Re: [新聞] 勸告HKA，華固奧之松：寧犯天條莫犯眾怒

[chewie (北極熊)]

※ 引述《SuperSg (○(#‵ ︿′ㄨ)○森77)》之銘言：
: http://newtalk.tw/news/view/2018-01-23/111573
: 1月21日，香港職業電競隊伍HKA試圖遷入新居「華固奧之松」不料卻遭到攔阻，也使得這
: 起事件再度受到關注，為了還原當時的狀況，《新頭殼》特別再次訪問了華固奧之松管委
: 會委任律師王瀚興律師與HKA的經理Eric Lin。
: 華固奧之松管委會委任律師王瀚興律師表示，立基於「出入人員複雜」這樣的安全考量：
: 「原本房東與他們公司簽約的時候，這是屬於私人契約，其他住戶並不知情這裡將成為他
: 們（HKA）所謂的『員工宿舍』，所謂的員工宿舍就是『不特定多數人』，我們這邊的住
: 戶都是家庭為主，總共有93戶，其中大部分都是反對這樣的狀況的，所以我們提出條件：
: 請對方將入住的10人壓到至少4、5人，我們才會願意重新開會討論入住的可能性。」
: =====
: 1.目前雙方各執一詞
: 2.華固奧之松有嘗試報警，但HKA握有合法契約，警察到場後也很快的就離開現場
: 3.社區規約 vs 民法契約

嗯 其實一般人看這新聞會覺得 反正都是睡覺的地方
一般住家改作宿舍似乎也沒什麼問題，管委會法規上完全站不住腳胡亂要求...等等

但其實一般住宅跟宿舍在法規上定義不同 相關的公共安全要求也不太一樣

建築物使用類組及變更使用辦法 https://goo.gl/tcYDBk

第二條　
建築物之使用類別、組別及其定義，如附表一。
前項建築物之使用項目舉例如附表二。
原核發之使用執照未登載使用類組者，該管主管建築機關應於建築物申請變更使用執照時
，依前二項規定確認其類別、組別，加註於使用執照或核發確認使用類組之文件。建築物
所有權人申請加註者，亦同。

附表一 關於住宿的場所都放在H類住宿類，都是「供特定人住宿之場所」，底下再分為
Ｈ-１   供特定人短期住宿之場所。
Ｈ-２   供特定人長期住宿之場所。

而在附表二的使用項目舉例就有說這兩種有什麼差別:
Ｈ-１  1.民宿（客房數六間以上）、宿舍、樓地板面積未達五百平方公尺之招待所。
Ｈ-２  1.集合住宅、住宅、民宿（客房數五間以下）。

雖然都是H類，但H-1與H-2一個數字之差，就代表它是不同的使用行為了。政府法規
管理上H-1類的進出人口雖然還算是特定人(如公司員工)，但使用強度上會比H-2類高
，所以列為不同的類組。

接下來才是比較麻煩的部分:公寓大廈管理條例

第四條雖然有說:『區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益
、處分，並排除他人干涉。』專有部分就是專屬於所有權人的區塊，簡單說就是集合住宅
大門以內的範圍，這條條文感覺上住戶要出租，管委會並沒辦法管制...

然而第十五條也寫了:『住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分
，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不
遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。』

這條就有點麻煩了，什麼叫使用執照所載用途?就是前面寫的「建築物使用類組」，
華固奧之松(97年建字0123、98年使字0365)全棟都標H2類集合住宅，使照存根現在都是
公開資料，有興趣的人可以自己去查查看。

因此該戶所有權人依第四條當然可以合法的出租給房客，這部分是沒有問題的。然而
管委會如果認為房客其實是公司，承租後作為員工宿舍(H1)使用，與使用執照所載用
途集合住宅(H2)不符，依公寓大廈管理條例第十五條進行干涉，其實也不能說是依法
無據的要求。畢竟法規認定上住家就是跟宿舍不同。

當然H1跟H2其實要變更也沒那麼難，前面提到建築物使用類組及變更使用辦法，就是
解決這種不符使用的情形，H2變H1屬於比較輕微的變更情形，所以還有一種「免辦變更
使用執照」，不是說什麼都不用辦，而是授權地方政府，可以提出較簡單的申請程序而
不用經過正式的執照變更，就可以合法使用啦。


不過啦，我也看過管理委員會真的完全不理這套，硬是干涉人家店面不准開診所、不准
開什麼的，不是真的所有管委會都懂得法規的。但這個管委會已經請律師了，起碼基
本上還是能用法律條文往來的，公司也應該有法律顧問，看怎麼大事化小，合法進駐囉。

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→ gaym19: 這個律師看起來就是已經軟了啊 不然哪會說甚麼犯天條
→ chewie: 其實尋常律師的話 這方面專業法規也不見得懂 嘿嘿
→ live1002: 律師已經示弱了啊
推 alahuagua: 我記得律師也是有分專長 大概管委會看到律師電話就直
→ alahuagua: 接打了
推 bluecsky: 要是真的告上去會贏 你覺得律師還需要出來放話嗎XD
→ alahuagua: 結果發現專精刑事訴訟(x)
→ bluecsky: 那篇新聞獎白了就是律師出來希望大家庭外和解了事
推 gaym19: 律師:不過就只是個小社區怎麼可能會有大魔王呢
→ gaym19: 幹幹幹幹幹是HKA
→ chewie: 沒錯 看起來是想搓掉XD
順道一提 宿舍在建築管理上其實是比較敏感的一種類型 因為進出人口是比一般住家
複雜了那麼一點 我知道大家都覺得我家HKA都很乖一定不會(略 但現實法規是如此

