推 daimond:good job 12/30 01:00
推 shinchia:專業!!! 12/30 09:52
推 Attui:orz 12/30 12:49
推 phinoex:好文推~~ 01/02 21:22
推 summerleaves:專業推 01/07 23:28
推 litmet:Professional 01/11 18:04
推 kobe0224:Good! 02/16 15:36
※ 引述《vavay (黑與絕對)》之銘言：
: 花了4個多月在找店面
: 到現在還是沒看到理想的
: 台北市的店租好高啊
: 低店租的地方 人流又不高 每天花近四小時在外面
: 有時會找的很心慌 跟以前在找工作的感覺很像>_≦
: 不曉得大家在找店面的時候 花了多久呢？
分不同開業類別，
花費不同的時間，
這裡不談這麼複雜。
評估能不能開店做生意最重要的是人流，
其次是機車跟汽車的車流。
當然開店種類不同也有所不同，這裡也不贅述，
但總的來說人流是很基礎的要求。
根據個人經驗，
至少會以一整個星期為一個完整周期，
然後依照你要開店的營業時間為準，
站在你想要的地點，計算這起迄時間的人流與車流。
舉個例子，
如果你要開的是早餐店，
營業時間是清晨六點到下午兩點，
那得在你想開店的地點，
用一整個星期，每天從清晨六點站到下午兩點，
把每個小時的人流、機車流與汽車流分別統計出來。
有了人流、機車流與汽車流之後，
基本上會有一個「訪店率」的概念成形。
比方說，假設營業時間統計出來的人流是1000人，
但這1000人並不會全部都進入你的店面消費，
所以你可以先預估大約有5%的人進入，
當然機車流與汽車流又分別有不同的訪店率。
基本上，5%這個數字是需要透過長期統計才會比較穩定，
所以對很多連鎖店來說，這個訪店率可以算是一種商業機密。
---
以上三種「流」，指的是路過的流動客，
通常如果你選擇開業的種類是適合在的夜市形態的商圈，
這種流動客就會是最主要的顧客群;
但像是剛才說的早餐店來說，這種流動客大約就只是4成～6成的占比，
而必須再評估早餐店地點為主，半徑500公尺～1公里區域內的人口與居住型態。
這時候你可以上內政部的網頁，
或者一些鄉鎮市公所的網站，
去找到屬於你預設地點附近的人口數。
比方說你想賣的是女性服飾，目標對象是年齡30歲以上的熟女，
你就可以根據資料計算出妳那附近的區域有多少你的目標潛在顧客。
一樣，這些人不會全部成為你的顧客，
所以你也必須先抓一個訪店率去預估妳的來客數，
比較通泛的做法是，找一間你設定的競爭對手，
花一個星期在對方營業時間內，計算這類型的顧客有多少人。
當然在實做過程中，
通常你很難區分進入競爭對手店面的，
這個人是路過客還是住附近的客人，
但我通常都會故意在店外三公尺左右的地方，
把對方大概攔下來，拿個簡單的問卷問她。
需要知道的只是她有沒有工作，
是不是住在這區域之內，
年齡幾歲等..大約四五個簡單的問題。
---
基本上，經過上述兩種客源的分析，
你可以得知你預設地點的人車流，
以及大概會有多少人上門的訪店率。
要補充說明的是，
預設訪店率要注意你預設地點的立地條件。
比方說：
＊店面附近好不好停車？
＊你所在的位置能見度如何？從順車流的方向多遠可以看到？逆車流的方向多遠能看到？
＊馬路是幾線道？每一線道是多寬？車速大概多快？
＊如果位處彎道，店面是位於內灣處或是外彎處？
＊...etc...
這些都會影響人流與機汽車流的訪店率，
所以在無法擁有長期而穩定的訪店率數值之前，
自己要預估，就要參考這些立地條件來增加或減少你的訪店率。
---
當上面的立地條件評估完畢之後，
接著就是做商圈普查。
普查之前，我大約都會以半徑一公里以內的區域作為普查，
通常都是用走路的慢慢看，用google-map下載好區域地圖，
一邊走一邊紀錄。
當然要看多大區域跟你開店的類型有關，
這我們就先不談了。
商圈普查要看甚麼？
主要有兩大觀察重點。
1.磁點
2.競爭對手位置
所謂的磁點，就是會有大量人潮進出的地點，
大致上可以區分成幾類：
＊購物中心（便利商店、百貨公司、平價賣場、傳統市場）
＊宗教祭祀（教堂、清真寺、佛堂、廟宇）
＊各級院校（國小、國中、高中、大學）
＊休閒娛樂（古蹟景點、遊樂園、夜店KTV）
＊公家機關（鄉鎮市辦公場所、警局、戶政單位等）
＊商業辦公（保險、銀行農會、辦公大廈）
＊美食名產（名產店、道地小吃）
＊交通樞紐（火車站、公車站、飛機場、轉運站、加油站）
＊醫療中心（大型醫療院所、中小型診所）
這些磁點並不一定都會出現在你的地圖上，
但如果出現了，就可以依序歸納進去。
歸納磁點要幹嘛？
很簡單，做廣宣的時候用，
以及評估你的立地條件用。
比方說，如果你在家樂福旁邊開飲料店，
家樂福能吸納的人流與汽機車流能量很大，
甚至家樂福的商圈範圍大概可以吸引半徑10公里範圍消費者，
這時候你無形中就能利用到他的磁吸能量，幫你借力使力。
要補充說的是，
磁點並不是絕對性的，
而是相對性的。
比方說，在鄉鎮裡面，
大概7-11就已經是最好的磁點，或者當地唯一比較有規模的醫院，
但是在都會區裡面，7-11可能就不一定是最好的磁點。
而磁點的形態也不僅限於單一商店，
也有可能本身就是一種小型商圈，
例如傳統的早市、觀光型的夜市等...
所以你可以在地圖上標示好這些磁點的位置，
並且回家用google-map查詢一下，
這些磁點距離你有幾公尺遠？
理論上，越靠近磁點越好，
但根據我個人的評估經驗，
通常越靠近磁點，租金越貴。
(這應該很直觀吧...(笑))
---
走訪商圈的第二重點，
就是看你的競爭對手在哪裡。
除了看它在哪裡之外，
還要注意他們目前有哪些新產品，
或者新的促銷手法，或者有甚麼動作，
都可以趁妳走訪商圈的時候記錄下來，
好做為你開店的時候戰略擬定參考。
除了單點的存在以外，
他們很可能自己已經形成一種「聚落」，
好比電子街、婚紗街等...
理論上，開店應該要越遠離競爭對手越好，
但當同業們都已經成為一種聚落的時候，
這個聚落此時本身就已經是一個大磁點，
如果初期你不想煩惱人流的問題，
加入這個聚落，就是最好的選擇。
當然，一堆店聚在一起，
好處是磁吸效應高，壞處就是價格戰，
所以如果你的成本結構較弱，
就別輕易選擇這種聚落。
---
還有很多想寫，
但好像有點晚了，
先這樣吧～～
以上
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 111.252.93.51