保變住

[eslite12 (recta sequi)]

可能有些版友還是不清楚什麼叫保變住 不過因為我手邊的資料借同學寫論文去了
所以在這邊就先不說明 假設大家都有基本的了解

然後我要說的是 小道消息說 目前十九公頃的保變住五也蠢蠢欲動 在所有保變住地區中
保變住六之六是最大金額最高的 而保變住五則是地段最好的(位於天母東路105巷附近
天母國中正對面 山坡地的旱田)

馬英九當市長時 曾經提出要"住變保" 然而在此宣示以及法規會提出有利市府的說明後
保變住十二與二十五(分別位於陽明大學與外雙溪)卻仍在市府支持下成案 幸虧後來
在民間團體與市議員(有出力的幾個現任議員有 周柏雅 潘懷宗 黃向群)奔走之下
兩個案子地主終究縮手 但這兩塊畢竟是比較小 地主較少而且由需重視形象的大財團主導
這次保變住五似乎不是這個樣子

附上當年"住變保"的報紙

2004.07.09 中國時報
陽明山第一類山坡住宅區 變回保護區
張瀛之/台北報導


    七二水災中南部災情慘重，山坡地水土保持問題再度引發各方關注；台北市政府昨日
召開「陽明山山坡地住宅區專案檢討」會議，決議將陽明山地區林相完整的第一類山坡地
住宅區變更回保護區，已部分開發的第二、三類坡地住宅區則採嚴格開發許可、使用者付
費，開發者除應出資興建區內、聯外水、污水、道路等系統，還得通過環境影響評估、水
土保持計畫、都市計畫審議等審查。

    由於這項決定影響較大的是第一類山坡地，總面積五十九公頃，共有二百五十三名所
有權人，未來將全部回復為保護區；為免衝擊過大，發展局考慮給予所有權人五年緩衝期
，原有合法建築物則可增建整建、現有未開發的平坦地區可低度利用，但均需符合坡度三
○％以上山坡地禁限建的保護區規定。

    台北市都市發展局昨日針對總面積四百六十一點七公頃的陽明山山坡地住宅區開發管
制政策，向市長馬英九提出專案報告；報告中將山坡地分成四類，第一類地區林相完整、
幾無建物且四周為保護區、坡度三○％以上地區占一半以上；第二類則集中國家公園附近
，以仰德大道為唯一聯外道路；第三類區內已開發三分之一至二分之一且建築群集中；第
四類則是小規模且已擬定細部計畫區。

    馬英九指出，七二水災後，全台一致體認到山坡地開發政策必須從嚴，因此市府會堅
定把第一類坡地住宅全變回保護區的政策，而第二、三類坡地住宅區則採「大規畫小開發
」；但國內開發許可制的成功前例不多，希望由發展局研議後續配套、開發審查細節。

    發展局表示，以仰德大道為唯一聯外道路的第二類區及開發集中的第三類區，總面積
三百九十五公頃，均將從嚴審核，除採「大規畫小開發」的個案開發許可制管控總開發量
外，也降低開發量，減少建蔽率為一○％、容積率二○％；此外還必須負擔區域內及聯外的
公共設施設置費用、山坡地開發回饋金等，希望藉由重重環評、給水排水計畫、都審等控
制開發強度。

    發展局指出，台北市內民國六十八年時因居住需求而將廿七處保戶區依都市計畫程序
變更為住宅區，但林肯大郡、納莉颱風、七二水災等災害損失慘重，接連突顯出過度開發
造成的土石流潛在危機；加以去年底陽明山住六之六開發案引發居民抗爭，監察院糾正市
府，要求市府應依都市計畫法檢討，該局也藉機檢視陽明山保變住地區開發政策，重新訂
定開發標準。

    陽明山山坡地住宅區中被畫分為第一類的地區共有五十九公頃，分屬二百五十三個所
有權人，根據台北市政府都市發展局問卷統計，有超過九○％的所有權人均反對住變回保
，要求放寬開發限制或補償所有權人；台北市都市發展局指出，住宅區變回保護區並不違
反政府信賴保護原則，因此不主動國家賠償，但會再研商可否讓民眾將容積移轉至其他地
區開發，如所有權人仍有異議，則可循司法途徑解決。