舉例 臺北市違章建築處理規則

第二十五條

既存違建應拍照列管，列入分類分期計畫處理。但大型違建、列入本府專案
處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市
容觀瞻或都市更新之違建，由都發局訂定計畫優先執行查報拆除。

前項危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻
或都市更新之認定原則如下：

 一  危害公共安全：指有下列各目情形之一者：
（一）供不特定對象使用，具高危險性及出入人員眾多之場所，如視聽
歌唱、理容院、三溫暖、舞廳、舞場、酒家、酒吧、特種咖啡茶室、資訊休閒業、
飲酒店、電影院、歌廳、夜總會、...(中略)、違規地下工廠、違規砂石場、學生
宿舍等使用。

所以任何人都可以打1999檢舉該戶違法作為宿舍使用，市府接到必須是當成危害
公共安全的優先執行查報拆除對象，是即報即拆喔，啾咪~
※ 編輯: chewie (118.167.163.83), 01/23/2018 16:59:22
→ j9145: 生可可:台灣專門搞這種官司的律師給我找三個來
推 lanjack: 學生宿舍危害公共安全www，這三小法條？
→ gaym19: 生可可他家就是玩房產的 旗下怎麼可能沒精通這種官司的
→ lanjack: 那全台灣都不能租給學生了XD
其實就是指加蓋套房或分隔套房，目前這在管理上比較敏感的一種類型
套房增加衛浴增加荷重，用電上隨意分接也容易造成意外，目前未申請套房
就是即報即拆。申請套房變更也是要一些額外的項目，例如結構技師簽證、
直下層住戶同意書(後者通常很難拿到)
※ 編輯: chewie (118.167.163.83), 01/23/2018 17:04:04
推 katanakiller: 律師也知道幹不贏但管委會不鳥要硬幹下去XD
推 gn005066: 生可可根本沒再怕的==
推 KotoriCute: 不過之後真的可以住進去，對選手來說很不好受吧
→ KotoriCute: 管委會一定各種刁難
推 dustlike: 不過HKA宿舍應該沒有變更原房屋設計的需要
使照變更不一定要變更隔間(辦理室內裝修)，但使用行為不同就要辦使用變更
即使裡面隔間完全不動也一樣要辦
※ 編輯: chewie (118.167.163.83), 01/23/2018 17:08:47
推 bluecsky: 那條主要針對常見的"隔套收租"
→ bluecsky: 可惜這間房子他們並非隔套 所以...
→ bluecsky: 事實上要是他隔套了 今天也沒啥好吵的 那這條壓就好w
→ chewie: 對 但其實檢舉下去 除了現勘以外 都還會有就現場使用行為
→ chewie: 的認定 作為宿舍就會產生上述的使用行為不符的情形了 政府
→ chewie: 單位屆時也會發函屋主/房客要求辦理變更或免辦程序
→ bluecsky: 這件事最快達成管委會想要方向的處理的方式就是去說服屋
→ bluecsky: 主 合法解約 幫屋主出解約成本 絕對比打官司輕鬆啦
→ evammxfelix: 其實房東要鬧也可以 大部分的大廈規約都是只有管委會
→ evammxfelix: 提出並公告 但實際上還需在住戶大會上提出並通過才
→ evammxfelix: 能實施 住戶有異議也能向法院申請撤銷
推 jimmyVanClef: hka租下來，再轉租給底下十人合租，這樣行了吧？
→ evammxfelix: 不行 要原屋主同意及在合約中註明
→ chewie: 十人合租跟一般家庭組成也差蠻多的 只好多元成家惹(?
推 OAzenO: 如果律師是古美門就會這麼做了XDD
→ jimmyVanClef: 反正屋主是沒有要鳥管委會的意思，私下廢除再立新
→ jimmyVanClef: 約就好
→ jimmyVanClef: 我們十人同事感情好合租不行逆ww
→ praiseZun: HKA：全香港都知道我們打官司沒輸過
→ excercang: 對方只要完全不犯法，不干擾他人，住戶的私法也管不了
→ excercang: 國家法條永遠大於私法
→ chewie: 這篇文不就在說 自以為不犯法 並不是真的沒有犯法啊XD
→ excercang: 住戶疑似不法行為是管委會<->房東 和住客完全無關
→ excercang: 而這疑似不法行為，只要房東不出來就無解
推 LiNcUtT: HKA的租賃合約應該有載明作為員工宿舍使用吧?
→ LiNcUtT: 如果有的話,真告起來有問題的也是房東而不是HKA阿
公寓大廈管理條例 本條例用辭定義如下：

八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分
之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

前面貼的第十五條也是要求住戶必須按照使照所載用途使用，
住戶這就包括承租人了，不只是房東(區分所有權人)而已
※ 編輯: chewie (118.167.163.83), 01/23/2018 18:14:34
推 LiNcUtT: 這樣判的話頂多也是合約無效,房東還是得把錢吐出來吧?
→ LiNcUtT: HKA應該不會有啥大損失,就另覓他處而已
→ LiNcUtT: 話說真鬧到上法院的話,應該早就去找其他住所了
推 jimmyVanClef: 區區一個宿舍要多少有多少，這是生哥面子問題一定吉
→ jimmyVanClef: 到底，搞不好備案宿舍都找好了
推 hollowland: 告到底換地方住+1
→ e031charles: 臺北市違章建築處理規則 25條是針對既存違章建築
→ e031charles: 不是可以直接套用到這種有使用執照的合法建築物的
→ e031charles: 違反使用分區是一件事 違章建築又是另外一件事 不要
→ e031charles: 混為一談 適用的法條不一樣
推 Ponder1230: HKA不可能打輸啊
推 newgunden: 法律有用就不會一堆違建了吧
→ newgunden: 哦 現在沒了 因為就地合法一堆