[心得] 住房問題的兩道匯流

[stevegreat08 (仁慈的暴君)]

住宅問題與就業問題，直接影響民生，

板上已經一堆人說出「有問題」，也有不少人「指出問題」，

當然也有「如何解決問題」的討論。


就業問題：

短期是社會福利的問題，長期仍然要回歸市場面的，

基本上只要景氣好轉，失業並不會是個太大的問題，

反而問題會出現在「物價膨脹」上。


住宅問題：

短期是社會福利的問題，但是長期來看是否真的是市場面？

我質疑的是，房屋並當做「資產配置」的需求，

比當做「住宅用」的需求更為旺盛，是否真的能依照價格機制做制衡呢？

假定，房屋市場需求分成兩種，一種是拿來自住用的，一種是拿來投資避險用的。


前者對於「自住用」的房屋，可以用「買」或「租」的方式為之，

但是這種人往往是弱勢的，幾乎是只有能力「租」，而不能「買」，

因此其直接影響應該是「租屋」市場，而非買賣房屋的市場，

若有這種超額需求，利用「社會住宅」來提供，這屬自然。


但是後者對於「投資避險用」的房屋，大多是用「買」的，

而且常常會借錢買，譬如「以屋養屋」這是一個很正常的作法，

但是這會產生債信的問題，因此風險會提高很多，利率自然也會提高，

再假定，投資房屋是靠出租給他人，賺取租金，即是投入「租屋」的供給，

此時，若租屋市場是超額需求，需求者「願」付價格提高，自然會提高供給，

但是需求者「願」付與「能」付是不同的，只有是兩者都成立的才是真正的需求。

需求者實際上無法支付供給者人，此時租屋市場的供給自然也會減少，

實際上，房屋市場就只剩下避險了，這是屬於「投機性」，

換言之，只要有其他利潤更高的，自然會往其他資產部位跑，也屬自然。

因此，房價看漲的主因，是「投機性」高，但這是景氣好的狀況，

一旦景氣衰退，投機性作用減少，市場自然會回覆該有市場的樣貌，

不過，我想「遠水救不了近火」，而且代價太高，

要處理這類問題，應該要注重在「社會住宅」的問題，非打壓房市。


這類的政策，應該要定位在社會福利政策，不是經濟政策。

兩者差別在於「收支平衡」的問題，

前者往往會是赤字的，但後者必須至少損益相當，甚至要盈餘，

再者出現一個問題，短期，政府要如何能興建足夠數量的空房，

長期，政府的土地從哪裡拿？從民間徵收或設定地上權？資金從何進來？

短期而言，是數量上的問題，長期而言是償還的問題。

那麼政府到底要如何籌措所需要的資金與土地呢？

社會福利要有經濟成長做為支撐，經濟成長又是以社會福利提升為基礎，

這兩者不是「完全替代」的。


我的想法是，設定這公法上的地上權，或興建社會住宅時，

可否推動這類的「不動產證券化」來籌措資金呢？

作法是：

將興建社會住宅或設定這類地上權的金額分成若干股份，

由人民去認股，但是會相當程度限制可以認股的股份，

租金做為分配股息的依據，並給予部份減稅的獎勵，

而人民都可以去租用這類的社會住宅，租金就依照坪數與交通地帶區別。

這有兩個好處：

其一，沒有償還公債的問題（因為它是股份）。

其二，依然可以具「避險」功能，可以讓每個人進行投資，漲幅應該不大。

其三，由政府可將管理權給「社區」選舉的委員會自行管理。

其四，還可以規範保留盈餘，增加政府收入投入社區經營。


已上市我最近忽然有的新想法，請各位看官隨意看看就好。

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我們只有在這個時候，這個地方，
被正在這裡的我們互詡為天才，走出面前這扇門，
我們就什麼都不是，只不過就是個人，而不是我們。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 61.60.212.162
推 downtoearth:有個建議，如果已經有類似這種具體的
→ downtoearth:構想，不妨直接貼到羅智強的FB去
→ downtoearth:搞不好是一個相對直接的管道
→ stevegreat08:了解,我是我不曉得這樣的建議,
→ stevegreat08:是否可以如那種新光r1,r2穩健呢?
