Re: [閒聊] 平凡人的一生就是一輩子存錢養房嗎

[kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)]

以台灣六都整體現在來看

租金3% 要加成 2.5%年增

然後房價也是2.5%年增


然後免稅額 也計算下去


第1年租金36萬
第15年50.8萬
15年租金約651萬

簡單算免稅額差不多抵銷持有稅
15年來均化20萬收入的稅金
算20%的稅就是4萬
自住實質持有稅率 大約千分之2
剛好差不多


15年均槓桿是 3.75倍






※ 引述《snaken (snaken)》之銘言：
: 雖然看起來像是廢文，但還是忍不住想要回一下
: 先做一下幾個基本的假設
: 你現在手頭上有400萬，
: 且每個月有 6萬 可動用現金，以面臨著兩個抉擇
:    a. 買個2000萬的房子，然後6萬都拿去繳房貸
:    b. 花個3萬租房子，剩下3萬定期定額丟入0050
: 你會上來問這個問題，
: 我相信要叫你把400萬拿去買任何債卷或是股票應該都不可能
: 所以當作你跟我老目一樣都擺定存
: 那我們開著後照鏡來看看，如果你的兩個策略執行15年會長怎樣。
: 先看b.
: 0050我們抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手續費為0
: （綠角流的標準做法）
: https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: 到期之後，你的資產總值約為1193萬，IRR是5.39%
: 有投入房子的假設就複雜一點了，我們假設房價2000萬，30年8成2%
: 這應該是標準的做法。
: 由於我們要計算IRR，所以先給你一個觀念：
: 買房自住視同租給自己
: 你的每個月租金要設定多少不影響期末現金，只影響IRR的計算
: 因此，這邊我們設定3萬作為你的每月租金，年稅金我抓1萬
: 賣出時的房價大家一定各說各話，所以我會列幾個版本，分別是
: 1. 2000賣出 (0%)
: 2. 2500賣出 (1.5%)
: 3. 3000賣出 (2.7%)
: 括弧後為15年的平均年增率，當然如果你相信這個數字是負的，
: 那你一定是對的
: 期末現金扣掉一開始400萬的頭款以及 IRR 計算後結果如下
: 1. 2000w: 682w  / 1.17%
: 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: 都可以年收300了，自己判斷哪個策略適合自己。
: 投資策略都不難，難的都是跟自己的情緒對抗而已。
: 順便附上計算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下載來用。
: 這都最基本的excel 公式而已。
: https://reurl.cc/a1G5e4
: ※ 引述《hesitates (....)》之銘言：
: : 從小努力讀書
: : 好不容易30多歲也終於拼到年薪300了
: : 存了頭期款買房
: : 每月房貸5、6萬
: : 聽起來還有錢過其他生活
: : 但想起來其實不然.........
: : 等我退休時
: : 這間房也40年屋齡了
: : 到時還敢住嗎？？
: : 到死之前勢必至少再換一次房......
: : 而且退休後也沒收入了
: : 所以在我買第一間房之後
: : 除了繼續付第一間的房貸
: : 也要開始存第二間房的錢了 （第二間頭期款+貸款，或第二間退休房一次付清）
: : 等於要有付2間房貸的能力
: : 一個月10幾萬就去了
: : 覺得就算年薪300
: : 日子其實還是過得很吃緊
: : 一輩子就是存錢養房當房奴
: : 有人有這樣的感嘆嗎 ！？

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推 snaken: 我了解你的算法，
→ snaken: 税跟房租通常我直接在表格中微調打數字。畢竟直接用線性年
→ snaken: 增有點怪，難道我今年房租1萬明年改收10250XD, 比較一般
→ snaken: 做法都是幾年調一次吧
推 frowning1226: 看了一下真的是儲蓄率有夠高= =
推 TheDream: 六都加新竹，"未來15年"的租金與房價漲幅才會有 2.5%？
→ kusomanfcu: 年化年增
→ kusomanfcu: 這保守估計而已
→ kusomanfcu: 第一年36萬 第15年50.8萬
→ kusomanfcu: 這個價位持有稅其實和房貸利息抵稅差不多
→ kusomanfcu: 手頭上有400萬的人 我估20%稅率抵稅應該也可以了啦