[法律知識] 房東到底應不應負責例如燈管的更換

[yiwern (ABCD)]

實在受不了版上一些房東的錯誤觀念。

我自己是房客，但我父母是房東。

我國民法對這個主題自有規範。偏偏一些房東整個活在自己想像中。
所以我就直接以體系告訴大家這個主題的答案。

規範依據：民法第四百二十九條。關鍵字：租賃物。
法界通說：租賃物包含本題所說的燈管、熱水器等設備。租約中所謂「房屋」，若無明講
排除燈管，那麼也包含在「房屋」修繕的概念範圍內。

講解：如果依照租約規定，被理解力低的人亂解釋，自認為房東只應負責房屋的水泥結構
維修即可，好，來來來，請問，房東附的書桌折舊毀損，書桌喔！師屋書、之窩捉，不是
ㄈ昂房、屋屋屋；所以房東可以說「你房客自己買新書桌」嗎

答：燈管這種消耗品，「原則上」由房東負責更換！瞭了嗎！

關鍵：在招租期間，房東有義務讓有電燈的租賃物，其電燈當房客打開時，必須是能
發亮的狀態！來讓房客獲得承租物應有的照明品質。這就是大原則。「消耗品」又怎樣？

至於少數房東網友叭啦叭啦的反駁，我也順便解釋一下。如同我跟我父母說的。
你房東要不負這種義務，民法不是沒指出方向（但千萬不要自行腦補）。

房東不必負責的「超出原則，而屬於例外」情況如下：



            1.房客人為亂使用，操作不當而破壞。



但這需由房東舉證，不是房客來反映蓮蓬頭壞了，房東立刻大怒：
「那麼一定是你房客搞壞的、你自己負責。」

請房東找工人檢測去證明是房客人為操作不當。
民法很公平，工人檢測指出是近日被人破壞，那麼連請工人的錢一併由房客負擔。瞭嗎？

我知道有些不熟悉法律精神的房東網友一定說：「憑什麼我房東要那麼麻煩？」
答：因為這是民法規範的，不然地球都繞著你房東轉好了！法律對自己有利才遵守嗎！



            2.契約上就直接「訂明」「燈管、熱水器、洗衣機、蓮蓬頭等等損壞，
              房東一概不需負責」。



民法意思是說：OK你房東敢這麼寫、房客也敢這麼簽名同意，那麼雙方就依此契約。法官
支持你！所以誰叫你房東自己懶，用文具店賣的通用租約範本，結果規定簡陋導致沒特別
載明燈管這種東西的處置，怪誰？

我老家的租賃契約，就由我自己打字列印裝訂給我父母招租，凡事說清楚講明白，
而不是在一片煙幕中發生爭議，再自己腦補「本來」就是應該房客負責叭啦叭啦！
「本」什麼「來」？擺老嗎？這就是我朋友遇到，而我前篇文說那位房東老OO的原因！

對這種腦補的傢伙，我舉例：如同年紀更大的老OO，滿腦子認為老婆做錯事就可以打老婆
，你跟他講不行，他就說「我比你老幾十歲，比你多社會經驗，老公『本來』就可以打不
乖的老婆。像某某鄰居也這麼做（比較：像某某房東也都叫房客自己負責換燈管）！」的
自以為有理、殊不知可笑的辯駁說詞。

各位馬上就能體會，我比喻的有沒有理。

注意！先前類似的主題，有房東網友說他去問法律顧問，顧問說是由房客負責叭啦的經驗
。廢話！要看你問句是怎麼問啊！

我當法律顧問，如果我的客戶的問句是：「請問，我房東可以不負責換壞掉的燈管啊？」
我當然會說「也不是不行」。請問這位客戶把話聽一半然後回去就傳播錯誤觀念，可以嗎
？

所以，更重要的是：如本篇提供的功能，告訴各位：哪種情形，房東才不必負責。瞭嗎！

如同沙豬老公的問句若問「難道我任何情況都不能打老婆嗎」，法律人的精確回答同樣
是「也不是不可以」，比如說「老婆暴力襲擊老公時，老公的正當防衛反擊」即可。

請問沙豬老公依此類推，跟房東一樣話聽一半，回去就傳播錯誤觀念，可以嗎！



       3.依照普遍的業界習慣，若燈管由房客負責，那麼房東也就不用負責。



請版上房東網友別犯了上面講的話聽一半的毛病。法律上說的習慣，不是零星個別房東
叫房客自己換、房客不想浪費力氣跟房東爭權益這種情況。而是業界情況的習慣。

什麼情況：比如說，房東將辦公大樓租給某公司（法人），法律人（不管是法律人房東或
法律人房客或法律人看熱鬧的）舉雙手贊成這構成房東不負這大樓哪根燈管不亮了就要換
的義務。瞭嗎！比如頂樓隨意加蓋的所謂「整層」，就跟正常樓層的整層，也不一樣。

至於上方某篇推文中某m網友講的說「租整層」房東可以不換燈管叭啦的，請留意！
m講的「不精確」！整個「該不該負責換」的思維體系，本篇才是正確而全面的知識。

很多時候，房客不清楚，所以搞得好像的確房客自己換。請房東們搞清楚，這不代表
少數房東的錯誤觀念是對的。那是房客好心，別把房客的好心當作是「本來」應該！

我心有所感，一次釐清相關觀念。剩下的只是各位信不信要不要盧下去而已。
要比盧是不是？前陣子有個不戴安全帽的國中公民老師也一直不相信警察說的，
盧了40分鐘咧！敢盧就代表自己有理？自己不懂法律還自以為懂法律，還嘴硬。

