推 umii:推... 06/08 00:36
→ miaul:推~ 06/09 01:47
租約是否一定要有書面
租賃，屬於契約行為的一種。大部份的契約行為，只需要口頭
約定就能成立，並且生效。例如買賣就是一種契約行為，買報紙、菜攤上買菜等等…都是
買賣的一種。如果隨便買個東西，都得要雙方簽契約書才能算數的話，那麼恐怕我們逛街
、買菜時要帶的契約書，比要帶的鈔票不知道要多了多少！ 所以基本上，在租賃關係中
，房東、房客之間只要把房子、租金講定，縱使未簽訂契約書，雙方都會因租賃關係有效
成立而受拘束，不得任意反悔，否則就得負擔法律上的責任。不過就租賃期間，因民法有
特別規定，所以有無書面契約便會對雙方的權利義務有極大影響。
租約是否非經法院公證不可
很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別
，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要
公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，
可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。
民法第四百二十五條 買賣不破租賃
更精確的說，民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這意思
是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即
房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東
自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待做任何行為）。 但是，民國八十八
年新修正的民法第四百二十五條對適用範圍作了限制，將不定期租賃契約及逾五年定期租
賃契約而未經公證者排除在外。換句話說，如果所簽訂的租約是不定期租賃契約，或是五
年以上的定期租賃契約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住
為理由，而對抗新的房屋所有權人。因此，在以上兩種情形下，房客將處於不利的地位，
這大概是修法時為了解決假租賃的情形而未考慮周全之處。
我是學校負責校外賃居業務工讀生
手頭上有教官提供的法律資料
PO給大家做參考～～
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