[心得] 房貸指標利率的變動-魔鬼藏在細節

[bear119 (Bear)]

在2021年前辦了貸款,當時也比了利率,拿到了當時的地板價1.31%,也比了開辦費等等,
國泰人壽給的條件都不錯,最後就跟國泰人壽辦了房貸
沒想到在幾次升息後,利率和同期的朋友比較後,發現竟然比大家都還要高,
目前已經升到了1.99%,還不含這個月的升息,明明很多朋友還在1.93%多
到底魔鬼在那裡呢?實在百思不解,明明借款前已經做了很多研究了...

在房貸大概有幾個項目是大家在貸款時的考量.
1.寬限期:這個就是指申請貸款後,幾年後會需要開始償還本金,有人愛越長越好
         有人則只要撐過前1,2年就好了,快點還本金比較實在
         不過這個大概都是2年或3年的差異
         這功能主要還是在前1,2年沒算進來的費用太多了,比如裝潢要多花很多錢 XD
2.提前清償:在年限內,一般是2年或是3年不能提前清償,也就是一次還完錢或是轉貸
           都是會被罰款的,金額都很大,所以不可能在這段時間還款的
           當然要越短越好,以免像我當初一直問業務員都避開不說,
           想說沒差,結果被綁3年,想轉貸都沒辦法
3.開辦費:雖然是沒多少錢,能省下來也是不錯的,但要小心貪了這種小便宜
         結果賠了後面更大塊的利率啊...

再來就是我先前沒注意到的細節,爬文也沒看到有詳細的解釋說明,提供給大家參考
4.指標利率:
  一般基準利率都會有一個參考公式,比如十大行庫或是六大行庫等等,最好的應該是郵局
  的利率,因為它通常都很低....
  但還有一個小細節是採用固定利率或是機動利率來調整,國泰人壽因為是固定利率的原
  因,在升息階段時,10大行庫的固定利率都比機動利率還要高,就產生了不少利差了....
  這個也很奇怪,目前官股的固定利率都比機動還要高,但民營的剛好相反
5.加碼利率:
  在另外的加碼利率上,當然一開始能越低就越好,這樣唯一能影響的就只有指標利率了
  也就是實際的利率=指標利率+加碼利率
6.季調整或月調整:
  這個東西其實完全沒意義,銀行早就算好好,目前看到的都是在1,4,7,10月調整利率,
  為什麼呢?因為央行理事會在3,6,9,12月開,所以了不起就差一個月的調整金額.


這次也只能算學個經驗了...畢竟第一次貸款...  >_<

提供我看到的幾家銀行的指標利率計算方式給大家參考
國泰人壽 台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、台北富邦銀、兆豐商銀、台灣企銀及
         中信銀十家行庫 (扣除利率最高和最低各兩家)
         於中央銀行網站公告之一年期一般定期儲蓄存款固定利率(取小數點後2位，
         第3位起四捨五入，以下同)，以剩餘六家銀行之簡單算數平均值計算。
華南銀行 本行、台銀、土銀、合庫、一銀及彰銀等六家銀行之「一年期定期儲蓄存款固
         定利率」
合庫     台銀、土銀、華銀、彰銀、一銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款機動利
         率
中信銀   臺銀、合庫、土銀、一銀、彰銀、華銀、台灣企銀、國泰世華、兆豐國際商銀
         、台北富邦等十家本國銀行之一年期固定利率定儲平均

※ 編輯: bear119 (61.216.73.169 臺灣), 03/31/2023 14:00:39
→ IBIZA: 每家銀行參考的指標利率不一樣, 有些參考台銀定存 有些郵局
→ IBIZA: 定存 有些N家行庫定存 有些自家行庫定存
→ IBIZA: 調整之後就有高有低
→ IBIZA: 我安泰已經漲到2.03%, 比我另一個玉山1.98%高0.05
→ distellable: 請問房貸信貸廣告中 銀行寫的利率x.xx%起 是指加碼
推 askachage: 才0.06%的差異就這麼在意，表示你會窮的很穩定
→ distellable: 利率 還是 指標利率+加碼利率?
一般都是指指標利率+加碼利率
→ IBIZA: x.xx%是加碼過的, 但有時候是前幾個月或一年的優惠利率
→ IBIZA: 不過x.xx%不代表每個人都能拿到最低
→ gname398: 說真的才升個幾碼會痛的，代表你超出能力買房了。
→ IBIZA: 會不會痛 跟 為什麼讓他貴 是兩碼事
→ qoo456alex: 某樓吃飯都不用看價錢？餐餐吃米其林啊，蛤？不能餐餐
→ qoo456alex: 吃米其林？比什麼價錢，那你應該超出能力吃飯了
感謝相挺,幾本上本來就是能省多少就多少,省錢永遠不嫌多
※ 編輯: bear119 (61.216.73.169 臺灣), 03/31/2023 15:14:36
推 Timetofeed: 原來萬分之幾的利率差額可以吃到米其林，科科
→ k94040129: 如借1000萬，1.31%跟1.99%比一個月才差了$3304，
→ k94040129: 米其林有這麼便宜？
推 Kayusumi: 這樣一年也是差個萬把塊啦
→ iloveapple: 兆豐最少 1.935%
推 CaLawrence: 米其林三千塊就有了阿 侯不熊不就三千多一餐
→ CaLawrence: 才差三千xdd 我覺得三千不少了吧
→ gname398: 會去計較貸款利息一個月多3千多，然後吃米其林侯布雄？
推 audibmw888: 還有分本金均攤跟本息均攤勒～
推 CaLawrence: 我前兩週剛吃啊 怎麼會沒差真想不透欸 一個月三千多
→ CaLawrence: 一年三萬多快要四萬了 年薪兩百萬 2%的變動量
→ CaLawrence: 你老闆砍你2%薪水你會說沒差沒差嗎
→ k94040129: 樓上舉例怪怪的，跳漲1.99%是已發生的事情，老闆會不
→ k94040129: 會砍他薪水是未發生的，不過應該有更好的比較。
推 mcgrady12336: 真的有人一年沒差那幾萬唷？那不然給我好了反正你
→ mcgrady12336: 沒差
→ toto123: 受薪階級一定有差
推 hdw: 有錢人也是很會算的好嗎??是自以為厲害的人才不算
→ hdw: 更何況有時候就是心情問題而已啦!!能地板價就是爽
推 ivam: 推樓上爽