【裁判字號】84_台上_1592 【裁判日期】84/06/29
私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為訂約當時有效之土地法第
三十條所明定。若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人指定登記與任何有自耕能力
之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即屬民法第二百四十六條第一項以不
能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。是以，若僅約定登記名義人由買受人指定，其
契約即為無效。
【案由】交付買賣標的物
【相關法條】
土地法第三十條(0781229)
民法第二百四十六條(0181122)
【裁判全文】
最高法院民事判決 八十四年度台上字第一五九二號
上 訴 人 高凌漢
訴訟代理人 吳天富律師
被 上訴 人 陳來宗
陳來參
共 同
訴訟代理人 黃錕炎律師
右當事人間請求交付買賣標的物事件，上訴人對於中華民國八十四年三月二十七日台
灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十三年度上更娅字第一○三號），提起上訴
，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台中市北屯區陳平段二四一一號（原地號同坐落一七九之六號
）面積○點九九三七公頃農地（下稱系爭土地），原為被上訴人之父陳阿選所有，於
民國六十二年七月四日，伊以每坪新台幣（下同）六百元之價格，向陳阿選買受其中
約六百坪土地，約定於六十二年十月四日辦理所有權移轉登記。惟因農業發展條例於
六十二年九月三日公布施行，依該條例第二十二條規定，系爭農地不得分割移轉，致
迄未履行。迨七十五年間，系爭農地經都市計畫變更為非農地，陳阿選於七十九年間
將系爭土地所有權應有部分贈與於其子即被上訴人每人五○分之一一，致無法請求移
轉系爭土地內伊買賣之特定部分，該部分換算應有部分為二五○○分之四二七。嗣陳
阿選於八十三年七月十八日死亡，被上訴人為其繼承人承受訴訟。爰本於買賣契約，
求為命被上訴人將系爭土地所有權應有部分二五○○分之四二七移轉登記於伊之判決
。
被上訴人則以：上訴人並無自耕能力，其所訂系爭農地買賣契約，違反土地法第三十
條及農業發展條例第二十二條（修正後為第三十條）規定，依法無效。且其買受系爭
農地係為供建築使用，雖約定得由其自由指定登記名義人，亦屬脫法行為而為無效。
且訂約迄今，早逾十五年之時效期間，上訴人之移轉登記請求權已罹於時效而消滅。
。又上訴人交付買賣價金之支票五萬零九百元，並未兌現，伊依買賣契約第十一條約
定，自得解除買賣契約，上訴人不得請求伊移轉登記云云。資為抗辯。
原審以：坐落台中市北屯區陳平段二四一一號田○點九九三七公頃（重測前為同段一
七九之六號），原為被上訴人之父陳阿選所有。上訴人與陳阿選於六十二年七月四日
訂立不動產買賣契約（以下稱買賣契約），由上訴人以每坪六百元向陳阿選買受其中
約六百坪土地，約定於六十二年十月四日辦理所有權移轉登記手續並交付土地，登記
權利人由上訴人自由指定，出賣人不得提出異議。惟尚未辦理移轉登記，陳阿選即於
七十九年十一月六日以贈與為原因，將系爭土地所有權應有部分，移轉登記於其子即
被上訴人每人五○分之一一。嗣陳阿選於八十三年七月十八日死亡，由被上訴人承受
其訴訟等情，有土地登記簿謄本、戶籍登記簿謄本、買賣契約書可稽，並為兩造所不
爭之事實。次查，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，為訂約
當時有效之土地法第三十條所明定。若承買人係無自耕能力之人，又未約定由承買人
指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即
屬民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為有效。是以
，若僅約定登記名義人由買受人指定，其契約即為無效。又耕地買賣契約中，作成徒
具形式而無實質之利他契約，利用登記名義人之指定，逃避土地法第三十條之規定，
以達其享有土地所有權之實質目的，此種脫法行為，亦應屬無效。上訴人係無自耕能
力之人，為其所自認，其買受系爭土地，雖買賣契約第八條約定，登記名義人任由其
自由指定，然並非具體約定移轉登記於特定或任一有自耕能力之人，僅作廣泛不明確
之約定，且上訴人復自承其買受系爭土地係為配合其在鄰地興建同濟別墅用地之用，
足見其買受系爭土地非為其承受後自耕，縱其指定有自耕能力之人為登記名義人，亦
係以達其在系爭土地上興建別墅為目的，為脫法行為，依前揭說明，該買賣契約應屬
無效。雖上訴人另主張，因系爭土地週邊地區已有擴大為都市計畫住宅區之消息，不
久之後可望不受農業發展條例之限制，因此，兩造間確有民法第二百四十六條第一項
但書所規定，預期不能之情形除去後，即農地變更為非農地，可以分割時始為給付之
合意等語。惟查上訴人與陳阿選於六十二年七月四日訂立系爭土地買賣契約時，尚無
所謂農業發展條例（該條例係於六十二年九月三日經總統公布施行），當時不可能預
先有上述「不能之情形除去」之預期，已見其主張非實。又該買賣契約非惟無日後都
市計畫變更或不能之情形除去後，再為辦理分割及移轉登記之約定，且於第四條將履
行登記手續日期明定為六十二年十月四日，益見其主張，非有理由。第查上訴人於七
十七年五月三十一日受宣告禁治產之裁定，至八十一年九月一日始行撤銷，有台灣台
中地方法院七十七年禁字第一七號、八十一年禁字第五六號卷可稽。在該宣告禁治產
期間內，上訴人為無行為能力人。從而上訴人於七十九年十二月二十一日書寫委託書
，委託證人陳森助全權處理系爭土地之分割過戶事宜，既在其禁治產期間所為，自不
生效力。陳森助受託所為之行為，亦無拘束兩造之效力。至證人陳森助證言先後不符
，不足為上訴人有利之認定。綜上事證，本件買賣契約自始無效，上訴人基此無效之
買賣契約，請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分二五○○分之四二七移轉登記於
伊，為法所不許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無
違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不
當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
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