    發展局長許志堅指出，該局諮詢林明鏘、蔡茂寅、黃錦堂、陳愛娥、董保城、邊泰明
、江志俊等專家、學者，獲得意見為都市計畫可依發展情況變更，且行政法規不能預期永
久實施，因此即使變回保護區也不違反政府信賴保護原則；且該地區如果繼續維持住宅區
仍受各項法規限制開發不易，市府因公共利益目的變更為保護區是依法行政，因此可以不
予補償，如有爭訟則待司法判決結果再據以辦理。

    他說，目前第一類的坡地住宅區由於水保、交通及環境等多項考量，因此限制多、開
發不易，所有權人配合變回保護區後，則可依照一般保護區規定興建農舍，等於是解除了
「整體開發」的「緊箍咒」，該局也正檢討適當放寬保護區使用組別，使保護區可以在不
違害環境的情況下多元使用。

    雖然第一類山坡地住宅所有權人均反對，但本身也是陽明山居民的研考會主任委員林
正修表示，目前關於山坡地的計畫均僅以都市計畫人口計算，但是陽明山區除了長住人口
還有文化大學學生、休閒觀光客等流動人口，因此一旦這些保護區開發，環境、交通等將
影響更鉅；發展局應該印製說帖、藉助網站資訊，讓更多人知道保護陽明山地區不濫開發
的重要，爭取支持。

記取教訓 陽明山山坡地開發 嚴格限縮

記者鄭朝陽／報導


這次七二水災帶來的災難，出乎國人預料；有感於山崩地走、土石流為禍，台北市政府昨
天針對陽明山地區4大類、總面積約461公頃的山坡地住宅區用地，決採取嚴格管制大動作
，以預防開發不當釀禍。

市長馬英九昨裁示，把第一類住宅區（59公頃）變更回復為保護區，第二、三類（合計395
公頃）住宅區則大幅提高開發標準，除了建蔽率、容積率創全國最低紀錄，開發者還要負
擔聯外公共設施的建設成本。市府都市發展局官員形容，未來陽明山新開發的住宅將是高
品質別墅，住得起的絕對是有錢人。

如何處理陽明山保護區變更為住宅區用地，北市府已坐困三年多，每次都議而不決。近幾
年國內地震、風災頻傳，山坡地開發屢被檢討，特別是台北市區還有不少可建築用地閒置
，老舊市區也有待更新，民間環保團體和學界一再向馬英九建議，應減少山坡地開發，把
開發行為引導向平地，才是避災與永續發展之道。

陽明山這批住宅區是在民國68年以後陸續從保護區變更為住宅區，當年主政者評估北市人
口將持續增加，住宅需求將隨之大增，才預做住宅用地準備；沒想到，時空轉換，於今天
災頻仍，保護山坡地呼聲漸高，這批住宅區也面臨檢討命運。

馬英九說，60年代的思考、決策模式，現在應重新檢討；七二水災凸顯不當開發對國土保
安的嚴重衝擊，山坡地開發管制應更加嚴格，而陽明山第一類住宅區有一半以上坡度超過3
0％，開發風險大，應回復保護區不予干擾。至於這些地主可能控告市府或提出國家賠償要
求，馬英九要求都市發展局提出配套作法和法律依據。

第二及第三類住宅區則將採「大規畫、小開發」原則辦理，亦即透過「開發許可」制，准
予開發；不過，原訂建蔽率30％、容積率60％開發標準，將限縮為建蔽率10％、容積率30
％。換言之，1000坪土地只能蓋100坪房子，樓高上限3樓或10.5公尺，創下全國最低開發
密度新紀錄，同時還要融入地表透水等綠建築設計，提高基地承受暴雨的能力。

