Re: [苦惱] 幫我爸媽問...

[ishare (小胖)]

※ 引述《tainanuser (南南南)》之銘言：
: 晚上失眠睡不著，順便打字回一下......
: 整理一下R大的重點：
: 1. 姑姑、姑丈名下有兩棟房子，分別各貸款400萬及800萬。
: 2. 姑姑有一女兩男，女生出嫁，男生則是32-35歲。
: 3. 原PO老爸要將保人轉換給姑姑女兒被拒絕。
: 4. 原PO老爸是屬於極度節儉型。
: 5. 姑姑跟姑丈經營自助餐，生意普普。
: 根據上列重點，可以歸納出一些狀態：
: 1. 舊房子自己也知道剩餘價值不到兩百萬，竟然還敢借800萬買房？估算買房的成交價錢
:    可能花到千萬？經濟狀況不好，住的也太闊氣了吧！
: 2. 姑姑的女兒不願意承接你老爸的保人，就大概知道他女兒連自己的老爸老媽都信不過。
: 3. 他們家的事，還有兩個兒子在啊！而且已經成年，以家庭關係，根本輪不到你老爸插
:    手，更何況還要拖你叔叔下水，從你叔叔的角度，你老爸太沒有兄弟情了吧。
: 4. 你老爸現在的狀態，絕對是瘋狂狀態。一個極度節儉者，忽然間要奉獻出兩百萬的積
:    蓄？而且也大概知道是杯水車薪的狀態下，只能說精神狀態已經有問題。除非你姑姑的
:    狀態，已經是要達到滅門的狀態，不得不救？
: 假設原PO叔叔不願意淌渾水，原PO老爸在這件事情，大概只能這樣幫忙：
: 1. 貸款800萬的新房一定要儘速賣掉，因為這個房子的債務壓力最重。每個月光是本金加
:    上利息，就要四萬多元。而且鄉下地方新屋比較值錢，目前盡快賣出，可能還有機會
:    拿回一兩百萬的頭期款。並且全家都搬回舊屋居住，不要再住在新屋裡。
: 2. 賣屋如有剩餘所得，就先去繳交舊屋的貸款，如果賣新屋沒有剩餘款項，搞到後面連
:    舊屋也繳不起，那就是只有被法院拍賣一途。但是被法院拍賣，假設只有賣出兩百萬
:    那剩下的債務，不就是400-200＝200萬，這些錢銀行還是會向原PO老爸要的。
: 3. 開家庭會議時，要求保人一定要改成姑姑的小孩，無論那一個都行，畢竟這個是他們
:    家的事。
: 4. 假設前面1-3項都已經完成，舊屋被拍賣前，原PO老爸可以帶姑姑跟姑丈，去法院公證
:    舊屋的房屋租約，最長可以15年有效。私下有公證人的租約，最長則是五年。最後就
:    是繳不出房貸，房子被法院拍賣，但是一定是不點交(買賣不破租賃，法拍也是)，所
:    以很容易拖到三、四拍，其他人也不會有興趣，因為誰要等14-15年才能交屋的房子？
:    原PO老爸就可以用很低的價錢，買下這個舊屋。當然如果是在查封之後，這樣的作法
:    是會被銀行，向法院申請排除掉，所以會變成無效。如果還沒有查封，原PO老爸就是
:    要按契約規定，每月匯錢進入姑姑或姑丈帳戶，有實際交易來主張權利。


依照目前民法866條1項及2項規定:
  (1)不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使
     用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。

  (2)前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該
     租賃關係後拍賣之。                      ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
     ^^^^^^^^^^^^^^^^^

基本上抵押權設立在先，房屋租賃成立在後的情形，你即使去立一個有公證的租約，
在拍賣時，銀行只要主張抵押權受有影響，就可以聲請法院終止該租約，不然大家
在設立抵押權之後都這麼幹，銀行不就成了最大的阿呆。




