作者：樓市團長
發佈時間：2020年6月24日
微信公眾號：樓市團長
2015年以來，很多朋友只聽過炒房賺錢，卻不曾經歷過炒房炒崩盤的滋味。可謂只見貓吃
肉，不聞貓被打。我曾經親歷過一次刻骨銘心的樓市崩盤，整個過程體會深刻，異常酸爽
。如今回想起來，仍不免心有餘悸。
不曾失戀的人，無法體會愛情的可貴；不經歷過崩盤的人，不足以談投資，因為他的內心
對市場的變化無常不存敬畏。我們皆是芸芸眾生，絕非什麼天縱之才，市場的不確定性是
我們時刻需要防範的。
防範不確定性，就要懂得認識風險和判斷趨勢，今天我把自己在2008年樓市崩盤的體會詳
細寫出來，請您耐心閱讀，一定對您以後的購房有所幫助。
01
危機來臨
2007年，深圳樓市出現了前所未有的瘋狂：房價短短半年之內大幅上漲，全民排隊買房，
無心工作。面對漲得異常兇猛的房價，本來大家的心態就極不穩定，所謂房價漲得越快就
越容易逼空。當一個投資品價格非常高的時候，哪怕利好也會被當成利空，因為所有人都
擔心自己高位被套，所以一有風吹草動，他們就會立即拋售。
恰巧，2008年出現了實質性的利空：世界爆發了金融危機。
當年美國從伊拉克和阿富汗撤軍，原油價格跳水，高盛和摩根向新世紀金融公司逼債，引
發連環次貸危機，美國經濟下滑拖累全球，中國經濟急速下挫，市場哀鴻。
此前一年，深圳商品房均價一度攀升至18000元/平方米，達到全國最高水平；2008年危機
發生之後，深圳市一手住宅成交均價跌到12800元/平方米，沒想還沒跌到底。
到了2009年初，房價再度下跌，至接近10000元/平方米。
不到500天的時間裡，深圳房價從1.8萬跌到1萬，幾近腰斬。那麼當年的市場發生了什麼
呢？
1.開發商集體降價
▲“再低，就不可能了。” 2008年5月，佳兆業地產打出了至今都讓人無法忘懷的廣告。
金地梅隴鎮——07年金地梅隴鎮每平方米叫價1.8萬元。到了08年四期開盤，他們打出“
6670元/平方米起放肆觸底”的口號；從1.8萬到6670，真的很放肆；英郡年華——從07年
下半年最高峰的均價13000元/平方米（毛坯），到08年9月三起價6888元/平方米（精裝）
，最低價至6300元/平方米。憑藉如此任性的舉動，它還上了CCTV2《經濟半小時》。
泰華陽光海——07年最高峰均價每平方米為16000元，08年7月19日，二期6-7棟開盤均價
7500-8500元/平方米(含800元/平方米精裝修)，真正的便宜大甩賣。
諾德國際——均價12500元/平方米，7月19號特價9080元/平方米引發業主維權，拉橫幅圍
攻開發商，要求退房。
▲2008年年底，前海樓盤最低7380元/平方米，簡直跌到了地板價。
2008年，新聞幾乎每週都刊登因為開發商降價而導致的維權事件。其中万科第五園、金地
梅隴鎮、碧水龍庭、諾德國際、錦峰森鄰、宏發領域、半島城邦皆在此列。
當年李嘉誠旗下的品牌亦遭維權，售樓部被人打砸，一片狼籍。他在記者採訪時說：“大
家簽完合同，白紙黑字，樓市降價了你們就來打砸我們的售樓部，樓市漲價的時候你們賺
了錢為什麼不跟我們分？”他對認為購房者缺乏契約精神，認為盲目打砸並不妥的看法，
引來了網民的一片痛罵。李嘉誠在網民心中的形象，從改革開放初期就受到領導接見的先
行者、華人企業家變成大家眼中的奸商。
2.業主斷供