北市府不鼓勵建商開發山坡地方向明確，副市長歐晉德說，未來山坡地住宅的公共設施經
費，也將從「全民負擔」改為「使用者付費」，以陽明山為例，開發商須自掏腰包負擔聯
外道路、汙水處理、自來水管等公共設施費用。若以上述條件試算，市府為陽明山新開發
住宅區用水戶興建自來水「區外加壓系統」，未來這些用戶水價將額外附加每度20元以上
的「加壓維護費」，來貫徹使用者付費原則，自來水價將創國內天價。都發局官員說，山
坡地開發成本高，只有付得起錢的人才住得起，這是正常的發展現象。

權益受損不予補償 北市府就等地主來告

記者鄭朝陽／報導


台北市政府昨天敲定陽明山山坡地住宅區的檢討結果，部分住宅區變更回復為保護區，永
不開發，多數坡地住宅區則從嚴規範開發標準；這兩項決定都造成地主權益的損失，甚至
有訴請國家賠償的疑慮，不過，市府都市發展局廣徵法律和都市計畫專家的意見，一致主
張對地主不給補償，說得白一點，就是「等地主來告再說」。

都發局表示，把建地變為不可開發的保護區依法有據，依「都市計畫法」第26條，都市計
畫經發布實施後，不得隨意變更，但主管機關每3~5年可以通盤檢討，依據發展情況，並參
考人民的建議作必要的變更，因此，這次檢討陽明山坡地住宅區，完全符合這項規定。

話雖如此，原住宅區土地的利用型態已經因為市府的變更而受損，地主能否因此請求補償
？法律專家認為，回復為保護區的目的有避免災害發生的消極目的，但有促進公共利益的
積極目的，因此也不構成法律上的「特別犧牲」，不符補償要件；更何況若市府給予補償
，將產生骨牌效應，市府將無以支應，因此寧願等司法判決結果再據以辦理。

至於國家賠償，法學專家也認為，這次變更動作不符國家賠償法第2條和第3條的人與物的
責任要件，所以也沒有國賠問題。

事實上，美國也曾發生類似事件，開發商買好土地準備開發高樓，市政當局也完成土地變
更，但在基地開挖階段即發現地下存有重要的文化遺跡，當局決定予以保存，並把這筆建
地變回原來的使用分區，惹惱了開發商，一狀告到聯邦最高法院，最後判決開發商敗訴，
主要理由也是支持市政當局促進公共利益的決定。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 220.137.191.240
推 Waitingchen:可以敲碗要「保變住」名詞解釋嗎？ XD
推 Waitingchen:話說，現在這種經濟，蓋了房子賣得掉嗎？
推 senmen:保變住就是把保護區改成住宅區
> -------------------------------------------------------------------------- <

作者: eslite12 (recta sequi) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Tue Feb 24 23:28:13 2009

※ 引述《eslite12 (recta sequi)》之銘言：
推 Waitingchen:可以敲碗要「保變住」名詞解釋嗎？ XD
戰後台北市許多地方被劃成保護區 絕大多數位於市郊的士林北投內湖三個行政區
這些地方多數是山坡地或近山坡地 當然不少地方被劃成保護區跟黨國權貴的需求
是有那麼點關係 比如士林園藝所被佔用之後 中正公路正對面地區即被劃成保護區

隨著政治氣氛的轉變 小蔣即位後過去大面積的保護區遂慢慢變成土地開發的標的
比如說在內湖 原本高玉樹市長的年代 是要以特定區的模式進行整體開發的
在開發前也大半被劃為保護區 但後來高市長被做掉以後 內湖 就變現在這樣了XD

講這些前言是希望各位了解 台北市的保護區不單單只是現在都市計畫中的一項而已
當然我是絕不同意這算什麼因獨裁之禍而得福的 因為過去的權貴依然可以無視環境
山仔後才會變成現在的樣子(我指的當然是某間人很多的學校)

總之 到了1979年李登輝當市長時 為了解決當時人口暴增中央對捷運建設又牛步的狀況
提出了保護區變住宅區計畫 就是這些有編號的保變住地區 即便在當時 這種做法
也是相當退步的 因為李的前任林洋港市長對山坡地的開發就比較反對

