Re: [自介] 中信昌國際企業股份有限公司尋找加盟投 …

[siriue (改變一生的決定)]

※ 引述《milk7763 (Jing)》之銘言：
: 我們公司專營旅遊相關的產業,也是台灣第一間取得合法經營露營車證照的公司,
: 目前大力推廣的是拖曳式的露營車與將於明年
: 完工,位於阿里山下唯一一間的渡假飯店,
: 為了推廣及回饋大家,
: 開放大家加盟我們的露營車和飯店,
: 辦法相當簡單,
: 由於我們已與苗栗火炎山,嘉義中華名俗村合作,
: 將拖曳式的露營車放置於度假村內當作套房使用,
: 因為這些渡假村本身很少供旅客住宿的房間,
: 建造旅館或飯店又相當費時費力,
: 但是我們公司的露營車,
: 從建造車子到渡假村規劃住宿區完成只要3個月,
: 且一台拖曳式露營車一個月飯店只要支付我們35000元,

一台露營車35,000，而你們對外宣稱的造價125萬，
如果度假村買一台，則需要35.7個月，
也就是3年正巧回本。

這個資訊後面會用到。

: 因此我們的露營車大受各個房間較少的渡假村的歡迎,
: 因此造成我們的拖曳式露營車供不應求,所以我們開放加盟,
: 也藉著加盟的方式替我們公司與渡假村打個廣告,
: 接著就是重點了,
: 一輛露營車125萬,我們合法區分為10個單位,也就是一個單位
: 為12.5萬,您加盟後,我們會將露營車的產權過給您,再向您租你的承租露營車,每個月會
: 給付給您的租金為你加盟金額的1%,我們合約一簽簽3年,
: 3年後我們公司用原價買回露營車的產權,您賺到的就是這3年的租金.

這樣的營運模式屬於『售後租回』的概念，
會計上視為『(資產負債)表外融資』的一種行為。

『售後租回』的好處在於，它不具有負債的表徵，
卻具有負債的實質意義，也就是融資，
再白話一點就是用資產去借錢。

對企業的好處在於不需要提高負債比，
帳面上好看很多，但實際上這樣的合約就一種舉債。

既然實質上是一種舉債行為，
金主就有可能面臨違約風險，
以及貴公司的信用評等問題。

包裝成『加盟』，可以視為你們很懂得行銷，
但如果真的是『加盟』，是『投資』，
你們應該分享的應該是營運利潤，
而不是固定租金。

畢竟，金主出資給你們，
面對的風險跟你們公司的風險一模一樣，
萬一公司倒了，我的『加盟』也就血本無歸。
(如果我只買1/10產權，總不能把露營車拆成1/10帶回家吧)

換句話說，金主出資，
面對了跟公司一樣的營運風險，
就應該享有『投資人』該有的獲利空間，
而不是固定租金的『債權人』。

實務上有辦法做成我所說的模式嗎？
當然有，後面會提到，
或許你們公司可以參考。

: 很複雜嗎?
: 我舉個例子,
: 今天我買了10個單位,就是125萬,
: 每個月15號我會收到租金12500,
: 3年後,公司用125萬把我的產權買走,當然我也可以選擇續約.
: 因此,我3年的收益,就是125萬+12500X36=170萬,獲利45萬.
: 也就是1年獲利12%,3年36%.
: 算是穩定的保本投資,且一年12%的租金也蠻高的.

如果以你們宣稱的『加盟/投資』來看，
我應該獲得的利潤不應該是1%，而是更高。

畢竟露營車出租給度假村，
一年不是只有12%的空間，
而是33.6%的資產報酬率。

: 其實這種加盟類似包租公包租婆,因為我們的露營車內裝根本就是個小套房,
: 假設您在台北市買間小套房,假設300萬
: 一個月租金10000,您需要300個月,也就是25年才能回本
: 加上等租客的期間,可能需要到30年也說不定.
: 相比之下,我們的加盟方案就是相當可觀且安全低風險的.

但是投資房地產，
最差的情況就是，
手上有一間房子。

而且雖然300萬小套房幾乎沒有漲價的空間，
但隨著通貨膨脹，10年、20年後理論上不會低於300萬。

但是露營車會隨著通貨膨脹而增值嗎？
這種東西的功能雖然是小套房的功能，
但並不具備不動產的增值條件。

房子會增值，除了通貨膨脹，
還有地段、格局等因素，
但露營車只有折舊而以，
就跟買車子是一樣的道理。

換句話說，擁有一台露營車越久，
這台車的市場價值只會越低不會越高。

我相信，
這也是你們希望以售後租回的方式，
包裝成『加盟』的主要原因。

今天先拿到125萬，
以後露營車雖然每個月固定有獲利，
但如果真的要處分資產的時候，
一定是折價賣出。

而這一層風險，就仰賴『加盟』來分攤。

: 且您也無需盡到管理的責任,相關保養或維修我們公司會通通負責.
: 我們公司已營運5年,經營加盟與租賃露營車也3年有餘,絕對是正派合法的公司.
: 加上我們加盟與租賃的合約通通由大陸通商事務所 葉 大 慧 名律師做見證,
: 加上產權的移轉等等,都是為了保護我們的加盟主的權益,
: 如果尚有疑問可以直接連絡我,我都會給您詳細的解答.
: 至於加盟飯店的部分,有興趣的也可以連絡我.