2008年6月25日，深圳爆發了首宗斷供案例。當事人是寶安泰華大廈的業主，該業主於
2007年高峰期以單價8000元/平方米的價格購入該大廈一套二手房，後下跌超過30%，無奈
之下斷供。
禍不單行，7月底，深圳碧水龍庭68戶業主宣布集體斷供，這次波及面更大了。
早年來深打拼的李小姐是當時斷供大軍中的一員，2008年初她通過按揭買了英郡年華一套
40多平米的一居室，準備作為婚房。
但是在交了三個月的月供後，李小姐決定不要房子了！
“太過分了，拼命地降價！” 李小姐說她購買英郡年華的單價是11000多元，很多早一點
購買的業主價格更高，最高的是13000多元，但是現在，英郡年華三期售價只有6888元，
跌幅超過了40%。
戲劇的是，2008年之後高層出台了4萬億救市措施，李小姐棄購的房子2009年居然漲了一
倍，她被氣得搥胸頓足，回了湖南老家。
3.中介跑路、關鋪、裁員
當房價崩盤，首當其衝的就是中介代理，因為成交量縮減，會導致他們無法維持龐大的舖
租和人工工資壓力。
當年跑路的經紀公司真的此起彼伏：
其實2007年11月13日已經初露端倪，當時“全國房地產經紀百強企業”深圳中天置業評估
有限公司爆發財務危機，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌捲款逃跑，這家擁有140家門店、
2000多名員工的中介公司一夜間崩盤，一時輿論嘩然。
2008年1月，在全國各地擁有1850家地舖的創輝租售陷入“關鋪門”，大幅收縮戰線。
……
沒有跑路的經紀公司，為了度過危機，也不斷關鋪，裁員，減少支出。
中原地產率先開刀，一邊關鋪，一邊裁員，當年大量的員工被迫轉業，去做了搬運工。
世華地產，員工從4000人一下子削減至2800人，公司好的時候大談理想，但是裁員的時候
老闆一點也不心軟。
6年後中天置業創始人蔣飛被抓，鋃鐺入獄；9年後世華地產借殼Q房網上市，創始人梁文
華身價百億，10年後，中原地產創始人施永青被鏈家貝殼瘋狂圍剿，退守香港，真是同人
不同命，令人唏噓。
4.炒房客的暴富與跳樓
“最高峰時我手裡有幾十套房，只要時機抓得準，買房就等於買印鈔機。”
在深圳投資房產多年的杰哥，是深圳樓市的幸運兒。他發跡於廣州，早年開公司做生意，
累積下不少資金。他2004年來深圳，彼時深圳尚未如今天之如日中天，南山還在拼命填海
，寶安中心更是尚未成型，深圳整體經濟都不如國內其他一線城市。
杰哥誤打誤撞，前面幾套房子買在南山區，皆因南山那時仍是深圳人眼中的西伯利亞，是
出租車司機不願意去的地方，房價窪地。
“很便宜，真的很便宜，當時幾萬元首付就能在南山買到房，有些房子租金幾乎可與月供
相抵，並且不限購，一口氣可以買幾套。”
談及深圳樓市的黃金時代，杰哥不免有幾絲懷念。在那個時代，短短幾年間，他就累積下
大量的財富。
然而像杰哥這樣幸運兒並不多，當年斷供崩盤的炒房客比比皆是。
有些炒房客高槓桿入市，連首付和月供都是藉的，一旦行情轉跌，他們就受不了。可能有
朋友會問：為什麼不賣幾套回血呢？
不是不想賣，是賣了也資不抵債。
100萬的房子，欠銀行70萬，後來房子跌到了65萬，賣房得到的資金也不夠還銀行的債。
龍叔就是其中一個，他原先是羅湖貿易公司的職員，在2007年利用高評高貸的手法，買了
