節稅補給站》有殼一族 租稅優惠要把握
■ 記者 陳美珍
不想換屋，也不是無殼蝸牛的有殼族，坐擁房地產，也要注意有沒有適時掌握應有的
節稅權益。只有隨時關切新的稅務資訊，才不會讓自己的節稅利益不知不覺睡著了。
有殼族千萬不要以為完成買賣房地產的手續，繳過了房屋的契稅、土地的土地增值稅
之後，名下的不動產就算完成了重大的節稅任務。事實上，不動產除了在轉手時會產
生一些稅負，持有階段若不懂得掌握節稅技巧，每一年累積下來多繳的固定稅負，恐
怕也不會太少。
不動產的持有稅，主要有二類：房屋稅與地價稅。房屋稅每年5月繳納；地價稅則是每
年11月1日起的一個月內要繳交。如果是自用住用地，或房屋做自用住宅使用者，就會
有租稅優惠。不過，忘了向稅捐機關提出申請的民眾，稅捐機關卻不會主動提醒或退稅
，民眾必須自己注意。
先來說說地價稅。地價稅最重要的節稅方式，就是設法申請各項減免優惠。例如屬於自
用住宅用地的所有權人，當然就不應該放過地價稅千分之二的優惠稅率適用資格。
地價稅 主動申請減免
地價稅的計算方式：申報地價乘上稅率減去累進差額。屬於自用住宅用地者，稅率就是
地價的千分之二；如果不是自用住宅用地，就要按超過累進地價起點倍數，分別適用千
分之十到千分之55的稅率。自用住宅優惠稅率與一般土地稅負差距在四倍以上。
當然，要享受低稅率就要知道申請自用住宅優惠地價稅率的適用資格。一般民眾要具備
以下的條件，才有機會享有低地價稅負的優惠：
一、土地所有權人或其配偶、直系親屬需在土地上設籍。
二、地上房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有。
三、申請時，自用住宅用地沒有出售或營業行為。
四、可以申請享有的自用住宅用地優惠稅率的土地只限一處。其面積必須符合：
都市土地面積在三公畝（約90坪）、非都市土地七公畝（約210坪）以下。
可以申請自用住宅用地優惠稅率的土地所有權人，必須在地價日開徵日前40天
（即每年的9月22日），向土地所在地的稅捐處提出申請，逾期申請者就要再多等
一年才可以減稅。
房屋稅 住家稅率最低
至於房屋稅部分，想要按較低的住家用房屋繳稅，當然也要主動提出申請。
房屋稅的稅率目前可分住家用、營業用與非住家非營業用房屋等三種，其中住家用房
屋的稅率最低，只有1.2%。營業用稅率約為3%，非住家非營業則為2%。
跟自用住宅用地地價稅申請條件最為不同的一點是，住家用房屋只要是做住家使用，
即使是出租給他人做住家使用者，或者房屋雖然空置，但是按照都市計畫使用分區仍
屬住宅區者，都還是可以申請按1.2%的住家用房屋稅率課稅，民眾千萬不要誤以為沒有
辦法減稅而多繳冤枉稅。
因此，有殼族一定要先查看不動產適用的稅率，如果被納入營業用房屋，就要趕緊申請
改用住家用。只要檢具房屋所有權狀及申請書，向稅捐處申請勘察通過後，就可以按低
稅率繳稅了。
【2004/11/15 經濟日報】
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