本文順帶回答了上幾篇某網友詢問的燈管、蓮蓬頭問題。
如果房東不換，房客就自己換，相關工錢可以抵租金！民法說的！
只要依照本文體系，屬於房東負責的範圍的話，房東別以為擺爛就賺到。

邏輯嚴謹的德國人建立、被我國移植的民法，可沒廢到規範不了房東。

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◆ From: 111.235.194.39
※ 編輯: yiwern          來自: 111.235.194.39       (10/28 18:43)
→ parislove3:以自己是房客的立場來說 我都自己買&換 退租時再把壞掉
→ parislove3:的換回去 畢竟叫房東來處理也滿麻煩的 時間要上配合 有
→ parislove3:時也不想讓房東進房間
→ yiwern:你說的很有道理 你是善心房客 本文只是給很窮(通常是學生)
→ yiwern:還沒賺錢 所以考量點不一樣的房客 讓他們知道他們有的權利
→ yiwern:不要被房東唬 或是房東鬼扯說好幫你換但這是我房東對你房客
→ parislove3:同意
→ yiwern:天大的恩情你要感激-本來應該是房客換-這堆鬼扯所轟炸~
推 spmark:請問房客如果閒著無聊就開關燈具，導致燈具壽命減短
→ spmark:正常可用2年的東西3個月就搞壞，這樣誰負責
→ spmark:我不覺得有哪個專家有辦法從燒壞的燈具看出這種損壞原因
→ spmark:有些東西本來就是合理與否，如果單純要以法論法的話
→ spmark:房東要合法逼走房客的方法也多得是
→ spmark:蓮蓬頭壞掉？壞到什麼程度？會出水就好了阿
→ spmark:一般契約都有寫租賃範圍
→ spmark:真的要耍狠，就來吵租賃範圍的詳細程度
→ spmark:就算房客官司打贏了，也得住幾個月很不方便的房間
→ spmark:有電梯的房東可以學香港，電力另外收費、進出大廳另外收費
→ spmark:沒繳錢的就走後門
→ spmark:XD
→ mimily0504:我擬得租約是有寫消耗品，如燈泡燈管電池，房東不負責
→ mimily0504:換，房子租久了，一些眉眉角角多少會注意。 不然看這
→ mimily0504:版要幹嘛？
→ mimily0504:彭彭頭、水龍頭、墊片這些看狀況，無明顯人為外力損壞
→ mimily0504:就直接換了，那種有使用期限的東西，個人不以為是損壞
→ mimily0504:不負責就是了，反正契約都給房客看清楚才簽的，不喜歡
→ mimily0504:不要租
→ yiwern:m網友這麼說就比在先前推文說的清楚了 也跟我的體系沒矛盾
→ yiwern:先訂明也給你房客看過簽名同意 非房東腦補的"本來"~就無妨~
→ lasofa:感謝mimi板友提供自身的做法，以前沒想到會遇到這麼盧的房
→ lasofa:客，以後會在契約上加註說明燈泡電池類的消耗品不負責更換!
推 phantomli:「消耗品的定義」要清楚，不然一樣再起爭端。
→ yiwern:所以重點就是寧可白紙黑字寫清楚 民法是允許這種訂明的例外
→ lasofa:恩恩..了解..其實我家的做法就和mimi大一樣，除了燈泡電池
→ lasofa:外.其他的東西都會負責維修或更換.只是差在沒寫在契約上
→ yiwern:因為若契約留白 可將心比心 立法當時會認為多照顧窮房客 不
→ yiwern:難理解何以法律實務解釋上會偏向房客 其實也是有立法的邏輯
→ yiwern:ps.網路上一些所謂就算契約留白 也"本來"該房客負責的說法
→ yiwern:請大家留意 沒有一則是律師/專業法律人提供的 而是房仲寫的
→ yiwern:各位是否覺得恍然大悟 很多房東把房仲的法律意見當權威....
→ mimily0504:一般消耗品真的大條的，是飲水機的濾心。 前面討論洗
→ mimily0504:衣機，原來洗衣機的『清潔』（槽清潔劑），有人覺得算
→ mimily0504:保養，以後契約上要再加註洗衣機和冷氣的清潔和保養界
→ mimily0504:定. 還好我房客都沒跟我反應過這個
→ mimily0504:燈管消耗品房客負責的說法，學校租屋知識和崔媽媽網站
→ mimily0504:也有，報紙租屋常識專欄也有，不只房仲和房東間的說法
推 feywen:我也看過崔媽媽的資料寫消耗品由房客負責修繕更替
→ kana8235:寫這麼多都只是大原則，遇到不理性的房東/客，好好坐下來
→ kana8235:談把事情解決才是好的方法，再怎樣完備的契約，雙方沒有
→ kana8235:共識的基礎，也是白搭，你寫在這邊的東西，有心的房東早
→ kana8235:就會查好，把必要的寫入合約，或是變成默契，但是也會有
→ kana8235:房客無視於自己簽過的合約，作出違約的動作。
推 ooMilKoo:我的話是自己買來換耶
→ ooMilKoo:你講得有點類似學生宿舍 所以部分認同