[心得] 101年高考不動產估價師上榜心得

[tyshmanq (徐小雞)]

一、成績分享

101年高考不動產估價師

國文74 (40 34)
法規62 (14 16 18 14)
土利41 (_8 _5 12 16)
投資71 (15 19 16 21)
實務68 (14 20 20 14)
土經68 (21 20 20 _7)
土估61 (14 18 10 19)

平均63.05 (及格)        排名25 / 49



二、背景&準備時間

本身是政大地所畢業，在國考版一系列po了第三篇上榜文

101年對我來說真的是考試年阿

從年初的 高業 理財規劃人員 地政士  高考地政

到這次的估價師 皆能有幸上榜考取


回想近一年在桃園埔子圖書館的閉關念書的過程

驀然回首 十分值得


考前  辛苦念書的準備  沒人看的見

其箇中的辛酸以及過程遇到瓶頸  沒人會理解

這一切的付出  只有在榜上有名之後才知道他的珍貴與價值

古人說  十年寒窗苦讀無人知  便是這個道理



還好 地政國考及證照  終於破關了


三、各科心得

【國文】

  國文:71分

       作文高考只拿23分(總分46)，估價師卻拿40分(總分71)，

       對國考國文的批改完全摸不著頭緒



【民法物權與不動產法規】67分

  相較於高考民法考全部，估價師只考物權(S757~S966)，相對而言題目比較好抓。

  在準備高考時民法物權編的重要法條已完全背下來了，

  因此民法的基本分一定要拿下來。


  而不動產法規就比較難抓了，但觀看近幾年估價師歷屆試題，

  法規偏重在 都更 徵收 都更  因此準備時這部分有較多著墨。


  然這次剛考到1題登記(預告登記) 1題重劃分配 1題土地稅法理論。

  在準備高考時都有看過的題目，實屬幸運。

  總結法規需要多方面的準備才不會有 "怎麼沒看過" 的窘境。


【土利】41分

  非常需要"運氣"的一個科目，沒看過的題目，不會寫就是不會寫，

  其中第一.二題都沒看過所以都沒分，第一題考區計. 第二題考都計。

  (ps這兩個法都有準備，但考太細，還是都不會)


  還好三.四題是常出現的題目，還好拿了一些分數回來。

  第三題考都更價值的異議處理，第四題考土徵他項權利的處理(這都是重點題型)


【不動產投資分析】71分

  考完高考，已經有點後繼無力了，因此考完之後放了自己3周的長假

  之後再各花一周的時間看投資和不動產實務。

  這一周的準備完全以林左裕老師的 不動產投資管理為讀本

  且都挑重點看(其實是複習)

   1.前門法  後門法 ==>投資可行性評估

   2.NPV+IRR

   3.DCF法 (大型商場.辦公室投資評估)

   4.其他 如REITs.總體經濟等。


  很幸運的 考到的剛好都有看到。

   第一題 剛好考NPV 與IRR的比較  完全命中

   第二題考總經 貨幣與資產價格的關係

         這裡完全用大學修總體經濟學的方程式去寫個總經因素間的因素

         感覺自己在亂寫，但老師分數給的蠻不錯的。


   第三題 考回歸與泡沫化程度

          這題有念研究所根本就是賺到，考複回歸求基本價值

          再用收益法求題例的收益市價便能算出他的泡沫化程度。

   第四題  考DCF法求飯店合理價格或投資可行

           這題在準備時，看了很多相似的題型，並做了超多次(後門法)

           拿到21分的高分也不為過。


   小結:投資分析 以前大學就考得不差，準備高業與理財規劃時也都有念到財務分析

        因此這科是多年累積下來的基礎，並非念一兩個月就可以念得起來的。



【不動產估價實務】68分

  有一句話叫 物極必反.反璞歸真  這是當初在準備時的信念

  觀看這兩年的估價實務的題目都考得超偏超難，完全不會。

  然而我在猜想今年一定會考以前那種題型。

  沒錯就是寫一整個估價報告書  然後把成本法.收益法.比較法都一併考在裡面

  所以我在考前的一周就重複手寫了好幾份估價報告書

  當考卷一發下來時，我心想  "這次估價師考試有機會上榜了"

  或許有人會說我有點臭屁，但大學再看孫子兵法的時候

  就在想考試前還是要先廟算一番，才有可能料敵致勝。


   小結:與其盲目念書，不如先抓出考試方向再來準備才是致勝方針。



【不動產經濟學】68分

  這次我最擅長的科目，不多贅述。

  總之若有心準備者 就要把 高X 那個圖形分析看很熟

  這是最快速上手的方法

  若要更加精進，推薦 林森田的 土地經濟學

  這本若加以詳讀，土經的理論.邏輯便能一脈貫通。




【估價】61分

   如之前所述，估價理論就是考"不動產估價技術規則"整個法條

   準備時就是把所有法條背起來。 考估價  背 就對了~~




心得:

   與其花一兩年時間，漫長的考國考，倒不如超認真花半年念書

   這是當初破釜沉舟的想法

   既然都是在念書，為什麼不一次就認真地把他唸起來。


   自認一天真正念書的時間大概是6~8小時 回到家完全不看，狂睡覺

   但每次開始唸書的時候，就是非常非常的投入，完全不會去理會周遭的人事物

   然後我都採 <<如何閱讀一本書>> 所述的讀書方式

   初級閱讀.檢視閱讀.分析閱讀.綜合閱讀的方式念書，其實是蠻有效率的



   所以在半年間能有幸上榜，真的是7分努力+2分的貴人+1分的運氣阿。



四、唸書方法


【讀本】

法科:以XX補習班的複習講義為讀本(黃色那本)，以陳立夫的土地法規為輔
(講義是跟別人借的)

土經:林森田+高X 圖形分析
估價:陳奉瑤
投資:林左裕
估價實務:歷屆考古題



【讀書方式】【念書時間】【訂定課表】

 詳個人高考上榜心得




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tyshmanq





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