多
→ IBIZA: 通常套房跟二房的取捨會發生在更大一點的房子
→ IBIZA: 40坪，要做五套拿不到直下層同意書，六套要通過消防檢查，
→ IBIZA: 改作三個兩房一衛，就可以避開
→ CHENXOX: 這故4狠激勵年輕人啊  根努力一輩子省吃省用到了50-60歲
→ CHENXOX: 繼承疑慘後終於成功致富1樣   笑死  不過真的這年代白手
→ CHENXOX: 起家太難實際不人口又減少不利創業 能上來屁一堆廢話的
→ CHENXOX: 窩悶也多少靠祖先庇佑  嘻嘻
推 k0939770752: 如果小坪數i大會選哪個？
→ IBIZA: 兩房吧，數量少好管，家庭也比較穩定
推 k0939770752: 果然，都選兩組兩房居多
→ IBIZA: 其實夫妻租房，很多事情就不會都叫房東來了
→ k0939770752: 不過還是有些邊租邊賣短期就轉賣會沖報酬率上三大套
→ k0939770752: ，
噓 Timetofeed: 光是看到「買房先租人，因為自住會固定開銷，不敢
→ Timetofeed: 投資」就不用看
→ Timetofeed: 下去了，房子買了你租人，你還不是要去租別人的來
→ Timetofeed: 住，朝三暮四的
→ Timetofeed: 這麼開心還能出書
推 shuichia: 她這不叫擁6屋吧，不就兩間公寓隔了7個大套出來，月收12
→ shuichia: 萬
推 gusser: 接收來的講的跟真的一樣
推 shuichia: 做成10坪大套給申請租補，租金兩萬不難
→ shena30335: 我覺得最好笑的是要拿來租人然後投資心法寫裝潢下重本
→ toto123: 同時進行啊 自己住套房 跟租客住一起
→ IBIZA: 不會啊，我也是建議沒有住大坪數需求前，自己住小屋，買高
→ IBIZA: 投報的當間出租
→ IBIZA: 雖然自己也是要住沒錯，但收六萬，付一兩萬，就是賺差額啊
→ IBIZA: 租補一個門牌只能申請一份
→ IBIZA: 要是隔幾間就能申請幾個租補，我就.....XDDDD
→ IBIZA: 更正，應該說一個獨立單位只能一份
→ IBIZA: 透天只有一個門牌，但每層樓都能申請，但每戶要能獨立進出
推 h760108: 後山埤2萬2公寓大套房，肯定是我太久沒出入租屋市場…
推 k0939770752: 我年輕剛開始的時候也是承租一萬多，自己的出租別人
→ k0939770752: 五萬多，穩穩套利，
→ k0939770752: 我朋友更狠啊！自己和女友住一間小套其他租人，完全
→ k0939770752: 不用付租金20年現在房屋都沒房貸了
→ k0939770752: 賺錢方式很多又簡單，一堆人驚訝啥
→ toto123: 是不是最終境界要跟侯友宜一樣 才是最完美的啊
→ toto123: 類似外勞 學生包整棟那種
推 k0939770752: 任何東西只要數量夠多質變都會是很驚人的
噓 zhi5566: 租屋股神: 這小錢我不屑
→ IBIZA: 侯友宜那個不只是包整棟  每一間都還獨立門牌
推 junior020486: 真的一堆投資達人
噓 musicaledio: 首先你要有一間北市老宅讓你滾錢
推 imtaku: 買房先租人，自己住父母家裡，應該是這樣吧
推 bms: 科科 板上以為有家裡支援的人很少是嗎   這種案例會越來越多
→ bms:  空空就乖乖躺平吧
推 pineapple530: 少女房神
推 migration265: Key:繼承
推 cutesuper: 不好意思 我記得只要增加一套衛浴就要樓下同意耶?
推 jc761128: 第一間先收租 睡公園喔XDD 所以是占人便宜 這樣也能教學
→ IBIZA: 不好意思你記錯了
→ IBIZA: https://reurl.cc/deR4lz
→ IBIZA:   本市集合住宅之公寓大廈室內裝修涉及增設 2 間（含）以上
→ IBIZA:   上廁所、浴室，造成分間牆變更者。
推 cutesuper: 謝謝解答
推 spermbox: 空空：阿姨我不想努力了