很多套房產，風格異常激進。無奈天公不作美，2008年爆發了金融危機，龍叔一邊資產縮
水，一邊月供告急，被迫賣掉近3000萬的房產，可是仍然無法還清銀行的債務，最終新聞
媒體公佈了他跳樓身亡的消息。所謂人死債滅，很多人沒想到龍叔最後以這樣一種方式還
清債務。
當然，那一年對於真正的資深投資者而言往往是世紀性機會，因為房價下跌，他們得以大
肆抄底，到第二年國家出手挽救樓市，大搞貨幣寬鬆，這些人的資產也跟著水漲船高。
在投資領域，機會是跌出來的，風險是漲出來的。我很少在樓市大漲以后買房，2008年之
後每一套房幾乎都是在行情很淡的時候買入的，並且回報率都不錯。
02
如何認識崩盤
崩盤分為三種：
1、階段性崩盤
2、長期陰跌性崩盤
3、徹底崩盤
所謂階段性崩盤，就是指一個國家或城市的房地產市場短時間內急速下挫，但是由於經濟
的根基沒有被摧毀，很快房價又止跌回升，前後間隔約12個月左右。
2008年的深圳樓盤崩盤就是這種模式，受金融危機的影響，房價短時間下跌，但是由於深
圳的人口數量和結構、產業基礎等依然還在，加上國家大力救市，很快房價就反彈，沒有
實質性崩盤。這種模式有個特徵就是：來得快，去得也快。
所謂長期陰跌性崩盤，是指一個國家或城市的房價出現了年年下跌的趨勢，持續時間短則
三五年，長則十幾年。其中90年代崩盤，2003才回到最初價格高點的海南以及1997年金融
危機之後，直到2007年前後才回到頂峰時期價格的香港，都屬於此種模式。
這種模式的特徵是：剛開始時跌一下，然後迴光返照式上漲，接著進入漫長的陰跌，你以
為是短暫回調，實際是鈍刀割肉，最終等到你發現樓價下跌已經被深深套住了，無法逃跑
。所謂徹底崩盤，也就是一個國家或某個城市的房地產市場出現了事實性的崩盤，並且幾
乎沒有再次回升至最初價格高點的希望。中國的鄂爾多斯，東北鶴崗，日本樓市都屬於此
種模式。這種模式的特徵是：沒救了。
根據多年的經驗，我們認為中國整體房地產市場目前沒有崩盤的風險，主要原因是：
住房貸款是中國商業銀行的主要資產，由於大部分人的房產都有70%抵押在銀行，從一定
意義上來講房貸是國有資產。如果出現房價持續下跌，高層一定會出手托市。
市面上的“六大銀行”幾乎可以代表整個銀行業的情況，而在國內銀行業的嚴監管現狀下
，國有商業銀行的經營邏輯是大體相同的。因此我們先以工行為例，探索銀行的貸款結構
。
從19年工行發布的年報來看，從業務類型來劃分，公司類貸款佔比達到了59.4%，其中交
通運輸、倉儲和郵政業占到了24.9%，房地產業占到了7.5%。個人貸款佔總信貸投放量的
38.1%，其中個人住房貸款佔個人貸款的80.9%。將個人按揭貸款稱作銀行信貸資產“壓艙
石”，不是沒有道理的。
簡單的計算就可以得出，工行投向房地產的信貸投放量比例最高，達到35.27%，第二名投
向交運、倉儲和郵政業的貸款佔14.79%，僅佔首位的一半。
其他國有銀行情況也基本相同。從宏觀來看，Wind數據顯示，A股36家上市銀行涉房貸款
合計達33.98萬億元，佔總貸款金額的32.99%，其中，36家上市銀行個人住房貸款金額高
達27.6萬億元，佔比達26.7%。
可以充分認為，商業銀行最主要的資產是房地產信貸，這是保證商業銀行償債能力的基礎