(中間廣告恕刪)

: 現在這個房價大漲的年代,套房3年賣出當然獲利會變高,
: 但是我們公司的加盟方案,加盟300萬來算的話,
: 3年收益=300萬+(300萬*0.36)=408萬
: 換算成房子1坪的漲幅就是一坪漲了10.8萬漲了36%     408/10=40.8/30=1.36
: 而且不是人人都有300萬,300萬也不一定可以買到台北市的小套房,
: 所以我們的加盟方案是比較適合投資大眾的,不用深口袋也可以來加盟賺租金.
: 如果買小套房3年後賣出收益當然是比較高的,但是您繳稅加上一零碎花費

我當然相信你們的獲利一定會比買小套房出租高，
因為『加盟』你們面對的風險比較大。

我在乎的只是，
這個加盟的獲利空間應該與加盟主共享，
而不是固定租金。

畢竟你們的實質行為就是舉債，
如果今天有人上門要跟我借錢，
我一定先看抵押品或擔保品，
那你們拿甚麼抵押？露營車？

如果今天你們不是包裝成『加盟』找金主，
而是拿125萬露營車去跟銀行借錢，
你認為可以借到多少？9成還是8成？

9成8成一定不可能，
因為露營車會折舊，
萬一你們還不出來，
露營車市場在台灣也不大，
銀行要賣給誰？

因此，在金主面對『抵押品』有折舊情況，
又面對這個『抵押品』就算拿到手，變現也不容易的情況下，
還要面對公司可能違約的風險，
一年12%的溢酬真的不足以反映這層風險。

: 還是會比我們加盟方案的高啦!只是我們的加盟金比較平易近人而已!
: 回enthos
: 因為我們有跟渡假村簽訂6年的契約.

我覺得比較有趣的是，
度假村跟你們簽6年合約，一個月付35,000，
但問題是，他簽約3年就等於可以買下一台露營車，
他為什麼要跟你們簽6年約？

就算是辦理分期付款，
頂多綁約3年半～4年，
應該也夠了。

而且理論上，如果我是度假村，
不管是跟你們簽幾年約，
這合約內容幾乎就是一種分期付款概念，
所以合約到期後，我會認為這台露營車應該屬於我的產權。

不知道你們的合約是否有這一點？

: 裡面有簽訂,因渡假村故意,過失致露營車有任何毀滅損失時,
: 由渡假村負責修繕或損害之責.
: 如果是非可歸責於渡假村之事由(天災之類的)則由我們公司負責修繕,
: 因此露營車的保險部分是由渡假村負責,所以我不知道他們平時的保費要繳多少.
: 抱歉因為保險不是我們公司去保的,所以我不清楚@@

結果度假村還要保保險，
還要小心不要因為遊客破壞而自己負擔損害賠償，
貴公司只負責正常情況下物件損害的維修。

如果我是度假村，
可能會這樣做：

1.我免費提供空間，你們來擺露營車出租遊客，費用自行負擔，拆帳獲利

or

2.我花125萬跟你『加盟』，但是加盟金分期付款，你每個月付租金給我，
　同時我場地免費借你，你擺露營車出租遊客，我們拆帳，
　貴公司則提供3年保固、修繕與保險


以上只是假想狀況，
因為我搞不懂這個市場到底誰比較有議價能力。

但看起來，露營車應該比較需要渡假村，
而度假村不一定需要露營車。

反正度假村房間客滿頂多就是客滿，
似乎沒有必要冒風險再去付費租露營車，
而且一簽約就是6年。

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至於我所說的方式，
簡單說就是信託，
類似不動產證券化。

為了讓『加盟主』真的享受到加盟的好處，
應該把你們的露營車信託給銀行，
未來露營車的出租所得就歸給投資的加盟主，
當然這當中牽涉到一些鑑價的財務計算，
就是你們自己要評估的。

這樣才是真正把加盟主，或稱為投資人，
真正使他們得到投資的獲益，
而非固定租金的債權人。

當然這只是我個人觀點，
也許你們是希望讓故事可以簡單一點，
所以用加盟的概念去包裝。

不過這真的不是加盟，
我建議你們一定要謹慎小心。

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最後我猜想貴公司應該是希望利用這種融資方式，
擴大財務槓桿，去投資更多的露營車；
有了更多新的露營車，再用同樣方式融資，
滾雪球一般把生意做起來。

我承認這是一個好方法，
但一定要非常小心謹慎。

別忘了，
亞力山大健身房也是用這種方式經營，
但是衝太快的結果就是，
實際營運的獲利趕不及財務槓桿的負擔，
最後帝國就垮了。

倒楣的也是那群預付費用的使用者～～



以上


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