Re: [心情] 現在的新板特區..太讚。

[SuWeiLin (╮(﹀_﹀")╭╮(﹀_﹀")~)]

※ 引述《gadacha (卡打車)》之銘言：
: 大概要200萬左右 而這200萬大概是勞工朋友存了半生的血汗錢吧
: 真的買到了 等在後面的是20年的房貸
: 難怪有人說 其實合宜住宅跟本不是賣給窮人的 而是賣給中產階級
: 辦完後 要離開時
: 看到有一個穿著T袖 牛仔褲的媽媽帶著4~5歲小女孩
: 小女孩問媽媽說 我們為什麼要來這啊
: 媽媽回答說 妳要幫媽媽祈禱可以抽到 我們就可以擁有一個家了
: 此時的板橋下的毛毛雨
: 我想這應該是很多人的心願吧
合宜住宅正如同g兄所說的, 是賣給中產階級的而不是賣給貧戶的,
很可惜政府對這種概念很薄弱,一直搞不清楚社會住宅的經濟效用.

板橋這區的合宜住宅, 就廣大的居住市場而言, 就像是把一毫升強值鹽酸
滴進滿水位的游泳池一樣, 效果很微弱.

第一, 板橋 + 樹林 + 土城 + 中和的人口有 1,388,348人,
先別說能否對區域房價造成影響, 即使4480戶全部蓋滿完售入住,
每戶以平均3.3人計算,能容納的量也還不到1.5萬人.

第二, 先假設能如期完工, 問題又來了, 股價沒起色, 房價隨著股價連動,
是緩指標, 加上房市正緊縮且下修, 2014年完工後, 市場行情正巧會
走到相對低點, 這時候還用每坪19.5來購買社會住宅, 未必划算.
(先不論中低收入戶是否買得起)

第三, 廠商是不可能做賠錢生意的, 一定會有賺錢, 這種大型的標案
居住品質一定不可能多好, 因為建物的設計跟耗材的成本本來就不可能多高了.

有人會說社會住宅本來就是設計給弱勢團體的,
但就很實務的財務角度, 在房市逐步修正的情況, 四年後花19.5買在板橋的邊陲地帶,
我個人認為不是非常高明的作法.

另外我以上的假設都是很理想的狀況, 倘若竣工日期延宕,
這種「投資」馬上開天窗, 即便弱勢團體能申請低利房貸,
到時候還是一筆資金卡在房產, 而現金流薄弱對弱勢團體
更是經濟上的一大阻礙~

真正的社會住宅, 要能照顧到低收入戶, 三招最可行:

第一, 如張金鶚教授所說, 只租不賣
第二, 如馬凱老師所說, 廣設合宜住宅, 嚴格管制完工時程,
第三, 如莊孟翰教授所說, 嚴格把關申請門檻, 避免投資客或人頭戶.

可惜板橋合宜住宅並沒有符合任何一項, 這建案最終的效果
頂多是暫時平抑周邊的房價, 而周邊大概只到浮洲, 最遠頂多到湳興橋,
對於新板特區的天價可說是絲毫沒有影響力,
偏偏房價都是這些惜售惜賣的精華地段一路引領著往上衝的.

板橋房價之所以會飆昇, 除了政府沒有管控機制外, 新板特區可說是最直接的影響.

台北市房價之所以高, 很大的部份是早以完備的軟硬體建設,
並不是因為單一事件而爆衝, 像是短期間內有大筆適合興建豪宅的用地釋出,
這就是新板特區...

在某任縣長任內, 將區內土地變更並拋出給建商, 美其名是
高價售出提高經濟成數, 實際上是被拿來瘋狂興建豪宅,
從沒有任何一個案例, 是這種大面積的土地被瞬間丟出來...
有台中的版友, 應該很能體會七期重劃區房價爆衝的例子...

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◆ From: 61.217.63.76
推 kecon:就有一堆人要幫政府規劃豪宅這件事護航囉
→ ss60315:只租不賣 不曉得租金多少 能比一般價格便宜嗎
→ ss60315:如果比市場行情便宜 勞工朋友才能存錢 最後自己出去買房子
→ ss60315:19.5買浮洲 我不如買捷運沿線的公寓
這就是為什麼這次連投資客都不太有興趣的原因,
物件的本質已不是非常好,最快四年後才會落成,
沒什麼套利的空間, 就連低買高賣也有困難, 因為19.5買國宅已算不上低買~
推 afdm1234:一分錢一分貨
說的沒錯, 不過因為比價效應, 19.5萬在四年後可能會有更好的選擇~
推 a1317775:豪宅也不是只有廠商亂喊就好 重點是要有人買得起也願意買
在已知「三鐵共構」跟「縣政大樓」都在區內的情況下,
廠商不用亂喊, 這區內的房價就已經有基本支撐了, 連喊價都不用
自然就會有市場帶動了~
想想要是左邊住郭台銘, 右邊住張忠謀, 這附近的建案至少會有基礎行情!
問題不是突然拋出大量土地, 而是突然拋出大量「精華」土地...
想想看若是鄉下某縣市突然拋出大量的限農業用地, 其實影響不可能多大,
因為那些土地不是精華區...
推 dl123:像台北只租不賣的租金跟市場行情相比 只是略低..
推 gadacha:不過真的要跌到跟19.5萬以板橋來說真的有些困難
→ gadacha:不過我也覺得市政府前的豪宅真的有些蓋的很醜 蚊子戶又多
這就是建商的問題了, 有好材料也要食神才煮得出黯然銷魂飯啊!
※ 編輯: SuWeiLin        來自: 61.217.63.76         (12/28 13:55)
→ ss60315:這篇原PO說到重點了! 新板就是精華土地 為何拋出蓋豪宅
推 iori325:推
推 BearWu:以前的中和工業區那邊，在蓋遠雄水岸，那邊房價我想也會衝
→ BearWu:高的感覺- -靠近河岸，還是這麼高價...
→ BearWu:打錯，遠雄左岸，在光復國小那附近，正開發中...
推 tinder17:新板的確是住宅偏多了，希望鄰近的新莊副都心不要步後塵
→ summertrees:新莊副都心整~~~~~~~~~片都是喔... ╮(﹀_﹀")╭
→ aalittle:是的光復國小往中和那邊的重劃區也蓋一堆，也多很多新路
推 ViperII:所以蓋豪宅好啊 地這麼少 發揮最大效用 還能期待消費力
→ ViperII:難道把板橋的設施都打光蓋200戶國宅嗎(極端的反例 供參考)
推 afdm1234:板橋即使蓋帝寶或賭場我都舉雙手讚成~何必拒絕進步
→ tairone:希望能有醫院體系,好的醫療照顧,推動未來高齡化社區照顧
→ tairone:一想到之前的中山國中+鐵路未地下化之前,歲月如梭TOT