: 其實你姑姑、姑丈已經債臺高築，會這樣消費買房子，大概就知道對於抵抗誘惑能力很
: 差，所以還會上酒家。說句老實話，這樣的人不值得幫，而且也幫不完。原PO向自己老
: 爸、老媽借錢買房子吧？我想這筆錢你借完後，人家看你們家手上沒現金，可能以後理
: 都懶得理你們.....
: 以上為個人淺見，提供您作參考！
: ※ 引述《radstar (期待)》之銘言：
: : 感謝各位版友，每個人給我的每一句話我都有看<(_ _)>
: : 會整理一下給我爸（不過會不會接受就他的事了...= =）
: : 最新情況：
: : 嗯，我又問了一下，現在情況是這樣的
: : 我姑姑他們有兩棟房子，舊的還有四百萬，新的還有八百萬（這...）
: : 然後我爸當的是舊房子的保人，新的我不知道
: : 現在我姑姑跟我姑丈在賣自助餐，說生意勉勉強強
: : 可是問題是房子的貸款還不出來
: : 估計拍賣的話應該只能拿到兩百萬（南部鄉下地方）
: : 我老爸想這麼做，但是還沒問我叔叔的意見
: : 我們大家都在猜以我叔叔的個性應該是絕對不會出
: : 只是我老爸很一相情願的覺得我叔叔會幫出= =
: : 之前付不出來的時候我叔叔就想叫他們把兩棟房子都賣掉，
: : 然後看能還多少就還多少，不然那個貸款是很可怕的
: : 說都沒有錢了還想住好房子這根本就不對呀= =a
: : 推 Innnn:我很好奇你姑姑怎麼說?為了自己的房子寧可犧牲兄弟的婚姻嗎?  09/30 13:37
: : 我也不知道我我姑姑的態度...只是之前有來借錢被拒絕了
: : 因為那是無底洞...填不滿的= =
: : 推 carrieC:教育爸爸不要為了第三人和老婆吵架,那樣很不值得也不划算   09/30 13:39
: : 我老爸比較重感情...他跟我媽也是常常吵架的夫妻
: : 怎麼說，他們兩個個性就是南轅北轍= =a
: : 為什麼會結婚我也覺得滿意外的...
: : 推 saapf222:賣房子+1 姑姑沒生小孩嗎???                             09/30 13:39
: : 講到這個就無言了，我姑姑有三個小孩，兩男一女；應該是65～68年次間
: : 女生嫁人了，兩個男生現在應該是在工作，不過都是做很普通的職業
: : 在做什麼我也不知道，一個之前當廚師，另一個之前肝硬化在家....
: : 現在好像好一點出去找工作了。
: : （被我姑丈帶去酒店，染上酒癮後喝到酒精中毒......）
: : 之前我老爸想把保人身份轉給女兒，可是女兒不要。
: : → srf:你爸很顯然認為這親戚是家人  但你們不認為是                  09/30 14:52
: : 我覺得我爸比較重感情，我媽比較重家庭= =a
: : 我媽比較會理財，我爸投資比較會賠錢....= =a
: : 錢是我爸的，我媽現在沒賺錢，然後偏偏我爸又是很節儉又愛唸的人
: : 這筆錢繳下去我老爸一定會整天喊沒錢（其實現在就整天喊沒錢了= =）
: : 然後什麼都不敢用，什麼都不敢吃......
: : 兩百萬我們家其他投資的東西應該可以勉強湊到，
: : 不過就等於我老爸這二十年來存的東西都付諸流水這樣（好像也沒辦法）
: : 是要看怎麼樣才能傷害損到最小...
: : → vicke:把房子買下來租給姑姑一家收租金？                          09/30 14:54
: : 不太可能...現在就付不出錢了，買下來一定不可能給我們租金，
: : 這也是我們為什麼那麼反對的原因。
: : 推 shishiQ: 姑丈待遇好的時候，有對你們家很好嗎？                   09/30 15:19
: : → shishiQ: 如果沒有的話，為什麼歹康欸代誌就有你家？               09/30 15:20
: : 以前我們家買房子的時候曾經跟姑姑借過25萬，不過也還清了
: : 當時也曾買過他們銀行的二手車，好像幾千塊而已
: : 其他就是之前狀況好的時候每次去都會給一些東西這樣
: : → tompy:而且你確定你姑丈是真的沒錢嗎 還是沒錢過原本的生活而已     09/30 15:23
: : 不知道= =a
: : 我覺得一半一半耶，因為是真的沒錢，但是房子還不賣就很怪
: : 推 dodoru:為什麼會冒出一個叔叔                                     09/30 15:25
: : → dodoru:叔叔知道一定想說： X ! 關我屁事!!!                       09/30 15:25
: : → seay:結果他爸想到的減少損失方是就是叫他叔叔一起出XD 這哪招啊？  09/30 16:17
: : → seay:叔叔哭哭：關。我。屁。事。                                 09/30 16:17
: : 我也在猜這應該是他想講的話XDD，這星期我老爸回老家就有解了
: : 推 fxm900202054:你在台北很黑皮 我在家快瘋了                        09/30 17:30
: : 這是我弟，整天在家裡被大人煩的苦主XD
: : 推 seeress:會不會是分家產的時候沒分給姑姑心存愧疚？                09/30 18:35
: : 我爺爺奶奶都在...還沒什麼分家產的問題= =a
: : 推 aishidelu:推fuyuko大~ btw,你爸應該是跟該姑丈感情很好吧才會當他  10/01 00:01
: : → aishidelu:的保人,搞不好以前有結伴去那些玩樂場所還姑丈買單?      10/01 00:01
: : → aishidelu:若是有拿人好處,那現在拿錢出來幫忙比較說得過去         10/01 00:02
: : 這絕對沒有...我老爸不菸不酒，純樸誠懇踏實的鄉下人（？）
: : 他的興趣就是賺錢存錢跟想辦法得到很多很多的錢= =a
: : 他薪水在南部也不算低了，可是就是什麼都覺得很花錢
: : 平常他幫我們買的一餐大概是一個人50元左右，他自己吃更省= =
: : 以前出去城市一餐一個人吃超過一百五就不高興
: : 近年在我媽的教育（？）下大概放寬到一餐兩百五了XD
: : 省到莫名其妙亂七八糟= =
: : 看到我買一支29元的原子筆會說我亂花錢Orz.....（小抱怨XD"）
: : 補充的大概就是這樣吧= =a...
: : 我老爸跟我叔叔明天都要回老家，到時看他們怎麼聊了╮(╯_╰)╭
: : 希望我爸不要起笑還去當另外那間八百萬的保人，那債務一定壓到我們這代來Orz...

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 111.240.55.114
推 tainanuser:銀行可以排除租約，但是申請程序，通常會拖很久。有時
→ tainanuser:到三拍還無法排除。另外就是如果租約又混債權時，也就
→ tainanuser:是房客跟屋主間又有債權糾紛時，搞不好拖到拍賣完....
→ mayko:房客如果也是債權人之一的話,搞不好拍賣還有優先購買權.我姑
→ mayko:家的case是我姑借錢給建商,建商把精華區1F的房子給她們住,房
→ mayko:租當每個月還我姑的利息,結果該建商倒了,法拍她有優先承購權