Re: [問題] sublease違約

[chucheng (CHUCHU)]

※ 引述《lovemachi (又能在ㄧ起囉^^)》之銘言：
: 有件事想請教板上的前輩們
: 如果有法律專業意見更是歡迎
: 故事如下:
: 小弟是今年新生，本想早點到美國準備一切，故在今年六月的時候向學長租sublease
: 從七月中到八月底。後來因為F1被打槍無法那麼早前去，因此向學長說明改為八月八號
: 才去，在此段時間已有另一位新生已搬進去，我們是一起share的。一直到七月底我才收
: 到消息，學校宿舍沒中，因此趕緊在外面找了房子並一抵達美國我就可以直接搬進去。
: 後來我向學長告知並沒有打算sublease，且有意付點違約金給學長，但他跟我開價
: 三百多，原本租金的一半。請問一下，因為我完全沒入住，並且有事前告知，我該付
: 那個高的違約金嗎?因為我們都用FB 的MSG連絡，不曉得這樣有無法律效力，畢竟我們
: 沒有簽任何合約。這問題有點棘手，想問問看前輩們的意見。謝謝大家~
: Thanks
:                                                          SK
我想分享一些觀念，給樓上參考

其一：法律是最低的道德標準
法律上，只要雙方有意思表示，合約就成立
你的問題是在於ＦＢ的往來訊息是否被法庭採納
這恐怕要由法律專業律師來評斷
然而試想，在小額法庭來說，法官問你有無同意此約定
難到你打算偽證（重罪）？　因此是否被採納似乎也不是那麼重要

如果學長的房子並非他擁有的，也並非房東授權
"確實"他私下Sublease在法律上是有爭議的（他和房東之間的事，不關你的事）
當然　你可以主張因為這是”非法Sublease”而拒絕
然而，這真的是你的理由嗎？當然，這可以是你上法庭的辯護理由
講白一點，也許你事前就知道?　就算是事後知道，是你真正的理由?還是托辭?

你真正的理由是「你沒住，所以你不想付錢」



其二：我沒住，所以我不用付錢
這裡我想分享一下機會成本的概念
如果今天ＭＩＴ告訴你錄取了而你放棄了Stanford
一個月後收到ＭＩＴ通知之前是搞錯了，非常對你抱歉
既然你沒有繳ＭＩＴ的學費，所以你也沒損失，但他們願意退你申請費
你能接受嗎？

你心中會問的是，ＸＤ我為了你拒絕了我要去的學校，現在我沒得唸了
你怎麼可以說我沒損失？
法律上你要告ＭＩＴ?　ＭＩＴ可沒叫你拒絕別的學校
這時又回到了第一個論點，想解決這個問題就是大家都不要拒絕學校
然而這樣的邏輯是否讓整個社會　人與人間　的相處變得非常　多疑
（話說回來，錯發錄取信不是不可能　囧）

上面這個例子，是幫助你了解你學長的心聲
Ｌ大您有住沒住不是重點
重點是你學長必須因為你的沒住”而”要付房租給他的房東
他也沒住，那為什麼這時候他要付錢呢？

簡而言之，他本來因事不能住，但他與房東的約讓他必須繼續付房租（租約上要求）
因此他（可能合法／非法）的把房子轉租給你
你因此解決了剛到美暫住的問題


私以為，你「一到美國就搬去別的房子」這個作法恐怕很有爭議
你有和你的學長商量過嗎？　你有想過你的學長要因此貼錢嗎？
沒，所以講白了，你現在是選擇賺3百多元，然後得罪一個學長，如此而已
你現在拿Sublease不合法出來講，不是明顯的擺他一道嗎…


其三：將心比心　各讓一步
在Sublease這件事上，我曾經是房客，也是房東　
曾經是合法（有向房東報備）　也曾經非法私下租給台灣學生
有和另一方處得很愉快，也有處得很不愉快的經驗
我也不是聖人，沒人是聖人，但我覺得將心比心

