【判例字號】66_台上_2655 【裁判日期】66/09/05
查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權
之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力
人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項
前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時并無預期買賣之農地變為非農地
後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有
效。
【案由】所有權移轉登記
【相關法條】
民法246.（契約標的給付不能之效力）
「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約
時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。
附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約
為有效。
土地法30.
「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而
移轉者，得為共有。
違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」
【判例全文】
上訴人 吳賴秀美
訴訟代理人 周世泰律師
王夢雲
被上訴人 陳 源
陳 德
王文德
共同訴訟代理人 李春生律師
右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國六十六年五月三十日台灣高
等法院台中分院第二審判決（六十六年度上字第三二一號），提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由
本件被上訴人起訴主張，伊於六十二年七月五日，分別向上訴人買受訟爭台中市西
屯區西屯段一七四之十四號及一七四之五十六號土地內如第一審判決附圖所示（１）（
２）（３）（４）部分，計陳源買受（１）部分○．○一九七公頃，陳德買受（２）部
分○‧○二四八公頃，王文德買受（３）部分○．○一五四公頃、（４）部分○．○二
○○公頃。嗣因台中市政府辦理土地重劃，禁止該土地之分割及移轉登記，茲重劃已完
成，禁令亦解除，詎上訴人竟不依約分割，並移轉登記及交付等情，求為命上訴人將訟
爭土地按第一審判決附圖分割後於伊給付尾款同時將該土地分別移轉登記並交付與伊之
判決。
上訴人則以依買賣契約第十一條約定，伊得加倍返還定金而拒絕履行契約，且訟爭
土地之地目為「田」，被上訴人均非自耕農，本件買賣契約依法無效等詞，資為抗辯，
並反訴求為命被上訴人於受領伊所還定金、價金及違約金同時，分別將兩造所訂買賣契
約書交還與伊，如不能交還應宣告作廢之判決。
原審將第一審所為上訴人不利之判決，判予維持，不外以被上訴人主張之前揭事實
，已據提出不動產買賣契約書為證，並為上訴人所不否認，自堪認為實在。契約第十一
條之真意係在約定上訴人違約時之處罰條件，並非賦與上訴人加倍返還定金即可不履行
契約之權利，有證人賴世龍（即買賣介紹人）之證言可稽，且上訴人除定金外已受領大
部分價金，亦不得再加倍返還定金拒絕履行契約。上訴人抗辯，依該第十一條約定，伊
得加倍返還定金拒絕履行契約，要不足採。又訟爭土地之地目雖迄仍為「田」，但已編
為都市計畫範圍內之住宅區，為上訴人所不爭執。上訴人抗辯，被上訴人均非自耕農，
本件買賣契約依法無效，亦無可採。至於上訴人出賣訟爭土地後，所餘土地即使變為畸
零地無法有效使用，亦屬另一問題，上訴人尤無藉此拒絕履行契約之餘地。從而被上訴
人請求上訴人分割，並移轉登記及交付訟爭土地，並無不當，上訴人反訴請求被上訴人
交還契約書，非有理由云云，為其論據。
惟查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有
權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕力
人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項
規定其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為
移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。本
件訟爭土地之地目為「田」，而被上訴人均無自耕能力，有卷附土地所有權狀及戶籍謄
本足憑。依被上訴人所提台中市土地都市計畫編定分區使用限制調查表，該土地現雖編
為都市計畫範圍內之住宅區，但係於何時編入，原審並未查明，而遽謂於買賣當時已編
為都市計畫範圍內，顯有不合。倘買賣當時訟爭土地猶屬農地，而兩造所訂契約又無買
賣之農地變為非農地後再為移轉之約定，則該土地現雖編為都市計畫範圍內之住宅區，
亦不能因此即謂兩造當時所訂契約為非無效。原審未注意及此，徒憑前述理由遽為上訴
人敗訴之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項及第四百七十
八條第一項，判決如主文。
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