[問題] 不動產合夥投資的問題,請問大家的意見~

[jamo (hi)]

之前在上海買的房子已經都隔好穩定出租了
有考慮繼續複製操作,所以想跟幾個親朋募資,想聽聽大家的意見

現況:
我買了一間房50坪大,在陸家嘴(大概等同上海的信義計畫區)
房子總花費 1900 萬,房價 1650 萬,稅費 250 萬
此房交易時在銀行估價 2500 萬
目前收租約 55000/月,預估是四年後賣掉(五年內賣有稅的問題)


我想的兩個操作方案
PS:以下講的房價都是指賣掉房子,付完稅費以及利息的淨所得

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1:單純投資,漲多少賺多少
假設投資 100 萬
A:房價 1900->3800  四年後回收 200 萬
B:房價 1900->5700  四年後回收 300 萬

風險就是跌價了按損失賠
C 房價 1900->950  四年後回收 50 萬

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2:以合夥投資公司的概念進行投資
我在大陸前置作業了快兩年才取得
在上海買房的資格以及在local經營找到便宜案子
這方面投入包含
a:前置作業成本
b:我的人力成本
c:裝潢隔間費用
d:風險貼現

整個包裹我想定價 800 萬,換句話說
假初期先投資 100 萬,就是認 12.5%
接下來每個月付1/8房貸金額(約1.25萬,賣房時即可回收)
A:房價 1900->3800 ,四年後淨賺 235 萬
B:房價 1900->5700 ,四年後淨賺 475 萬

租金做為管理維修儲備金,因應各種不時之需,出售時找補!

風險比較大
A:房價 1900->950 ,四年後丟給銀行一毛都拿不回來
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實際上的操作用合約來約定彼此的權利義務
給投資者的保障會依投資金額設定相對應的抵押權

我是覺得一般人會比較傾向第一種投資方式
直觀,簡單又易懂!
第二種要複雜的多,一般人感覺比較不能接受人力機會成本跟風險貼現的概念
想聽聽大家的想法~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 116.237.180.213
推 moodgid:你銀行很夠力!!!
推 obs7O1:我還出去看下這是哪個版XD
→ obs7O1:台灣人很難體會上海的房子怎麼漲的
推 obs7O1:你把租金報酬率弄好高喔,真厲害
其實還好,但比起都沒處理整租出去,投報是高了不少

→ sagarain:1.有的城市開始不准分割出租 會被檢舉
→ sagarain:2.親朋好友如果不是生意人 賺錢都好商量 賠錢才不管你
→ sagarain:甚麼方案咧 我覺得簡單就好 包裝越多只要一有風險顯得你
→ sagarain:設計他
→ sagarain:何況又是在上海 如果我是被招商的 我寧願借錢給你
→ sagarain:有沒抵押品看金額大小 對於不懂的行業講在多也不會懂
→ sagarain:風險在哪 所以不介入經營比較保險
→ sagarain:疑 這裡不是home-sale喔 XD
推 dsaco:大陸的土地是不可交易的吧!?只有房子可交易,有記錯嗎!?
看你怎麼定義"不可交易"
現在大陸現行作法是土地"永久優先續租",並且租賃權利可交易
※ 編輯: jamo            來自: 116.237.180.213      (04/27 00:43)
推 geha:我覺得想法很好, 但是大陸政府打房是不手軟的.....風險極大
推 OnlyRD:相比之下,台北房地產太貴,收益太低,不知漲啥?
→ OnlyRD:新北市平均已38萬,信義區更不可能用這價格買到
→ OnlyRD:人口也才600萬,上海我看就2000萬吧?首爾也有2000萬
→ OnlyRD:說真的,這條件台灣找不到...
推 OnlyRD:說真的你在上海信義區買新北市均價
→ OnlyRD:大陸經濟成長率又高,你收益又好
→ OnlyRD:如果夠信任你本來就在台灣炒房的親友應該會有興趣
→ Aquatics:房租投報率3%多, 應該算還好. 對我來說最大的風險是4年.
→ Aquatics:如果是我的話, 會選擇借錢給你, 算利息給我. 單純很多.