。我們也就在層層穿透中得出了第一條結論——在人民幣發行的信用基礎中，房地產佔有
了很大一部分比重。
只要房地產依然堅挺，房地產信貸就是可靠的抵押資產，人民幣的信用就有保障。這是為
什麼我們講，中國的貨幣制度實際上是“土地本位制”。對中國的宏觀經濟來說，房地產
是發動機，而絕非蓄水池。
對於我們這樣一個超級大國來說，穩定是壓倒一切的。在此情況下，大boss絕不可能任由
房地產出現過大波動——無論是上漲還是下跌。
事實上，如果想要更加深刻地理解房地產的本質、理解“土地本位制”，我們還需要向下
穿透到房地產的承載，探索另外一個層面的內容——土地財政。
簡單來說，土地財政的本質，就是通過出售未來70年土地的增值，為城市公共服務和基礎
設施進行融資。土地財政使得土地成為中國地方政府最重要的信用來源。
如同威廉·配第所說，“土地是財富之母”。如果將房地產看作露出水面的冰山，那麼土
地財政就是隱藏在水面之下的巨大存在。
土地財政幫助地方政府以無法想像的速度積累起城市化的原始資本，高鐵、機場、大樓…
…一個一個拔地而起。直到現在，基建也一直是發展的主旋律，對於基礎設施建設的態度
，我們可以在工行的年報中窺知一二：
“進一步優化信貸規模區域配置，重點支持粵港澳大灣區、長三角一體化、長江經濟帶、
京津冀協同發展等國家重大戰略以及深圳先行示範區、雄安新區和自貿區建設，支持產業
向中西部和東北地區轉移以及中西部地區基礎設施建設，促進區域協調發展。”大基建和
房地產又是相互支撐相依為命的兩個相關體：沒有大基建，投資上不來，經濟增長沒保證
，人民幣升值可能會立刻掉頭轉為貶值，那麼房地產及各種資產通脹無從談起；同樣，沒
有房地產熱，沒有越來越高的地價，地方政府既賣不出地價，又無從將土地質押融資，就
沒有錢搞基建。只有雙方珠聯璧合，才有穩定的經濟增長。
如果樓市崩盤，那麼在它發生之前會有什麼跡象呢？如果出現以下的情況，大家要小心：
第一，國企、央企不再摘地。央企國企“賭地王”，早已經不是秘密，每一次地王潮的掀
起，都離不開他們的身影，但每一次風險登陸，國資早就提前撤退。如果你所在的城市，
國資公司不再搶地，說明市場風向正在發生變化，因為大莊家可能已經撤離了。
第二，土地大量流拍。這意味著土地市場信心不足，大規模債務圍剿和政策監管雙重擠壓
，民營開發商拿地收縮，這就導致土地溢價率上不去，市場進入冷卻期。
第三，中介集體破產。市場遭遇冰點，二手房流動性一定最差，底薪不養人，門店跟著破
產。門店破產越多，說明交易量越差，反之，開店越多，說明交易量越大。
第四，上下游產業破產潮。因為房地產上下游產業鏈密集，如果房企倒閉，必然引發鋼材
、陶瓷、地磚、石材、機械、水泥、電氣等行業一併遇冷，這些屬於人力密集型產業，遇
冷就死，幾個月就完。
第五，非法融資維權。中小型房企融資渠道狹窄，很多屬於非法融資，因此，房企倒閉，
項目爛尾，開發商跑路之後，必然引起維權潮。這一類型極為常見，案例不少。
第六、信貸遭嚴控。因為信用氾濫，導致加槓桿買房不勝枚舉，導致很多無信用、無資產
客戶進入買房大軍，想要抄底轉手，這一批人斷供最為密集，銀行防不勝防。
第七、銀行利率大漲。銀行為了降低自身風險，不斷提高房貸利率，而且房貸審批放緩。
這個信號極為明顯，只要銀行利率上調，收緊資金，很多人就受不了。
