標題：授信契約與不動產 併購查核重點

內文：

　　進行併購的法律盡職調查時，為確保併購完成後，被併購公司（標的公司）仍能
維持正常營運，對於標的公司所簽署的合約、協議、備忘錄，以及相關營業用不動產
權屬情形，稅務與商務律師團隊有進行調查的必要，以避免併購雙方花費許多勞力、
時間、費用後卻買到營運面臨中斷的公司。

　　為擴展公司規模，企業可能向銀行籌措資金，故在併購實務上，商務律師常有機
會接觸企業與銀行的授信契約。一般而言，契約中常要求公司經營管理階層或負責人
，以董監事等具有公司代表權身分與銀行成立連帶保證契約，甚至締約協商能力較強
的銀行可能於制式的授信契約書中要求董監等人於卸任後仍負擔保證責任。惟此種規
定保證責任不因董監事變更而受影響的條款，觀諸民法第753條之1：「因擔任法人董
事、監察人或其他有代表權之人而為該法人擔任保證人者，僅就任職期間法人所生之
債務負保證責任。」與民法第739條之1中明定此權利不可事先拋棄的規定，可能有無
效之虞。

　　銀行為避免上述風險，於銀行授信契約中也可常見通知義務與事先同意的規定。

　　即若具備借款人董事、監察人或其他有代表權人的身分者，嗣後倘辭任、解任或
有任何職位異動，借款人及該等連帶保證人均應於異動當日前書面通知銀行。如未通
知或怠於、遲延通知，事後經銀行知悉時，或者該變動致使借款人的清償能力經銀行
評估有不能清償借款之虞，銀行得暫停撥貸或減少授信額度或縮減借款期限，或將債
務視為全部到期，且借款人與該等連帶保證人因違反這條通知義務致銀行受有損害者
，應負連帶賠償責任。

　　實際上，併購過程通常伴隨經營管理階層異動而觸及銀行的敏感神經，此時若銀
行拒絕繼續授信契約，標的公司便有可能需馬上清償借款爆發資金危機。因而有必要
即時與銀行協商，或者委由商務律師在撰擬股份購買協議時做相應安排，避免資金短
缺或違約風險。

　　除了資金之外，企業的土地、廠房以及辦公室等也是企業營運的重要因子，除了
企業透過購買、建造取得所有權的狀況以外，在實務上，基於不動產成本較高，以租
賃方式取得不動產使用權以供營運的狀況亦所見多有。因而在企業併購時，查核不動
產的所有權證明文件以及租賃契約，以確保併購後營運活動延續不中斷，也為併購法
律盡職調查極為重要的一環。

　　在營運相關不動產以企業為所有權人時，需查核所有權相關文件，如土地登記謄
本與建物所有權證明。如果該廠房為公司自己建造，則也須有相關建照、使用執照等
。若為特殊需經特許的行業，如觀光旅館，更需另有特許文件，才是合法。

　　另外也需特別注意，該等不動產上是否有設有抵押、負擔等情事，若有則亦須判
斷該借款是否先須要求被併購公司進行清償，或於股份購買協議進行其他協商安排，
以避免將來不動產受強制執行不能使用導致營運中斷的風險。

　　在企業承租不動產時，則須注意租賃契約條款是否存有風險。譬如，租賃契約不
是以公司法人為簽約人，而以併購後可能會被更換的董事，或公司併購前的關係企業
簽訂，則在併購後將有公司無法繼續使用相關不動產的可能。若併購公司不願續租，
則要求標的公司於併購前終止契約，或由併購公司於併購後終止都可以，但應特別注
意終止契約的相關違約賠償條款。

　　就併購公司而言，併購後維持營運持續創造獲利為一大須關注的重點，就標的公
司而言，注意自身相關的不動產狀況，才能避免嗣後可能違反股份購買協議聲明與保
證而須賠償損害。

                        （作者是德勤商務法律事務所營運長）


來源：
2015-07-17 04:17:17 經濟日報 葉光章
http://udn.com/news/story/7244/1061018