改裝套房創業(?)分享

[jamo (hi)]

老公寓改建套房出租
這東西我搞了五年,前幾年房子漲到現在的七成價格時
我不看好後市全部出光光
當年總共做到 60 間左右,最終年收大概 240~360
不過都在雙北
帳面上最保守的投報率 10%+ 是穩穩的
純益率以及私底下利用財務槓桿達到的投報率就不說了
板上一堆嘴臭的見不得人好

我說一下雙北的經營心得
1:空置率
八九年前空置超過一周我就要跳腳了(剛做時認真帶看)
五年前的時候新北平均空置 2~4week(賺錢了就不認真帶看)
2:供給的增加
我剛做的年代,跟親朋好友解釋根本沒人知道這啥
後來六七年前有個高調的傢伙估計是要集資,天天上電視講他的管理經營理念
這個後面講,總之造成的結果就是曝光率大增,搞出一堆問題
後面幾個問題都是他搞出來的
3:法規的限制
現在雙北只要動到浴室廁所的改建,一率需要建築師畫圖
建築師的費用還可以忍受
最大的問題是不能像以前一樣把空間利用到極致
4:各種費用調升
當年最賤的就是第四台
我有間三四樓連在一起一共隔了16間
他要來收你 16 間的費用,一共是 800*16=9600/month

再來抱怨一下當年那個高調的王八蛋,
講的台上講的口沫橫飛,我老婆還特地叫我去看(我不看電視超過15年了)
我管理科技領領先他幾條街~
包括遠端遙控門禁,資料庫搭配銀行管理系統對帳
本來還想兩者結合做沒繳房租的自動消磁卡功能
但是考慮到這程式還要花幾萬塊寫就算了,那時候人生快樂啊
每月工作時數 10- hr,天天打魔獸,不然就是去大陸玩XD
但被他一搞,政府,有線電視,還有一大堆潛在的老公寓屋主
紛紛把眼光投到改建套房上
我創業的座右銘:"人多的地方不要去!!"

講回正題,這行就是穩定收入
但要有賺大錢的機會還是要靠房屋的增值
一樣,純益率沒有 20% 的生意我根本不考慮
(哪個喜歡做3%,5%請左轉向下,你我志不同道不合請不要找我,洩洩~)
所以大概三年前,一來市場做濫,二來房價已高
我出光物件,雙腳走遍大陸二十多個城市,
看好上海
準備在這邊複製一次過去經驗,但是大陸畢竟不比台灣
各種風土人情法規跟資金作法差很多
我已經在這邊呆了一年半,繞個彎經營
目前已經接近克服種種法規限制(限購等)跟資金流程(貸款等)
應該今年就會買進第一個物件

講到這大概有人要質疑我的啟動資金~
我當時的啟動資金大概是
自備款: 10000以內
一份 4萬/月 的穩定收入~

頭期款:信貸 30 or 50(?) 萬,年代久遠不記得了
貸款八成
裝潢款:半年租金+薪水還

精確的數字計算本來在 salary 板有
不過年代久遠沒留了,bahamut lv4 也有,不過不是每個人都能看到


※ 引述《iceHeineken ()》之銘言：
:  姓名：小榮
:  性別：男
:  年齡：(非必填)
:  地區：高雄
:  專長/事業領域：室內設計 整修 發包工程
:  現況：創業中
:  (請根據現狀選擇適合的描述，並刪除其他項目)
:  事業類型：目前獨資
:  (請根據現狀選擇適合的描述，並刪除其他項目)
:  創業時間/計畫創業時間：
:  預計合作方式:
:   高雄地區套房租賃 學生套房及上班族套房 目前作了三年 但是因為資金有限
:   高雄地區很難貸款 尤其老舊公寓  目前有25間套房出租  報酬率約13%(扣掉成本)
:   由於套房管理很煩 所以必須很快的衝到100間 然後成立管理公司
:   適合的合作對象  1. 已經有房子了 但是還有現金放銀行 賺少少的利息
:   2.沒有房子 但是工作很好 年收破50以上  公家單位 好貸款
:   以資金成本2%  利潤13%  扣除每年可有11%獲利
:   當然產權登記你名下  大概所有的改裝加房價跟家具  200萬 每年租金約26萬
:   當然如果看好高雄以後房價會漲 更適合投資
:   風險:房客自殺變兇宅  地震倒掉(有地震險 不過保額只有120萬)
:   利潤:每年10%獲利 如果貸款100萬 100萬現金 等於每年約18%利潤
:        房價上漲  如五年後上漲50% 可考慮賣出
:  聯絡方式:站內信

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◆ From: 113.105.132.114
推 dryweed:推
推 lsp33:我相信jamo大  不要說10年前  五年前我有朋友就這樣玩過
→ lsp33:頭期款0  不過台灣現在房市大家都知道了，沒有這麼好搞了
→ lsp33:我說的大家是屋主、競爭者、政府法律
推 lion780710:推!
推 Caesar1011:我也相信j大, 因為十年前我就是租這種職業房東的房子
推 NOVAS:會收1間1條線第4台的錢似乎是土城跟板橋
→ NOVAS:雙北現在的房價的確是找不到什麼好物件了
推 fastcar:強
推 lsp33:我那位朋友頭期款還不是信貸 他做三重的公寓 買進一坪12萬
→ lsp33:當時銀行願意貸他15萬 所以他根本一毛錢都沒出 裝潢錢也有了
→ NOVAS:當時是這樣沒錯不過現在沒寬限期+能貸到8成就算不錯了
推 riotas:高手
推 asdfghjklasd:有沒地址!?
推 Aquatics:推
推 geha:推勇者.....爬了你的文還滿有意思的
推 l8lcm:你說高調的人...是姓顏嗎？
※ jamo:轉錄至看板 home-sale                                       08/08 01:20
推 leochang:想請問上海的預期報酬率會有多少呢?
推 jimli:應該就是姓顏的吧 那陣子一直上節目講他的遠端遙控
推 ETTom:幫推一下
推 ggegg:我也搞過,現在第四台真的很機車
→ idleidle:4年前就在巴lvl4看過了，那時候的結論：回不去了.
推 iceHeineken:的確很多高調的人會打爛市場  老虎團隊也是
→ iceHeineken:不過還好在台中  而且是吸金
推 wishness:這篇讓我這位新新手學到最基本財務觀念...
→ wishness:感謝