[請益] 舊透天持有成本

[licklabium (2022mondeo wagon hybrid)]

     今天看了幾戶二手屋，有一戶是大樓一樓，但有非常大的地下室(二十幾坪)

     講話還會有回音，房仲說這是有產權的，不過沒有讓我看到所有權狀

     地下室有門可以打開，就是社區地下停車場，另外還有一個門是封起來的

     我覺得應該是「防空避難所」，因為地下室沒有廁所

     問了房仲可以怎麼設計，他也說不出個所以然，加上價格也不漂亮，就放棄了

     接著房仲帶我們到另一個大型社區看一樓店面

     附近整個社區應該有好幾百戶，但整個附近竟然只有一間早餐店

     和準備開一間便利商店

     房仲說這兒沒什麼商機，24坪的店面，店租恐怕不到兩萬，也就放棄了

     最後帶我們到一個需要感應etag，有管制的山莊，看一間電梯大樓

     前屋主應該是投資客，全戶粉刷(客廳底部竟然已經有壁癌)

     全新一字型廚具，重新鋪超耐磨地板

     不過冷氣、浴室、電線都沒更新

     房仲說這一戶大概可以租到二萬三以上

     我查了591，有一戶類似屋況，租二萬，五月掛租，目前還沒租出去

     不過山莊內環境真的挺漂亮的，也有超大地坪的豪宅區和幾面網球場

     出入還有兩個警衛亭管制，有點動心

     最後，我們找了另一個房仲看了一個田間的社區三樓透天厝

     目前有四戶正在掛賣，最高價和最低價，開價差了二百萬

     我找了開價最低的那戶看，屋內有些地方有壁癌，裝潢有些老舊

     因為沒有管理費，所以社區走道地磚都長了些草，賣像沒有很好

     頂樓已經有做全包的鐵皮防水

     去年這區實價登錄成交價是8萬/坪以下，現在開價都在15萬/坪以上了

     最近一戶剛成交，成交是11~12萬/坪之間

     想請問大家的是，像這樣的透天厝，長期持有的成本，和社區大樓或是公寓相比

     在初期的基礎工程裝修、維護成本上，會有什麼明顯的差異呢?

     如果要下斡旋，有什麼需要注意的事項呢?

※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:06:10
推 cutbear123: 房價這麼低你捨得一坪花10萬去裝修嗎
   不會，我買舊公寓也不會一坪花十萬去裝修…

推 Brioni: 老式非社區性透天的稅、管理費、裝修限制應該是最少的
   我自己是在想

   (1)入手價是今天看到最低的，即使不會漲，應該也不會有跌的問題

   (2)頂樓已經全部鐵皮屋，加上兩側又有別戶，應該沒有維修漏水問題

   (3)沒有管理費和管委會

   只是擔心是否有我沒有想到的長期持有成本呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:50:36
推 dir2007: 親戚家一樓也有地下室，當初跟建商買的，有產權無誤
   了解，那請問沒有廁所的地下室，有辦法興建廁所嗎?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 18:58:48
推 grotwpig645: 有漏水修起來成本就高了
推 stealk: 廁所直通污水下水道or 先小化糞再出去都行
→ Brioni: 大樓房屋稅也比較高
推 DwyaneWade: 比大樓低很多，尤其有點年紀的透天
推 sony0955: 舊透天... 你有準備裝修費嗎？先整理浴室......
→ sony0955: 還有外牆 防水 壁癌處理。有錢就買吧。
推 sony0955: 我行不啷噹花了一百萬吧。外牆防水 頂樓鐵皮......重做
→ sony0955: 防水。很多都我自己來 有錢請統包。我搞的非常心累
      我先前也是自己弄過一間舊公寓，邊間，所以全部牆打到見底

      切窗框重做氣密窗，管線全部重拉，內外牆做防水

      外牆再做鐵皮包起來，前後陽台做平排窗

      不過這一間透天是中間戶，只有前後陽台，頂樓也已經做好鐵皮了

      不知道這樣還需要有什麼地方做防水呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:14:05
推 sony0955: 中間戶就剩廁所了。處理完應該就不太有問題了  。反正
→ sony0955: 頂樓有加蓋
      我打算處理好壁癌，水、電全部走明管，盡可能不敲牆

      天花板如果要拆除，就做輕鋼架就好

      不做木作，家具可能去家具行買大陸家具現成的

      燈具全換，全戶油漆、換全套廚具、電熱水器兩套和IH爐

      至於冷氣，看起來目前好像還OK，想暫時撐著就好

      這是目前的想法，不過還沒和屋主談好金額就是了
※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:28:58
推 MaxA: 我個人是喜歡透天，真的有問題整理起來會比大樓或公寓簡單
→ MaxA: 很多
    我自己也喜歡沒有電梯的透天，但很多人都說透天整理起來很貴

    如果室內實際坪數相同，兩者在整理上會有很明顯的價差嗎?

※ 編輯: licklabium (111.248.109.159 臺灣), 06/11/2023 22:39:31
推 sony0955: 不過有時想想 就看自己接受整理到怎樣的程度...
→ licklabium: 的確如SONY大所說，看自己能接受到什麼程度了
推 TFK822: 想了解+1
推 frank111: 看買來要幹嘛?自住或租人有不同的玩法
→ frank111: 實登8萬的地方應該也不好租，偏鄉人少需求太少
       的確是如此，社區內有屋主是租給附近工業區的公司，當員工宿舍

       投資報酬率還挺不錯的，不過似乎不是每一戶都能租給公司當員工宿舍

※ 編輯: licklabium (163.20.143.253 臺灣), 06/12/2023 11:49:01
推 F1239810: 老透天要注意有沒有做污水下水道，或是有沒有預留空間。
推 rockhart: 老透天真的要對整理房子有興趣跟肯下去學才適合住，整理
→ rockhart: 起來很有成就感，住起來很舒服；如果要出租，只要不漏水
→ rockhart: ，簡易整理+便宜傢俱投報率都不錯
      老屋裝修真的要學，很多知識自己懂才不會被當韭菜啊
※ 編輯: licklabium (111.248.108.161 臺灣), 06/18/2023 20:45:31