→ downtoearth:有個問題，你發行的"股份"收益的來源
→ downtoearth:是租金，如果收益太低，那不會有人
→ downtoearth:購
推 downtoearth:而這是社會住宅，租金方面不可能高
→ stevegreat08:那如果說，附加減稅優惠呢？
→ stevegreat08:再者租金能多低呢？看地段吧（當然是
→ stevegreat08:活機能而言），況股利是每年發的，
→ stevegreat08:況有新光R1R2、國泰坐例子，這樣呢？
→ downtoearth:新光R1R2的例子我不清楚
→ downtoearth:但是如果我們現在說的是社會住宅
→ downtoearth:那這個住宅的租金就不可能跟市價一樣
→ downtoearth:高，如果要有吸引力，那這個%數
→ downtoearth:最少就要比各類公債高，如果有哪位
→ downtoearth:比就有具體概念的，可以幫忙算一下
→ downtoearth:而如果我是持有人，我要贖回呢?
推 downtoearth:如果流通性不夠，也不能當成有效的避
→ downtoearth:險或投資工具..?
→ stevegreat08:避險工具本來就是為了保值與固定股息
→ stevegreat08:倘若能夠符合這兩個條件,一定程度下
→ stevegreat08:應該寧可投資這種證券基金而非儲蓄吧
→ stevegreat08:假使股息殖利率有3%,以目前銀行利率
→ stevegreat08:應該是可以考慮的吧
→ stevegreat08:何況就新光R1R2而言,價格坡動低,
→ stevegreat08:固定配息有到4%,若加上有減稅優惠等,
→ stevegreat08:這不失菜籃族與上班族無法時常操盤,
→ stevegreat08:卻又可以領比儲蓄更高殖利率的股利,
→ stevegreat08:我爸的操盤十分保守因此幾乎很少受到
→ stevegreat08:美國那次金融風暴,這不失一個例子,
→ stevegreat08:況新光,國泰是兩家大型公司,
→ stevegreat08:以他們不動產收益率作抵押應該是足夠
→ stevegreat08:,那麼政府若真把這些基金變成股份,
→ stevegreat08:是否可以利用政府信用與減稅兩項,
→ stevegreat08:使殖利率相當程度的提高?
→ stevegreat08:不過還是要計算台灣人的投機性等,
→ stevegreat08:雖然如此,可是股份劃分後人民要進行
→ stevegreat08:資時,不用擔心房價高買不起,
→ stevegreat08:又有政府信用支撐,除非台灣破產,
→ stevegreat08:否則應該可以吧,但是台灣破產的前提
→ stevegreat08:是股市大挫,匯率崩盤,否則應該很難吧
→ stevegreat08:因為台灣央行的歷次總裁做的都不錯
→ stevegreat08:如果身在美國我不會提出這樣的想法..
推 downtoearth:社會住宅跟新光,國泰的不動產的獲利
→ downtoearth:方是不會相同，除非你設想的機制中
→ downtoearth:我買了一張這種東西也享有了該土地持
→ downtoearth:份
→ downtoearth:一般的不動產獲利方式除了租，還有買
→ downtoearth:賣，社會住宅的獲利方式只有租，還只
→ downtoearth:能租的便宜
推 downtoearth:我沒有直接認為社會住宅的獲利不夠
→ downtoearth:吸引投資人投資，因為我並不清楚
→ downtoearth:確實數字是多少
→ downtoearth:但我確定獲利率必須要保持一定的水準
→ downtoearth:最少要能打敗通脹率才行
→ stevegreat08:我知道,那若加入租稅減免呢?
→ stevegreat08:殖利率,稅率,物價通膨率能否相當程度
→ stevegreat08:的作一些抵換,不是直接抵就相對而言?
推 downtoearth:這得精算才有答案了
→ stevegreat08:了解,謝