我認為最佳的解，就是「雙方都不滿意，但都可以勉強接受」的解
但這個前提是，你有盡力去解決問題並與對方溝通
從你的上文來推斷，其實你挺無奈，我能了解剛到美國時的緊張
加上租屋公司都會要你立即搬入（會給你一些好處，或是會被別人搶走）
然而你沒有事前「盡力去預測並試著解決問題並與對方溝通」
你有試著幫忙找人租這間房子嗎？你有試跟租屋公司爭取晚２週搬入嗎？
如果你都有，約你學長出來，請他吃頓飯，告訴你你很抱歉，我相信他會打一點折扣交個朋友
不過你選擇的事　”法律上你站不住腳”，所以雙方現在恐怕連友情都沒了…

我覺得你學長一開始唯一可能沒有清楚的”提醒”你的部份是
你如果不住，除非是你學長的責任，如果是自己的原因，你必須付錢，住或不住都一樣
如果你學長同意你不住可以打點折扣，你應該一開始就問清楚
其實，大家的心裡想的不一樣　你學長想的是沒住也要付
你想的是：沒住可以少付或免付

很不幸的，尤其短租給新生找房子，最重要的一點常常沒講清楚
我後來發現，要幫忙或轉租給新生的學長姐，這點一定要特別在一開始講清楚
”不管任何理由”，如果未來沒住，這個錢還是要付且不退
如果是私下ＳＵＢＬＥＡＳＥ，一定要清楚告知新生這是私下
一但這個最重要的約定說清楚，講明白，再來就只能希望雙方守約定


ＰＳ我覺得你學長對你算很好的，是我的話，沒先付定金／押金是不可能保留房子給你的
　　人是很奇怪的，一但沒付定金，總會覺得這是可以隨時取消的（或不重要的約定）

給他的學長：
　　你不是唯一一個事後被找藉口反悔的…我自己及我認識的很多人都遇過這類的事
　　息怒息怒　：）

　　我現在的原則都是　　
　　要當幫忙別人。若對方沒住，就當是交朋友作善事
　　　　　　　　　（通常是本來就認識的朋友，或朋友的朋友）

　　要當商業行為，該收訂金就收，該沒收就沒收，事後對方該沒收就沒收
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（不爽那是對方自己的事）
　　如果對方確實盡力減少我方損失並情有可原，則酌情退還部份
　　

　　簡而言之，如果是交朋友（幫忙），就定義成幫忙
　　如果不是，那就是雙方作生意，作生意就是清清白白，清清楚楚
　　　　　　　　　　　　　　　　該簽約的簽約、該收訂金就收訂金
　　
樓上大大有人的推文講得很好

不少舊生現在　寧願損失一點錢　也盡量避免租房
省不了多少錢，確常常得漟不少渾水～囧
再不，寧願上Craiglist，也不想戴上　學長不幫忙學弟妹的　帽子
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◆ From: 131.179.64.159
※ 編輯: chucheng        來自: 131.179.64.159       (08/25 03:34)
→ kruz:sublease合不合法都跟原po要不要給錢沒關係,混在一起談一點意
→ kruz:義也沒有..(在法律上來講也不會因為學長私下sublease就讓違約
→ kruz:變成合法..)
→ blackacre:如果學長一開始就沒有權利sublease，那之後的合約就無效
→ blackacre:哪來的違約？難道我可以跟你訂約說我要出租自由女神像嗎
→ imyst:都說法律是最低道德標準了 只問sublease有沒合法 那以後大家
→ imyst:都不要互相幫忙了
推 sharpshoot:350已經是少付了
→ sharpshoot:我就算返台三個月也不肯sublease就是這樣...
→ blackacre:美國是採用efficient breach理論，違約沒有道義責任
→ skyblux:怎麼有推文在跳針
推 yungtso:非常中肯!!
推 Maccer:推不想戴上 學長不幫忙學妹的 帽子 XD 深有同感啊 (菸