但也不是只有這些李登輝時代編定號碼的地方可以稱為保變住 天母最早的反保變住
是黃大洲時代要把七號公園預定地裡幾個比較算"將軍村"的眷村 全部遷到士東路底
現在光華巴士總站正上方的山區 但因為陳水扁跟趙少康兩位當時的反對黨市長候選人
加上謝長廷與林濁水大力反對 逼市府打消這個念頭 但那位自認自己默默做事的黃市長
在市長交接前 仍大筆一揮 默默許可了大批的山坡地開發案

到了陳水扁市長時 市府自己對山坡地保育是相對重視的 而林肯大郡也讓全國的民眾
大都認知到山坡地濫開發的恐怖 然而陳水扁任內依然通過民間地主發動的保變住六之六
這是所有保變住地區中最大的一塊 而接下來98年的市長選戰中 在同樣反對保護區開發
這樣的基調下 陳水扁市府團隊反對為新開放的東湖交流道興建跨山區的連絡公路
(即現在的康湖路) 遭馬團隊批評為不顧內湖人交通

可想而知 由一個連對環保的lip service都不做的團隊執政 北市山坡地會有的下場了
台北市山區向來是民進黨與國民黨本土派的票倉 於是馬團隊撥款大力興築山坡地巷道
比如我之前提過的士林區八十一號道路 而保變住六之六在必需提出差異性分析時
也遇到以天母為首的地區民眾大力反對 這件事也才得到一些曝光度

簡單回顧保變住的歷史過程後 回到版主的簡答題 保變住在台北市因此可以有三種意思
(1)李登輝時代 編號開發的山坡地保護區變住宅區 與其相關開發行為(狹)
(2)台北市所有山坡地保護區變成住宅區的情況(中)
(3)台北市所有的山坡地保護區的開發(廣)

另外要注意的是 並不是山區都不能住人 何況山上本就有民宅 問題是在於山區適開發地區
大多就位於天母與仰德大道較早開發地區 環境優美 價格昂貴 這其實也沒什麼
好的住宅區大家都想搶

可是保變住的本意 是要解決無殼蝸牛的問題 早期的環說書甚至有"國民住宅"這四個字
為了現在不存在的住宅問題 以興建國民住宅的名義蓋豪宅 這才是最讓人厭惡的地方

推 Waitingchen:話說，現在這種經濟，蓋了房子賣得掉嗎？
除非台灣經濟繼續跌下去 否則以大型開發案的時程來說 它推出時差不多是景氣反轉向上
(現在在皮皮挫的應該是剛推案的房子) 更何況對高級住宅的需求始終是很大的

但承上段 則保變住來蓋高級住宅是更惡劣的行為

---
市政總質詢 摘要（2004.11.12）
台北市議員周柏雅

陽明山保變住，住六之六市地重劃案，將來要容納4700人且位於水污染管制區內，依法規
本來就必須設置污水專用下水道，馬市長竟然在88.8.17批示同意該區免設污水下水道，而
監察院已於91.4.18和92.9.10糾正市政府違反衛生下水道法，為何馬市長仍執迷不悟？根
據法規，建築物，應於專用下水道完工驗收後，才可以核發使用執照，因此在未興建專用
污水道前，是不可能有建築物可以使用的，市政府怎麼可以提出二階段設置污水道之論調
（即人口進駐1530人時方進行污水下水道之設置），根本是違法而不負責任，對將來環境
的衝擊太大。

有興趣的人可以去查查市長是怎樣回答的:p

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 59.117.8.221

> -------------------------------------------------------------------------- <

作者: Valera (反外包，直接聘雇清潔工) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Thu Feb 26 00:05:10 2009

有一次上課的時候，地政系的老師說:
像是政大二期重劃區，房子都蓋在山坡上，應該要低度開發，像是別墅，
而不應該是蓋大樓。

我那個時候就想，是啊，確實是應該低度開發，不應該蓋大樓，
但就算我沒有錢，也想要享受二期重劃區的山區美景啊!
難道因為我沒有三四千萬，就無緣享受嗎?
好的居住品質，只有付得出三四千萬的人才值得擁有嗎?