第八、二手毀約斷供。房價上行，賣家容易毀約；房價下行，買家容易毀約，毀約事小，
影響卻很惡劣，嚴重挫傷市場信心，形成連環效應。
03
對大家的一點告誡
1、切勿在樓市大漲之後匆忙入市，如果你膽敢入市就要認真選低價筍盤，同時做好可能
高位站崗的準備，留足月供，一邊自住一邊等待下一輪大漲。
2、在歷史的長河中，那種房價暴跌30%，50%的大崩盤、大蕭條，沒幾回。
20世紀到現在100多年，像美國大蕭條、日本樓市崩盤、亞洲金融風暴，這些在每一個國
家或地區都是幾十年甚至上百年才來那麼一回的。像日本那樣一下子來個“失去的20年”
，更是比較罕見的個案了。如果你今年已經五十歲，可能你此生都見不到中國整體大崩盤
的那一天。
3、毫無疑問，泡沫總是會破的。同樣毫無疑問的是，泡沫在破滅之前房價還會繼續上漲
很多年。地球上的確沒有永遠只漲不跌的房價，美國、日本、香港這些更成熟的房地產市
場，在過去的100多年裡，他們都無一例外的經歷了大崩盤。認為中國可以例外的，是在
侮辱別人的智商。不要覺得中國的房價連漲十幾年是多麼新鮮的事情，很多地方都出現過
。拉長一點看，泡沫的破滅也是不可避免的。
但這些年來，我們總是過於強調崩盤的恐怖性，這太片面。大崩盤的確很恐怖。但是大家
看看那些地方，在崩盤之前，房價連續上漲了多少年？
將來中國樓市的確會崩盤，但是沒人知道是哪一年，與其傻傻地等待這個不知道什麼時候
到來的壞消息，不如趁房價不斷上漲的這些年賺夠錢然後走人。
2003年就有很多專家教授說中國房價充滿泡沫，號召大家千萬不要買房，相信他們的人現
在還在租房，四處奔波，而懂得抓住機遇的人早就賺夠了錢。在中國如果你不買房，你錯
過的不是一套房，而是一個時代。
4、預測泡沫是徒勞的，堅持任何一種觀點都會有對的那一天。
預測樓價崩盤，就像預測一個人始終會死一樣，我們每一個人最終都會歸於黃土，難道這
樣我們就放棄奮鬥嗎？生命的終點沒有意義，過程才是人生。樓市始終會崩盤，但是它的
精彩在於上漲的過程。
再強大的政府、再流弊的經濟學家，誰也預測不到、誰也擋不住經濟大周期的突襲。預測
泡沫都是徒勞的。
5、長期看，因為害怕泡沫而不去買房，個人所承擔的損失要遠遠大於躲過泡沫的收益。
因為一個大泡沫的形成和破裂，有可能橫跨你的一生。
美國兩次大崩盤 ，橫跨了接近一個世紀。總人口1億左右的日本在大崩盤之前房價漲了接
近40年。回頭看，中國房改以來，也有18年了。但是你的人生，有幾個18年？有幾個30年
？為了等一個到現在都還沒來的大崩盤，可能你要錯過好幾次樓市大漲改善家庭資產的機
會。比如：2003年，2005年，2009年，2010年，2013年，2015年。我想說的是：預測正確
與否不是最重要的，時間才是，機遇才是。
6、未來幾十年，房地產依然是中國家庭儲藏財富和抵抗通脹的最好方式。
也許有更好的方式，但是，和普通老百姓攸關又最沒有專業門檻的，就是房地產了。看看
美國、香港那些數據，結論很鮮明，香港房價在98年亞洲金融風暴之後依然創了新高。每
一個國家的房地產在長期過程中，都會表現出上漲趨勢，期間會經歷多次的小調整，但基
本都是：漲起來很兇猛，跌起來一般般，所謂漲多跌少，永遠回不到過去。
我說那麼多目的是什麼呢？對，告誡大家買房自住可以，千萬不要炒房，因為炒房只有兩
個結果：一個是暴富，另一個是爆倉。