總之，這是潛藏在我心中的ㄧ個疑惑。


: 可是保變住的本意 是要解決無殼蝸牛的問題 早期的環說書甚至有"國民住宅"這四個字
: 為了現在不存在的住宅問題 以興建國民住宅的名義蓋豪宅 這才是最讓人厭惡的地方
: 推 Waitingchen:話說，現在這種經濟，蓋了房子賣得掉嗎？              02/24 03:49
: 除非台灣經濟繼續跌下去 否則以大型開發案的時程來說 它推出時差不多是景氣反轉向上
: (現在在皮皮挫的應該是剛推案的房子) 更何況對高級住宅的需求始終是很大的
: 但承上段 則保變住來蓋高級住宅是更惡劣的行為

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 123.193.73.18
推 kaikai1112:等到土石流時 你就知道值不值得
推 eslite12:豪宅的開發密度通常已經算低了
> -------------------------------------------------------------------------- <

作者: eslite12 (recta sequi) 看板: Ecophilia
標題: Re: 保變住
時間: Thu Feb 26 00:53:58 2009

※ 引述《Valera (反外包，直接聘雇清潔工)》之銘言：
43
: 我那個時候就想，是啊，確實是應該低度開發，不應該蓋大樓，
: 但就算我沒有錢，也想要享受二期重劃區的山區美景啊!
: 難道因為我沒有三四千萬，就無緣享受嗎?
: 好的居住品質，只有付得出三四千萬的人才值得擁有嗎?

坦白說我覺得你這是假議題耶orz

好的住宅品質是出於比較 而因為是比較的 供給有限慾望無窮自然會產生分配問題
而再怎樣追求社會平等的國家(如瑞典 當然要舉更極端的例子還有北韓跟以前的中國)
基於個人的條件來分配住房的現象都是存在的

我覺得真正可以讓台灣人反思的 並不是質疑豪宅(事實上 "真正的"豪宅可能還較環保)
而是我們的國家到底是採取怎樣的都市發展政策

以你的問題來說 山區住宅品質很好啊 問題是那不是人人負擔得起的(如通勤等等的成本)
而像台北市保變住地區這樣的開發行為 正如同遠X集團在三峽林口或宏X集團在淡海
是以一種豪宅的形象 去滿足中產階級對豪宅的渴望 但那稱不上真正的豪宅啊
而另一方面 更郊區的更廉價的住屋建設 我們卻看不到政府的公共建設配套

很多人會懷疑 或用新左的角度去批評歐洲在傳統社會主義思想下 在主要都會區的外圍
為勞動者所建立的水泥國宅群 但我要說的是 撇開較糟糕像法國的狀況 在歐洲多數國家
這種講求交通與都市發展的整體開發 確實達到了提供社會中下階層可負擔住屋的目的
僅管他們的生活環境比起優美郊區或古色古香的市區都差很多 但這些國宅村的問題
很難說來自住宅環境本身 台灣人自豪自有住屋率高 卻不想想台灣人住的五樓公寓們
其實都有壽命將屆的問題

這幾年國外環運圈流行的綠色經濟學 也許是這類問題的解答 雖然很多環境基進主義者
很討厭綠色經濟學就是了ORZ

說到環境基進主義喔 文魯彬第一次碰環評就是保變住 還是我陪他離開市政府的 那時候
跟他聊了一下 他一口咬定自己不是基進主義者 可是律師公會後來專文介紹他的時候
卻寫說他是基進主義者 也許是台灣的環境太讓人灰心了讓人不基進也難吧= =

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 218.167.136.58
推 WC:請問基進是 "激進" 的意思嗎? 還是另外有定義? 謝謝
→ eslite12:environmental fundamentalism
推 agiovanni:Robin現在喜歡說他是永續經濟倡議人士